تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل
تخلیه ملک تجاری به علت تغییر شغل، یکی از مسائل متداول در دعاوی مربوط به تخلیه املاک تجاری است. مستاجرانی که در این نوع املاک فعالیت می‌کنند، بر اساس توافق‌نامه اجاره‌نامه، موظف به استفاده از ملک برای منظور مشخص‌شده در قرارداد هستند. در صورت نقض این شرط، بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، این امکان را به موجر می‌دهد که قرارداد را فسخ کرده و ملک را بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت، تخلیه نماید. این موضوع به عنوان یک اقدام جدی در برابر تخلفات قراردادی مستاجر در نظر گرفته شده است. در این مقاله به بررسی نکات کلیدی مرتبط با فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ناشی از تغییر شغل طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خواهیم پرداخت.
فهرست مطالب این مقاله
شرایط تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل
طبق ماده 219 قانون مدنی، مستاجر موظف است از منافع ملک اجاره‌ای در راستای شغلی که در قرارداد مشخص شده، بهره‌برداری کند. گرچه قانون‌گذار به عدم امکان تخلیه مستاجران تحت پوشش قانون سال 1356، جز در موارد خاص اشاره کرده و این امر را به منظور حمایت از موجرین وضع کرده است، اما الزامات بخشی از توافقات قراردادی، از جمله شغل ذکر شده در قرارداد، را برای مستاجران ضروری دانسته است. بر اساس بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، قانون به موجر این حق را داده که در صورت عدم رعایت این تعهدات، امکان فسخ قرارداد اجاره و تخلیه سرقفلی مورد اجاره را داشته باشد.
آیا هر گونه تغییر شغلی موجبات فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری را براساس قانون سال 1356 فراهم می نماید؟
طبق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، صرف تغییر کاربری یک ملک تجاری نمی‌تواند به تنهایی دلیل موجهی برای اجرای حق فسخ قرارداد و تخلیه محل اجاره باشد. تنها در شرایط خاصی امکان استفاده از این حق وجود دارد.
- اولا:شغل معینی که در قرارداد به آن اشاره شده یا بر اساس عرف محلی به توافق ضمنی رسیده است.
- ثانیا:انتقال شغل بدون دریافت اجازه از صاحب‌خانه انجام می‌شود.
- ثالثا:تغییر شغل انجام شده نباید شباهتی با شغل مندرج در قرارداد داشته باشد.
به این ترتیب، با جمع‌آوری سه شرط ذکر شده، امکان ارائه دعوی و صدور حکم علیه مستاجر فراهم می‌شود. تعیین اینکه آیا این شرایط محقق شده‌اند یا خیر، بر عهده دادگاه است. در صورت نیاز، دادگاه می‌تواند برای روشن شدن حقیقت، نظر کارشناس را دریافت کند، از صنف مرتبط استعلام بگیرد یا اقدام به تحقیق و بررسی میدانی نماید.
در صورت عدم وجود هر یک از شرایط ذکر شده، درخواست فسخ و تخلیه به علت تغییر شغل پذیرفته نخواهد شد. در این صورت، مالک می‌تواند با استناد به تخلفات دیگر مستأجر و تغییر مبنای دادخواست، اقدام به طرح دعوای مناسب کند.
طرفین دعوی فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل براساس قانون سال 1356
در صورتی که موجر فوت کند، تمامی ورثه به عنوان خواهان در بخش دادخواست ثبت خواهند شد. از طرف دیگر، مستاجر یا در صورت فوت او، تمام ورثه به عنوان خوانده در فرآیند قضایی معرفی می‌شوند.
ضمانت اجرای بازگشت به شغل قبلی بدون اجازه مالک براساس قانون سال 1356
اگر مستاجر برخلاف توافق انجام شده با موجر مبنی بر عدم تغییر شغل، دوباره به شغل قبلی خود بازگردد، این اقدام به عنوان تغییر شغل در ملک تجاری تلقی شده و می‌تواند زمینه‌ساز فسخ قرارداد و تخلیه محل به دلیل تغییر شغل باشد. همچنین، این وضعیت حق مطالبه سرقفلی و کسب و پیشه را نیز منتفی می‌سازد.
نکته کاربردی
در رابطه با حفظ حق فسخ و تخلیه ملک اجاره‌ای در شرایطی که به شغل مشخص شده بازگردانده شود، باید گفت که طبق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، تنها با وقوع این تخلف، حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک برای مالک به وجود می‌آید. بنابراین، باید به تداوم این حق اعتقاد داشت و هرگونه زوال آن را وابسته به وجود نص صریح قانونی دانست. همچنین رویه قضایی نیز به این دیدگاه تمایل نشان می‌دهد.
ضمانت اجرای تخلف تغییر شغل ملک تجاری براساس قانون سال 1356
طبق قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال 1356، در صورت اثبات تخلف، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و مستاجر را بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت از ملک تخلیه کند.
نکات کاربردی:
- چنانچه مالک فوت کند و هیچ‌یک از وراث دعوایی را مطرح نکنند، یا در صورت فوت مستاجر و عدم اقدام به طرح دعوا از سوی تمامی وراث وی، با توجه به عدم تقسیم دعوی و ناتوانی در اجرای حکم، این موضوع طبق ماده 2 قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی با صدور قرار عدم استماع دعوا روبرو خواهد شد.
- در صورت از دنیا رفتن مالک، وراث موظف به ارائه گواهی انحصار وراثت هستند. اگر مستاجر فوت کند و وراث او مشخص نباشند، مالک یا وراث او می‌توانند با دریافت تأمین دلیل از شورای حل اختلاف، درخواست استعلام از اداره ثبت احوال مربوطه را مطرح کنند.
- با توجه به احتمال اینکه مستاجر بتواند شغل خود را به موقعیت قبلی بازگرداند و حکم بر بی‌اعتباری دعوی صادر شود، توصیه می‌شود موجر قبل از اقدام قانونی، با دریافت تأمین دلیل از شورای حل اختلاف، وضعیت کنونی را به صورت رسمی ثبت کند تا بتواند آن را به مدارک دادخواست ضمیمه نماید.
- اگر در قرارداد به شیوه‌های استفاده از ملک اجاره‌ای اشاره‌ای نشده باشد و سکوت اختیار شود، آنگاه روش بهره‌برداری و استفاده از منافع آن، بر اساس عرف محلی و شرایط خاص ملک تعیین خواهد شد.
مهلت طرح دعوی فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل
در قانون، مدت خاصی برای اجرای این حقوق مشخص نشده و نیازی به فوریت در اعمال آن وجود ندارد. با این حال، استفاده از حق فسخ باید در زمانی منطقی انجام شود. اگر مالک از تغییر شغل مطلع باشد و برای مدت طولانی اعتراضی نداشته باشد، این سکوت و عدم واکنش ممکن است به عنوان رضایت ضمنی موجر از تغییر شغل تلقی شود و در نهایت به صدور حکمی که دعوی را باطل می‌کند، منجر گردد.
آیا با انتقال حق مالکیت،حق تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل هم به مالک جدید منتقل می گردد؟
در مورد انتقال حق تخلیه یک ملک تجاری به علت تغییر شغل، همراه با حق مالکیت به فرد جدید، نظرات حقوقی متفاوتی وجود دارد. برخی بر این باورند که این حق به مالک جدید منتقل نمی‌شود، زیرا اصل نسبی بودن قراردادها و عدم تسری آن به اشخاص ثالث را مد نظر قرار می‌دهند. در مقابل، عده‌ای دیگر معتقدند که با انتقال مالکیت، تمامی حقوق مرتبط با ملک که به تبع مالکیت به وجود آمده‌اند، به مالک جدید به عنوان جانشین مالک منتقل می‌شود. رویه قضایی به نظر دوم تمایل بیشتری دارد.
جهت مشاوره با وکیل ملکی کلیک کنید
آیا مستاجر می تواند الزام موجر به تغییر شغل را از دادگاه بخواهد ؟
دعوای الزام موجر به پذیرش تغییر شغل در محاکم مسموع نیست.با این استدلال که :
- اولا:در صورتی که پیش‌بینی یک شغل خاص در این قرارداد وجود داشته باشد، این مسأله با ماده 219 قانون مدنی که به اصل الزامی بودن قراردادها اشاره دارد، در تضاد خواهد بود.
- ثانیا:با توجه به قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر که در سال 1356 تصویب شده‌اند، مواردی وجود دارد که در آن موجر موظف به پذیرش درخواست‌هایی فراتر از مفاد قرارداد است، از جمله مجوز انتقال منافع به شخص ثالث. این موضوع به روشنی در قانون مشخص شده است. در صورتی که چنین مواردی پیش‌بینی نشده باشد، اصل بر این است که موجر ملزم به پذیرش درخواست‌هایی خارج از این مقررات نخواهد بود.
- ثالثا:اعطای هر نوع حق جدید به مستاجر، با اصول احترام به حقوق مالک و حق تسلط و حقوق قانونی موجر در تضاد است.
دادگاه صالح جهت طرح دعوای فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل در قانون سال 1356
طبق ماده 20 از قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در زمینه امور مدنی، دادگاهی که در محل ملک قرار دارد، از نظر صلاحیت ذاتی و محلی برای بررسی دعوای مربوطه، واجد شرایط خواهد بود.
نحوه اجرای حکم تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل در قانون سال 1356
پس از قطعی شدن حکم و ارسال اجرائیه به مستاجر، او ملزم است در مدت 10 روز از تاریخ دریافت اجرائیه، نسبت به تخلیه ملک و تحویل کلید به واحد اجرای احکام یا مالک اقدام نماید. در صورت عدم انجام این کار، شعبه بدوی پرونده اجرائی تشکیل داده و آن را به واحد اجرای احکام مدنی ارجاع می‌دهد. در این حالت، دادورز اجرای احکام به همراه ماموران نیروی انتظامی به عنوان نماینده دادستان، اقدامات لازم برای تخلیه ملک را انجام خواهند داد.
جهت مشاوره با وکیل سرقفلی کلیک کنید
خدمات تخصصی موسسه حقوقی حکمت
با توجه به گستردگی و پیچیدگی دعاوی حقوقی، تنها مطالعه مستندات ارائه شده نمی‌تواند به حل و فصل مشکلات حقوقی کمک کند. بنابراین، برای تسهیل روندهای قانونی و جلوگیری از پایمال شدن حقوق افراد، استفاده از خدمات وکیل مجرب بر اساس نوع دعوا، امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر محسوب می‌شود.
بر این اساس، موسسه حقوقی حکمت با استفاده از وکلای مجرب در هر حوزه، به طور کامل آماده است تا گسترده‌ترین خدمات حقوقی را ارائه دهد.
