تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط
تعدی و تفربط یکی از مصادیق تخلفات دارنده سرقفلی و مستاجر است که ممکن است موجب تخلیه مستاجر ، بدون پرداخت هیچ حق و حقوقی شود
تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط
برابر بند 8 از ماده 14 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1356:
- در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد می تواند درخواست صدور حکم به فسخ اجاره ویا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد
بند 8 در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
- رویه دادگاه ها به این صورت است که اگر دارنده سرقفلی تغییراتی در محل ملک ایجاد کند که به اساس و ینیان ملک لطمه وارد شود
مانند ساختن اطاق روی پشت بام یا حیاط یا حذف یک قسمت از ساختمان مانند تخریب یک ساختمان، انبار، ایجاد زیرزمین یا اضافه کردن یک قسمت کلی به ساختمان در حالی که اگر مستاجر برای استفاده بهتر، تغییرات جزئی در اجاره نامه ایجاد کند، این تغییرات جزئی به عنوان نفوذ موفق نمی باشد. موردی و قابل استفاده شدن ملک مشکلی ایجاد نمی کند.
- بنابراین برای دستیابی به تعدی و تفریط باید در خارج از عرف و قرارداد صورت گیرد و توجه داشته باشید که تصدیق دخل و تصرف امری تخصصی و جزء وظایف کارشناسان رسمی است.
- در بررسی تعدی و تفریط باید ثابت شود که ضرر متوجه عین مستأجره است و این از شرایط ضروری است. بنابراین، احراز عنصر ضرر مهم است و لزومی ندارد که ضرر واقعی باشد، یا خیر.که این مورد با نظر کارشناس احتمال وقوع ضرر در آینده است. بنابراین، تغییرات جزئی برای استفاده بهتر از عین مستاجره، مانند کاشی کاری، به عنوان تعدی و تفریط محسوب نمی شود.
تعدی و تفریط در سرقفلی
تعدی و تفریط در سرقفلی بدین معتی میباشد که ..
تعدی یعنی تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف، نسبت به مال و یا حق دیگری است که در مانحن فیه تجاوز کردن مستاجر از حدود اذن و یا متعارف در صورتی تعدی و تفریط محسوب می شود که موجب کاهش ارزش ریالی ملک و صدمه زدن به اساس و بنیان آن گردد.
تفریط یعنی: ترک عملی که بموجب قرارداد و یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم بوده و انجام نشده بدین نحو که کوتاهی کردن مستاجر در حفظ و نگهداری عین مستاجره موجب وارد گردیدن خسارت به ملک موجر گردد.
اگر مستاجر و یا موجر به تکلیف و وظیفه قانونی خود به موقع عمل نکند و یا با تاخیر عمل کند.
- بطور مثال: مستاجر تعمیراتی در ملک لازم بوده که انجام نداده و یا اینکه در فصل زمستان، به موقع برف روبی نکرده و این قصور موجب وارد گردیدن خسارت به موجر و خرابی قسمتی از ملک گردیده است.
مستاجر و یا موجر بنای جدید در ملک احداث نماید که موجب وارد گردیدن صدمه به اساس و بنیان ملک گردد و یا موجب کاهش ارزش ریالی ملک شود.
- بطور مثال: مستاجر مبادرت به ساخت بالکن در ملک استیجاری نماید و یا بین مغازها تیغه کند.
- تخریب تمام یا قسمتی از ملک توسط مستاجر.
1.در صورت اثبات تخلف مستاجر از ناحیه موجر، مبنی بر تعدی و تفریط هیچ گونه حق کسب و پیشه و سرقفلی به مستاجر تعلق نمی گیرد.
- اثبات تعدی و تفریط به عهده موجر است.
3.موجر پس از صدور حکم تخلیه از ناحیه مراجع قضایی، می تواند در هر زمان که تمایل داشته باشد حکم تخلیه را اجرا کند و اجرای حکم تخلیه در این مورد محدود به زمان خاصی نیست برخلاف موارد دیگر مندرج در قانون.
نمونه رای و دادخواست تخلیه به علت تعدی و تفریط
-
دلایل موجر و مستاجر در جهت رد دعوای تخلیه به جهت تعدی وتفریط
الف.موجر
موجر بهتر است ضمن تامین دلیل با جلب نظرکارشناس محترم دادگستری، دلائل وقوع تخلف مستاجررا ضبط و صورت برداری نماید، تا دلائل و مدارک موجود به نحو تعمدی از ناحیه مستاجر و یا اشخاص ثالث از بین نرود
ب.مستاجر
مستاجر در پاسخ به ادعای موجر میتواند مدعی گردد…
تغییر بر حسب اذن و اجازه موجر بوده و برای اثبات ادعای خود، به دلائل و مدارک کتبی و یا شهادت شهود استناد نماید و یا با استناد به قرار تحقیق و معاینه محلی ادعای خود را اثبات کند
النهایه اگر دادگاه پس از ارجاع امر به کارشناس دادگستری، تعدی و تفریط را محرز نداد، حکم به بطلان و یا بی حقی دعوی موجر را می دهد.
در صورتی که مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نماید موجر می تواند با اثبات تخلف مستاجر، در دادگاه عمومی محل وقوع ملک و بدون پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر، او را از ملک تخلیه نمود.
در قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، تخلف، تعدی یا تفریط مستأجر از موجبات تخلیه و زوال حق سرقفلی نیست و موجر می تواند با پرداخت قیمت روز سرقفلی نسبت به تخلیه مورد اجاره و مطالبه خسارات ادعایی اقدام کند؛ بنابراین دردعوی تخلیه به دلیل مذکور بدون پرداخت سرقفلی قرار رد دعوی صادر می شود.
شماره دادنامه قطعی :
9309970223301437
تاریخ دادنامه قطعی :
1393/10/27
شعبه 3 حقوقی و 33 تجدید نظر استان نهران
جهت مشاوره با وکیل ملکی و وکیل سرقفلی می توانید با گروه وکلای حکمت تماس بگیرید
