سرقفلی مغازه چیست؟1مثال+نکات مهم و کاربردی
سرقفلی مغازه چیست؟1مثال+نکات مهم و کاربردی
حق سرقفلی بنا به تعریف عبارت است از:
مبلغی که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ،از ناحیه مستاجر، تحت عنوان حق سرقفلی ، ( بصورت توافقی) ،به موجر پرداخت می گردد و میبایست در زمان تخلیه ملک به نرخ روز محاسبه وبه مستاجر پرداخت گردد
_تعریف استاد کاتوزیان از حق سرقفلی:
حقی است که به موجب آن، مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود، بر دیگران مقدم شناخته می شود و در عرف بازار نیز وقتی می گویند سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آنرا تخلیه کرد و به دیگران واگذار نمود و این مفهوم، هیچگاه شامل انتقال سرمایه ی تاجر و نام تجاری او نمی شود.
تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و 76
قانون جدید سرقفلی مغازه
جدیدترین قانون درباره حق سرقفلی مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 است که در فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به مبحث سرقفلی اختصاص داده و برای طرفین قرارداد اجاره اماکن تجاری، با لحاظ شرایطی حق سرقفلی در نظر گرفته و دیگر موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی شده است.
برای مطالعه بیشتر به مقاله “قانون جدید سرقفلی مغازه” مراجعه کنید…
بررسی حق سرقفلی در قانون
برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب سال 1376
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خودبه موجر ویا شخص دیگری، مبلغی را از مؤجر یا مستأجر جدید به عنوان حق سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. قانونگذار به تبعیت از نظر فقهای امامیه، حق سرقفلی را نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک می داند.
ارزش سرقفلی چگونه محاسبه می گردد؟
طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 سرقفلی با توجه به نوع بنا ،کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی و تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می شود و در صورت عدم توافق مالک و مستاجر،ارزش آن را دادگاه تعیین می کند.
سرقفلی مغازه به زبان ساده
در قانون مدنی که در سال 1376 تصویب شد، مستاجر در پایان مدت اجاره باید ملک را تخلیه کند ولی در قانون ۵۶ اگرچه مستاجر می تواند خودش بنا به اختیار ملک را تخلیه کند اما موجر حق ندارد وی را وادار به تخلیه نماید. و تا زمانی که مستاجر تخلفات موضوع ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ را انجام نداده موجر ملزم است که اجاره را با او تمدید کند.
قانون برای مستاجر که در مدت اجاره مغازه یا اماکن تجاری رونق تجاری در ملک ایجاد نموده است،حقی به نام کسب و پیشه و تجارت در نظر گرفته که این موضوع با موضوع مورد بحث ما درباره سرقفلی متفاوت است اگرچه این دو اصطلاح معمولا در کنار یکدیگر استفاده می شوند.
با توجه به موارد فوق، حقی به نام سرقفلی ایجاد گشت یعنی مالکان که متوجه شدند در پایان مدت اجاره ملک قابل تخلیه نیست، در ابتدای تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مبلغی بعنوان سرقفلی از مستاجر دریافت می نمودند که معمولا معادل چهار پنجم قیمت ملک بود.
دعاوی تخلیه و انتقال سرقفلی وموضوع قانون مصوب سال 56
از آنجائیکه با انتقال و واگذاری حق کسب و پیشه و سرقفلی به مستاجر ،از طریق قرارداد کتبی و شفاهی ،وی صرفاً مالک منافع عین مستاجرء میگردد ، بنابراین حق استفاده از عین مستاجره رادر چارچوب ضوابط و مقرارت قانون روابط موجر ومستاجر 1356 را دارد البته مشروط به آنکه…..
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356نسبت به کلیه اماکنی دارای کاربری تجاری و یا استفاده تجاری که تاریخ آن به قبل از سال 76 برگردد، تسری دارد حال تفاوتی ندارد که
- قرارداد اجاره عادی یا رسمی
-قرارداد با عنوان صلح منافع ویا عناوین دیگری …و به منظور اجاره
-بصورت توافق شفاهی( با هدف اجاره )باشد
2.قرارداد اجاره اماکن مسکونی،که قبل از سال 76 تنظیم گردد یا در خصوص آن توافق شده ، تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 است نه 56
البته اماکن مسکونی که قبل از سال 54 ساخته شده و قبل از تصویب این قانون ( 56منظور )واگذار شده است تابع مقررات سال 56 می باشد.
در ذیل به پاره ای از دعاوی رایج بین موجر و مستاجر ،پیرامون قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می پردازیم
از جمله بعضی از تخلفات مستاجر که می تواند منتهی به فسخ و تخلیه ملک گردد ، که به شرح و بسط آن می پردازیم ..
1.تخلیه به علت عدم پرداخت اجار بهاء
- تخلیه به علت تغییر شغل
- تخلیه به علت تعدی وتفریط مستاجر
4.تخلیه بعلت نوسازی
5.تخلیه به جهت نیاز شخصی مالک به سکونت
6.تخلیه به علت احتیاج شخصی موجر به کسب
7.تخلیه به جهت عدم حضور مستاجر در محضر
8.تجویز انتقال منافع ( مجوز قانونی مستاجر برای انتقال )
9.الزام به تنظیم سند رسمی اجاره وصلح سرقفلی
1.تعدیل اجاربها ء
طرفین قرارداد سرقفلی
هر قرارداد انتقال و واگذاری، حق سرقفلی و کسب و پیشه ،حداقل ازدو طرف تشکیل شده
الف. انتقال دهنده یا انتقال دهندگان
انتقال دهنده می تواند مالک ملک باشد و یا مستأجری که اجازه ی حق انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه را از موجر طبق قرارداد گرفته است.
ب. انتقال گیرنده یا انتقال گیرندگان
از طرفی هر یک از طرفین حق کسب و پیشه و سرقفلی میتواند متشکل از1 یا 2 یا چند شخص باشند .و ممکن است این اشخاص، جزء اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند.
الف: شخص حقیقی :
منظور از اشخاص حقیقی، به هر انسان زنده ای که در قیدحیات هم باشد، شخص حقیقی می گویندمثل من و شما
ب:شرایط قانونی اشخاص حقیقی :
بمنظور انعقاد هرگونه قرارداد از جمله قرارداد انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه با اشخاص حقیقی ،میبایست شرایط ذیل را لحاظ نمائید
1: احراز هویت و صلاحیت ،شخص حقیقی :
-مشخصات دقیق طرفین قرارداد شامل نام و نام خانوادگی ، نام پدر ، شماره ملی و شناسنامه ،سن ،شماره تماس ،محل اقامت ،نشانی و پست الکترونیک ،در قرارداد انتقال درج گردد
-مدارک هویتی،طرف قرارداد را،شخصا ملاحظه و بررسی کنید و به صرف رویت واسطه انجام معاملات ، و دلال ها ،بسنده نکنید
-کپی برابر با اصل مدارک هویتی ( شناسنامه و کارت ملی عکس دار)را از طرف قرارداد، اخذ نماید ،ضمنامیبایست کپی برابر با اصل مدارک ، توسط یکی از دفاتر اسناد رسمی گواهی گردد
- عقل سالم وکامل داشته باشد.
نقطه مقابل شخص عاقل ، مجنون است و به کسی که تعادل عقلی اش از بین رفته، مجنون می گویند که خود به دو قسم است مجنون دائم –مجنون ادواری
– با مجنون دائمی( اطباقی) به جهت فقدان قصد، مطلقاً نمیتوان هیچگونه قراردادی منعقد نماید (چه در امور مالی یا غیر مالی )و هر گونه معامله ای با وی صورت گیرد باطل است
– با مجنون ادواری (کسی که گاهی مجنون و گاهی عاقل است )؛ فقط در حالت افاقه (عاقل بودن) میتوانید قرارداد منعقد نماید،بشرط آنکه افاقه او را در زمان قرارداد اثبات کنید
- به سن رشد قانونی وبلوغ معاملاتی، رسیده باشد .
برابر ماده 1210 قانون مدنی:
سن بلوغ شرعی پسران 15 سال تمام شمسی،ودختران 9 سال تمام شمسی می باشد که، این سن را، سن بلوغ معاملاتی میگویند
و لکن ،طرفین قرارداد ،علاوه بر سن بلوغ معاملاتی، می بایست به سن رشد قانونی (18 سال تمام شمسی) هم رسیده باشند.
جهت مشاوره حقوقی ،وکیل سرقفلی متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
09120170676 – 09123439500
