قانون سرقفلی سال 76-کاربردی و به زبان ساده

قانون سرقفلی سال 76: جدیدترین قانون راجع سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 است که فصل دوم از ماده ۶ تا ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به مبحث سرقفلی اختصاص داده و برای طرفین قرارداد جاره اماکن تجاری، با لحاظ شرایطی حق سرقفلی در نظر گرفته و اینکه موضوع حق کسب و پیشه کلا منتفی شده است.

قانون سرقفلی سال 76 (قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376)

قانون سرقفلی سال 76 شامل کلیه اماکن مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که بعد از سال 76 منعقد شده، بوده است.

طبق ماده2 قانون مرقوم، اصول نگارشی خاصی در قرارداد باید رعایت شود:

• قید مدت اجاره
• اجاره در دو نسخه
• امضای موجر و مستاجر + دو نفر از افراد با اعتماد مورد طرفین به جهت شهود، گواهی گردد.

نکته مهم: عدم رعایت موارد فوق الذکر، قرارداد را از شمول قانون سال 76 خارج میکند.(بند 5 مده 2 آیین نامه قانون1376).

• قرارداد های اجاره منعقد بعد از سال 76 مشمول قانون سال 1376 + مقررات قانونی مدنی + شروط مقرر بین طرفین است.
• پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر باید محل را تخلیه نماید و برخلاف قانون سال 1356، موجر پس از پایان مدت اجاره، مکلف به تجدید اجاره نمی باشد.

در قانون سال 76 صرفاً در مورد تخلیه به علت انقضای مدت قرارداد، به صرف درخواست موجر در مورد قرارداد عادی و از طریق شورای حل اختلاف به صورت فوریتی(ظرف مدت 1 هفته) تخلیه به عمل می آید و در صورتی که قرارداد در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، از طریق دفترخانه و بدون نیاز به دادرسی به عمل می آید.

برخی از مواد مهم قانون سرقفلی سال 1376

ماده ۶- هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‏ تواند مبلغی را تحت‏ عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید . همچنین مستأجر می‏ تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید ، مگر آن‏که در ضمن عقد اجاره حق‏ انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱ – چنان‏چه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق‏ مطالبه‏‏ سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲ – در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله‏ روز را دارد.

ماده ۷- هرگاه ضمن عقداجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‏ بها و تخلیه‏ عین ‏مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین‏ مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می ‏تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

ماده ۸- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره‏ متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می‏ تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

ماده ۹- چنان‏چه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی را به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه‏ حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه‏ عین‏ مستأجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت.

ماده ۱۰- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‏باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره – مطالبه ‏ی هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‏باشد .

ماده ۱۱- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب‏ مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود.

ماده ۱۲- آیین ‏نامه ‏ی اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارت‏ خانه‏ های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیأت‏ وزیران خواهد رسید.

ماده ۱۳- کلیه‏ ی قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‏ شود.

قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در جلسی علنی روز یک‏ شنبه مورخ بیست و ششم مرداد ماه یک ‏هزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس‏ شورای‏ اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۵/۱۳۷۶ به تأیید شورای‏ نگهبان رسیده است.

وکیل سرقفلی قانون سال 76
جهت مشاوره با بهترین وکیل سرقفلی	کلیک کنید

موارد سقوط سرقفلی در قانون سرقفلی سال 76

با توجه به ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر 76، در سه مورد مستاجر حق مطالبه سرقفلی نخواهد داشت:

• پس از خاتمه مدت اجاره : پس اگر ملک توسط مستاجر در اثنای مدت اجاره تخلیه شود دریافت سرقفلی جایز است ( ماده 6 ).

لازم به ذکر است اگر مدت اجاره خاتمه یابد در برخی موارد امکان گرفتن سرقفلی وجود دارد:

الف) در فرضی که مدت اجاره منقضی شده و موجر حق سرقفلی را به مستاجر انتقال داده است ( تبصره 2 ماده 6 ).

ب ) در فرضی که مستاجر پس از پایان مدت اجاره حق بقای در ملک را دارد مستاجر می تواند در مقابل اسقاط حقوق خود سرقفلی دریافت کند( مواد 7 و 8 ).

2- اگر مستاجر به مالک سرقفلی نپرداخته باشد : حکم این بند در خصوص تخلیه مورد اجاره در اثنای مدت و همچنین در پایان مدت و وجود حق بقای در ملک برای مستاجر جاری نمی شود؛ چون در موارد یاد شده مستاجر علیرغم این که به مالک سرقفلی نداده ولی برای اسقاط حق خود می تواند سرقفلی بگیرد.

3- در صورتی که مستاجر حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد: منظور قانونگذار از حقوق ضمن عقد در ماده 9 این قانون روشن نیست و ابهام دارد.

نکته 1 : تبصره 2 ماده 6 این قانون مربوط به حالتی است که موجر علاوه بر اجاره دادن محل کسب و پیشه به مستاجر، حق کسب و پیشه را نیز به ایشان منتقل کرده است در حالی که ماده 9 این قانون مربوط به حالتی است که مستاجر سرقفلی به موجر نپرداخته است. به این ترتیب در حالت اول مستاجر مستحق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز است و در حالت دوم استحقاق مطالبه سرقفلی را ندارد. بنابراین تعارضی بین این دو حالت از قانون وجود ندارد و هر کدام در جای خود کاربرد دارد.( نظر مشورتی سال 80).

مقاله های پربازدید سرقفلی
قانون حق کسب و پیشه سال 1356 به زبان ساده	کلیک کنید
تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و 76	کلیک کنید
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست ؟؟	کلیک کنید

موارد تعلق سرقفلی به مستاجر در قانون سال 76

بر خلاف قانون  سال 56 موارد تعلق سرقفلی به مستاجر وسیع شده

1- اگر مستاجر به مالک سرقفلی پرداخته باشد

2- انتقال حق سرقفلی به مستاجر: مطابق تبصره دو ماده 6 این قانون «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد».

3- اسقاط شروط ضمن عقد عدم تخلیه و عدم افزایش اجاره بها توسط مستاجر: مطابق ماده 7 این قانون

4- اسقاط شرط ضمن عقد عدم واگذاری عین مستاجره به غیر مستاجر: مطابق ماده 8 این قانون

نکته بسیار مهم 

طبق ماده ۹ قانون سال ۱۳۷۶ پس از انقضای مدت اجاره می توان مستاجر را تخلیه نمود مگر مستاجر حق سرقفلی داده  باشد، که در این صورت مستاجر می تواند بگوید حق سرقفلی من را پرداخت کن تا تخلیه کنم پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر باید محل را تخلیه نماید و دیگر برخلاف قانون 56، موجر پس از پایان مدت اجاره مکلف به تجدید اجاره نمی باشد.

نکته : طبق ماده 3 ضمن عقد اجاره یا بعد از آن این حق از طرف دارنده حق قابل اسقاط است.

آیا حق کسب و پیشه در قانون سرقفلی را 76 منتفی شده ؟

که برای مستأجر و  درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری وی ایجاد می شودچه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.بعبارتی  ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشودیعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود.

بطور مثال :

اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه فعالیت مستاجر در ذهن مشتریان  گذری و یا بومی، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند امکان دارد بارها برای خرید کفش به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند.

مالک در چه موارد می تواند، دارنده سرقفلی را تخلیه کند (قانون سرقفلی سال 76)

در قانون جدید سرقفلی در سال 76، مالک می تواند در انتهای مدت قرارداد اجاره، قرارداد اجاره را تمدید نکند و مستاجر را از ملک تخلیه کند ولو آنکه مستاجر حق سرقفلی داشته باشدو لکن باید حق سرقفلی وی را به نرخ روز بدهد

و لکن اگر قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 76 باشد مالک در انتهای مدت اجاره ،بلادلیل نمی توانست مستاجر را تخلیه کند مگر آنکه مستاجر و دارنده سرقفلی یکی از تخلفات مقرر در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال  56 را انجام دهد یطور مثال مستاجر و دارنده سرقفلی تعدی و تفریط کند و انتقال به غیر دهد بدون رضایت مالک.

آیا در قانون سرقفلی روابط موجر و مستاجر سال 76، دایره تعلق سرقفلی به مستاجر وسیع تر شده؟

• بله در قانون سرقفلی سال 76 ،موارد تعلق سرقفلی در قانون سال 76 وسیع تر شده(در ذیل توضبح داده شده) بر خلاف قانون سال 56 (در صورتی به مستاجر سرقفلی تعلق می گرفت که وی به مالک حق سرقفلی پرداخت می نمود)
• با توجه به ماده 8 قانون مرقوم، طرفین قرارداد اجاره  می توانند، توافق کنند که تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد وموجر متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ یا به قیمت متعارف به مستاجر واگذار نماید.در این صورت موجر می تواند از  مستاجر ، مبلغی تحت عنوان  سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید (بنابراین شرط عدم افزایش اجاربهاء پذیرفته شده) این در حالیست که در قانون سایق سرقفلی در سال 1356 (که در حال حاضر حاکم بر روابط موجر و مستاجر قبل از سال 76 می باشد) شرط عدم افزایش اجاریها ءباطل و غیر قابل پذیرش است.

 

• اگر شما حق سرقفلی را بعد از سال 1376 خریداری کرده باشید، روابط طرفین قرارداد سرقفلی تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب  1376 می یاشد البته منوط به آنکه شما این حق سرقفلی را از دارندگان سابق سرقفلی  که تاریخ خرید سرقفلی شان (قبل از سال 76) باشد نخریده باشید.

حق سرقفلی چیست؟

مبلغی است که در ابتدای یا در طول مدت اجاره  ،از ناحیه مستاجر،  تحت عنوان حق سرقفلی ، (بصورت توافقی) ،به موجر پرداخت می گردد و میبایست در زمان تخلیه ملک، به نرخ روز محاسبه وبه مستاجر پرداخت گردد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در عرف و بین مردم ، معمولاً در کنار هم و بصورت یکجا به کار برده می شود ولکن در حقیقت این دو، باهم تفاوت هایی، دارند.

مقاله های پربازدید سرقفلی
همه چیر در مورد سرقفلی	کلیک کنید
نحوه نقل و انتقال سرقفلی	کلیک کنید
موارد تخلیه سرقفلی توسط مالک	کلیک کنید

ماده 6 قانون سرقفلی روابط موجر و مستاجر سال 1376 در مورد املاک تجاری

با توجه به ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ فقط در مورد املاک تجاری، می توان سرقفلی برقرار کرد (ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی می­باشد)در غیر این صورت آن قرارداد اجاره مشمول قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود.

برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب  سال 1376

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خودبه موجر ویا شخص دیگری، مبلغی را از مؤجر یا مستأجر جدید به عنوان حق سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. قانونگذار ما به تبعیت از نظر فقهای امامیه، حق سرقفلی را نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک می داند.

موارد تعلق سرقفلی در قانون سال 76 وسیع تر شده (در ذیل توضبح داده شده) بر خلاف قانون سال 56 (در صورتی به مستاجر سرقفلی تعلق می گرفت که وی به مالک حق سرقفلی پرداخت می نمود).

1- اگر مستاجر به مالک سرقفلی پرداخته باشد.

2- انتقال حق سرقفلی به مستاجر : مطابق تبصره 2  ماده 6 این قانون « در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد».

3- اسقاط شروط ضمن عقد عدم تخلیه و عدم افزایش اجاره بها توسط مستاجر: مطابق ماده 7 این قانون

4- اسقاط شرط ضمن عقد عدم واگذاری عین مستاجره به غیر مستاجر مطابق ماده 8 این قانون

نکات مهم در قانون سرقفلی سال 1376

1- اگر قرارداد اجاره بعد از سال 76 تنظیم شده باشد و آن قرارداد فاقد شکلی مندرج در قانون سال 76 باشد، کدام قانون حاکم بر قرارداد می باشد؟

پاسخ:چنانچه آن قرارداد مربوط به املاک مسکونی باشد، آن قرارداد تابع مقررات قانون مدنی و شرایط فی ما بین طرفین خواهد بود.

2- اگر قرارداد اجاره ای در سال 1356 منعقد شود و مکرراً، تا بعد از سال 1376 تمدید گردد، آن قرارداد تابع قانون سال 76 می باشد؟

پاسخ: از آنجایی که عقود و قراردادها، تابع قانون زمان وقوع و انعقاد آن ها هستند، بنابراین قانون سال 1356 حاکم بر قرارداد می باشد.

3- آیا در صورت امضاء کردن 2 شاهد در ذیل قرارداد در صورت به وجود آمدن مشکل، آن 2شاهد باید در مجکمه جضور پیدا کنند؟

پاسخ: خیر، الزامی به حضور دو شهود امضاء کننده در ذیل قرارداد اجاره، در مجکمه نیست.

 

جهت مشاوره جقوقی با وکیل سرقفلی با گروه وکلای حکمت 09123439500-09120170676 در ارتباط باشید.