کسری یا افزایش مساحت مبیع ( آپارتمان،ملک،زمین ) در هنگام تحویل مبیع -کاملا کاربردی

اگر ملکی به شرط  داشتن مساحت معین خریداری شود بعدا مساحت  واقعی ملک کمتر یا بیشتر از مساحت معین در قرارداد درآِید برای خریدار یا فروشنده دو حالت متصور است :

1- در قرارداد بین خریدار و فروشنده هیچگونه توافقی ،مبنی بر نحوه احتساب کسری یا مازاد مساحت صورت نگرفته باشد اگر …

الف. مساحت ملک یا آپارتمان کمتر درآید ، خریدار حق فسخ معامله را دارد

ب. اگر مساحت ملک یا آپارتمان بیشتر درآید ، فروشنده حق فسخ معامله را دارد

البته حق فسخ مشروط به احصاء شرایط ذیل است ..

• وجود حق فسخ منوط به آن است که  مساحت  بعنوان شرط صفت در قرارداد درج نشده باشد  ( بطور مثال در قرارداد اگر نوشته شود که حتما  ملک بشرط مساحت  1500 متر خریداری شده ،در صورت عدم وجود 1500 متر ، ذینفع حق فسخ قرارداد را دارد در غیر اینصورت حق فسخ قرارداد را ندارد و فقط می تواند تفاوت قیمت را بگیرد -موضوع مـاده 532 قانون مدنی-خيـار تخلـف از وصـف يـا شرط)
• اگر ملک زمین باشد و مساحت اضافه ، قابل تجزیه و جدا سازی باشد ، می توان مساحت اضافه را اخذ نمود
• فسخ کننده اطلاعی از این موضوع (کسری یا افزایش مساحت) در زمان تنظیم قرارداد نداشته باشد
• و از طرفی این حق فسخ میبایست قبل از تنظیم سند رسمی در محضر اعمال گردد چرا که طبق …

رای شماره  1653 شعبه 4 دادگاه تجدید نظر تصریح دارد :

چنانچه خواهان  از حق فسخ  خود به جهت کسری مساحت معامله ، قبل از تنظیم سند رسمی در محضر استفاده نکرده باشد و سند رسمی انتقال بنام وی شده باشد  وی دیگر حق مطالبه کسری مساحت مورد معامله  را ندارد

• در قرارداد تنظیمی نیز اعمال ماده 355 قانون مدنی مطابق تبصره 6 ماده 3 فی‌مابین طرفین اسقاط شده و فی‌مابین طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نشده است

این مطلب را از دست ندهید***

نمونه دادخواست کسری و یا افزایش مساحت 

نمونه دادخواست فسخ معامله از طرف مشتری به علت کم بودن مساحت مبیع

2- فی مابین خریدار و فروشنده توافقی در صورت کسری یا مازاد مساحت ، صورت گرفته باشد:

• به عبارتی طرفین توافق کرده باشند که در صورت کسری یا مازاد مساحت از قرار متری فلان قدر با یگدیگر احتساب نمایندکه در صورت این حالت..

صرفا طرفین حق مطالبه مابه التفاوت کسری یا افزایش مساحت را دارند و حق فسخ معامله را ندارند و فقط می توانند قیمت مازاد یا کسری مساحت را براساس قرارداد بخواهند.

از طرفی مـاده 553 قانون مدنی مقـرر مـي دارد :

اگـر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود كه بيشتر است، بـايع ميتواند آن را فسخ كند در این مورد چون مقـدار جنبـه وصـفي دارد و اثر شرط صفت را داراست، در نتيجه، با بيشتر بودن مقدار مبيع از ميزان قراردادي بايع به استناد حق به هم زدن بيع را دارد. منشأ خيار تخلف ازشرط صفت، مغاير بـودن وصـف واقعـي مــورد معاملــه بــا وصــفي اســت كــه وجــود آن در مــورد معاملــه شــرط شــده اســت بنابراین زياد در آمدن مبيع موجب ضرر بايع ميشود و نميتوان بدون سـبب و ناقـل قانوني قايل به ملكيت خريدار نسبت به مقدار اضافي شد، ضرورت جبران اين ضرر حكم لـزوم عقد را بر ميدارد و خيار فسخ ايجاد ميكند در ماده مذکور اشاره به ملك، مانع از آن نيست كه حكم در مورد ساير اشيا نيز اجرا گردد لذا اين حكم ماده ويژه ملك نيست و در امـوال منقـول نيـز مصـداق دارد .

مستندات قانونی

ماده 384 قانون مدنی 

هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده باشد و در وقت تسلیم ،کمتر از آن مقدار درآِید مشتری حق  دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه ی حصه ای از ثمن به نسبت موجود ،قبول کند و اگر مبیع ، زیاده از مقدار معین باشد ، زیادی مال بایع است.

ماده 385 قانون مدنی 

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط مقدار معین فروخته شده باشد ، ولی در حین تسلیم ،کمتر یا بیشتر درآِید در صورت اولی ،مشتری و در صورت دوم ،بایع حق فسخ خواهد داشت.

ماده ی 449 قانون مدنی 

فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می شود.

ماده ی 451 قانون مدنی 

تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است.

ماده ی 149 قانون ثبت اسناد و املاک 

نسبت به ملکی که با مساحت معین، مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود که اضافه مساحت دارد، خواهان می تواند، قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت، تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بکند.

نکات مهم در دعوای تأیید فسخ قرارداد

1- در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، فروشنده یا خریدار فقط می توانند قرارداد فی مابین را فسخ نمایند و حق دریافت هیچگونه مابه التفاوتی را ندارند مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد.

2- اگر در قرارداد، طرفین توافق کرده باشند که کلیه خیارات ساقط شود، نمی توانند از حق فسخ استفاده نمایند.

3- اگر بعد از آنکه ملک بصورت رسمی به خریدار منتقل گردید، خریدار متوجه شود که مساحت ملک بیشتر از مساحت سند است، در اینصورت او می تواند مطابق با ماده ١۴٩ قانون ثبت، اقدام به اصلاح سند و اضافه کردن مساحت مازاد نماید.

4- خیار فسخ به جهت کسری و یا مازاد مساحت، فوری نمی باشد. این موضوع بدین معنی می باشد که خریدار یا فروشنده هر زمانی که متوجه گردیدند ملک دارای کسری یا مازاد مساحت می باشد ملزم نیستند که فوراً اختیار فسخ خود را اعمال نمایند.

5- اگر ملکی به‌ شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و مساحت آن کمتر باشد، خریدار صرفاً حق فسخ بیع را خواهد داشت و نمی‌تواند قیمت کسری مساحت را مطالبه کند.

6- در دعاوی ناظر بر اعلام فسخ قراردادها، با توجه به اعلام اراده به موجب تقدیم دادخواست، ارسال اظهارنامه اعلام فسخ، مقدمتاً الزامی نیست.

7- تا زمانی که مرجع صالح قضایی نسبت به تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد، انشاء رأی ننماید مطالبه خسارت ناشی از فسخ قابلیت استماع ندارد.

8- با توجه به آثار متفاوت میان دو فرآیند “اعلام فسخ قرارداد” و “تأیید فسخ قرارداد”، اگر دادگاه بدوی، در دعوای تأیید فسخ قرارداد، مبادرت به صدور حکم بر اعلام فسخ قرارداد نماید، رأی صادره به علت صدور رأی خارج از خواسته خواهان در مرحله تجدیدنظر نقض می‌شود.

9- با عنایت به اینکه فسخ قرارداد جزء حقوق طرفین و مختص به آن‌هاست داور حق اظهارنظر در خصوص آن را ندارد زیرا در فرض پذیرش فسخ قرارداد، دیگر موجبی برای انجام داوری از ناحیه داور مرضی‌الطرفین باقی نمی‌ماند.

10- در دعوای تأیید فسخ قرارداد صرف پیش‌بینی داور جهت حل اختلافات ناشی از اجرای قرارداد مانع استماع دعوای فسخ نیست زیرا داوری ناظر بر اختلافات حاصل از اجرای قرارداد است نه اختلافات راجع‌ به اصل قرارداد.

11- فسخ یک عمل حقوقی (ایقاع) بوده و مبتنی بر اراده ذی‌نفع حق فسخ است و نه رأی دادگاه. از آنجا که رأی دادگاه در این خصوص ماهیت اعلامی و کشفی دارد و نه تأسیسی، درخواست فسخ قرارداد از دادگاه قابل استماع نیست.

خلاصه مطالب کسری یا افزایش مساحت مبیع:

اگر مساحت کمتر درآید خریدار حق فسخ معامله را دارد ، اگر بیشتر درآید فروشنده حق فسخ معامله را دارد مشروط به دو شرط است :

1- خریدار یا فرشنده در ابتدای قرارداد اطلاعی از کسری یا افزایش مساحت ملک یا آپارتمان نداشته باشند.

2- خریدار یا فروشنده درصورت وقوع چنین حالتی توافق خاصی ننموده باشند.

جهت ارتباط با وکیل ملکی،  وکیل قرارداد  مشاوره حقوقی وکیل حقوقی ، وکبل ملکی با شماره های گروه وکلای حکمت 09123439500-09120170676 در تماس باشید.