نحوه انتقال سرقفلی مغازه

بمنظور انتقال سرقفلی باید بدانیم در بدو امر سرقفلی چیست

حق سرقفلی چیست ؟

• حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای یا اثنای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، تحت عنوان <<حق سرقفلی>> به مالک پرداخت می شود و به عبارتی نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک استیجاری،برای مستاجر ایجاد می نماید که در زمان تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد

نحوه انتقال سرقفلی مغازه

سرقفلی مغازه از طریق “صلح نامه  سرقفلی ”  بصورت دستی و یا رسمی به دیگران انتقال مییاید و لکن در هر حال باید بدانید

• حق سرقفلی یک حق تبعی است که به تبع مالکیت ذینفع بر منافع ملک( عقد اجاره) ایجاد می گردد
• در حقوق ایران وعرف بازار، نقل وانتقال حق سرقفلی ،معمولا توام با عقد اجاره صورت می گیردو لکن در رویه فعلی بازار ،نقل و انتقال سرقفلی، به نحو مستقل ( بدون انعقاد قرارداد اجاره) صورت می گیرد

که عده ای معتقدنند ،نقل و انتقال سرقفلی، بنحو مستقل و جداگانه ای، صحیح نبوده و موجب ایجاد حقی برای استفاده مستاجر، ازجهت عین مستاجره،نمی گردد.

• نمونه دادنامه

1. سرقفلی امری تبعی است و وجود مستقلی ندارد؛ بنابراین تنها با وجود عقد اجاره می تواند محقق گردد و طرح هر گونه دعوی در این خصوص قبل از اثبات رابطه استیجاری قابل پذیرش نیست.

 دادنامه قطعی :52 تجدید نظر
9109980227200033
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/04/24شعبه

  2.سرقفلی پرداختی توسط مستاجر، در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است؛ بنابراین اگر مستاجر محکوم به تخلیه در قبال دریافت نصف حق کسب و پیشه شود، سرقفلی مزبور قابلیت مطالبه جداگانه(علاوه بر حق کسب وپیشه) ندارد زیرا موضوع، مشمول اعتبار امر قضاوت‌شده است.

دادنامه قطعی :
9209980229400690
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/09/29 شعبه 28 تجدید نظر

• انتقال سرقفلی به فرزندان انتقال به  غیر محسوب میگردند و مالک می تواند ملک سرقفلی را تخلیه نماید

برای انتقال سرقفلی به فرزندان 2 راه وجود دارد:

1. مالک اجازه انتقال دهد
2. دادخواست تجویز انتقال منافع بدهید

آیا دارنده سرقفلی می تواند ، بدون رضایت مالک ، حق سرقفلی انتقال دهد؟؟

سوال اینه که ..

آیا کسی که حق سرقفلی رو داره ، حق انتقال سرقفلی رو، بدون اجازه و  رضایت مالک رو داره با خیر ..پاسخ به این سوال بستگی داره به این که تاریخ تنظیم  سرقفلی و قرارداد اجاره ،کی باشه؟؟

• اگر زمان خرید سرقفلی و اجاره شما…قبل از سال 1376 باشه :     

برابر قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356  اصل بر این هست که..

 مستاجر حق انتقال سرقفلی و مورد اجاره رو به دیگری نداره مگراینکه …

1. مالک در قرارداد اجاره و سرقفلی  ، اجاز انتقال سرقفلی  رو به دیگری رو داده باشه  یا بعدا این اجازه رو بده
2. با اینکه قرائن و امارتی  وجود داشته باشه  که نشون بده مالک  تلویحا اجازه و رضابت بر انتقال داشته   بطور مثال دریافت اجاره از مستاجر جدید
3. شهود وجود داشته باشد که شهادت بدند ، مالک اجازه انتقال مورد اجاره رو داده
4. و یا اینکه  دارنده سرقفلی ، با تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع و سرقفلی از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ، اجازه انتقال رو بده

در غیر موارد که خدمتنون عرض کردم ،اگر بدون رضایت مالک ، سرقفلی انتقال داده بشه ، مالک می تونه با پرداخت نصف حق سرقفلی و کسب  و پیشه به مستاجر ملک رو تخلیه بکند

• اگر زمان خرید سرقفلی توسط  اولین مستاجر، بعد از سال 1376 باشه

( برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1376)اصل بر این هست که مستاجر حق انتقال سرقفلی رو بدون رضایت مالک داره مگر این حق از دارنده سرقفلی سلب شده باشد

بنابراین اگر دارنده سرقفلی بخواهد انتقال دهد اول اظهارنامه با مالک می دهد که قصد فروش دارد اگر مالک حاضر به خرید نشد ، مستاجر می تواند سرقفلی را به هر کسی که بخواهد بفروشد و دیگر  همانند قانون سابق مستاجر نمی تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را به محکمه بدهد

1. انتقال قضایی: در انتقال قضایی، سر قفلی از طریق حکم دادگاه انتقال می یابد.
2. انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری، سر قفلی مغازه از طریق اسناد رسمی و با رضایت کامل مالک سرقفلی به صاحب جدید انتقال می یابد.
3. انتقال قهری: چنانچه صاحب سر قفلی فوت کند، تمامی حقوق او به ورثه ی انتقال می یابد.

عدم رضایت مالک جهت انتقال سرقفلی

در صورت عدم رضایت مالک بر انتقال، می توانید برابر قانون مرقوم، دادخواستی تحت عنوان تجویز انتقال منافع (اجازه انتقال قانونی) را به محکمه حقوقی تقدیم نماید،و اجازه انتقال را بگیرید.

نکاتی در این باب:

1.برابر تبصره 1 ماده 16 قانون مرقوم : در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این قانون ،مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید؛ موجر حق درخواست تخلیه  مستاجر را (با پرداخت نصف حق کسب و پیشه) راخواهد داشت و حکم تخلیه علیه مستأجر قبلی یا متصرف جدید، اجرا ء خواهد شد. و حسب مورد ،استحقاق دریافت نصف حق کسب وپیشه را (طبق نظر کارشناس) خواهند داشت.

2.. مستأجر جدید، از هر حیث از جمله شرایط و مفاد قراداد، تابع قرارداد  اجاره تنظیمی سابق( اولیه ) می باشد بعبارتی، مستاجر جدید ،قائم مقام مستأجر اولیه می باشد.  (رأی شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۹۱/۱۰/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت باشد، از درجه ی اعتبار ساقط است. لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.

3.حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

و لکن انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک / موجر به مستأجر، می تواند یا  با سند رسمی یا سند عادی صورت گیرد.

مدارک لازم برای انتقال سرقفلی مغازه

انواع مختلف انتقال سرقفلی

انتقال حق کسب و پیشه با توجه به شرایط و نوع قرارداد، به شیوه‌های گوناگونی امکان‌پذیر است. از این رو، مالک کنونی حق کسب و پیشه برای انتقال آن به صورت قانونی می‌تواند یکی از روش‌های زیر را برای فروش حق خود انتخاب کند.

انتقال اختیاری سرقفلی

یکی از شیوه‌های انتقال سرقفلی مغازه، انتقال به صورت اختیاری است. در این روش، نیاز به تأیید مالک برای جابجایی سرقفلی وجود دارد. به همین دلیل، یا باید در قرارداد بین مالک و مستأجر، اجازه برای انتقال سرقفلی گنجانده شده باشد، یا اینکه مالک بعداً به طور مستقل این اجازه را صادر کند.

در این شرایط، دارنده کنونی سرقفلی قادر خواهد بود آن را به دیگران منتقل کند. در نهایت، تمامی اختیارات مالک سرقفلی به شخص سوم که سرقفلی به او واگذار شده است، منتقل خواهد شد.

انتقال قضایی سرقفلی

در شرایط خاصی، ممکن است قاضی تصمیم به صدور دستور انتقال سرقفلی بگیرد. به عنوان نمونه، در مواقعی که فردی به پرداخت مهریه یا نفقه محکوم شده باشد، قاضی می‌تواند حکم توقیف سرقفلی فروشگاه و انتقال آن را صادر کند.

گاه پیش می‌آید که به دلیل عدم پرداخت حق سرقفلی از سوی مالک بر اساس نرخ متداول، مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اقامه دعوی علیه مالک اصلی، بدون نیاز به اجازه او، اقدام به انتقال سرقفلی کند. برای دریافت جزئیات بیشتر در این زمینه، توصیه می‌شود با یک وکیل مجرب در امور سرقفلی مشورت نمایید.

انتقال قهری سرقفلی

در این نوع جابجایی، در صورتی که صاحب حق سرقفلی فوت کند، این حق به عنوان یکی از اموال او شناخته می‌شود. به همین دلیل، در این وضعیت، حق سرقفلی به وراث آن فرد منتقل شده و میان آنها تقسیم می‌گردد. همچنین در این حالت، مالک اصلی ملک نمی‌تواند با این انتقال مخالفت کند.

شایان ذکر است که حق سرقفلی قابلیت انتقال از طریق ارث را دارد و نحوه تقسیم آن براساس طبقات و درجات ارث، پس از ثبت درخواست انحصار وراثت سرقفلی در شورای حل اختلاف مشخص خواهد شد.

مزایای حضور وکیل در دعاوی سرقفلی مغازه

همان‌طور که آگاهید، در پرونده‌های گوناگون حقوقی، چالش‌ها و مسائل متنوعی وجود دارد که بدون بهره‌گیری از تخصص یک وکیل مجرب، رسیدگی به آن‌ها دشوار خواهد بود. به‌ویژه در دعاوی مرتبط با سرقفلی، توصیه می‌شود که در ابتدا به یک وکیل متخصص در زمینه سرقفلی مغازه مراجعه کنید تا از مشاوره‌ها و حمایت‌های او در مواقع ضروری بهره‌مند شوید.

از برجسته‌ترین فواید به کارگیری وکیل متخصص در زمینه سرقفلی، به ویژه در فرآیند انتقال آن برای مغازه، می‌توان به نکات زیر اشاره کرد.

• پیچیدگی دعاوی مربوط به سرقفلی ایجاب می‌کند که آگاهی خود را درباره قوانین مرتبط افزایش دهید. وکیل متخصص در سرقفلی می‌تواند اطلاعات جامع و دقیقی را در این حوزه ارائه دهد.
• با توجه به تمایز بین حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در قوانین، توصیه می‌شود در این نوع پرونده‌ها از مشاوره یک وکیل باتجربه بهره‌مند شوید.
• در زمینه دعاوی مربوط به سرقفلی، قوانین متعددی در سال‌های ۵۶، ۶۲ و ۷۶ به تصویب رسیده است. آگاهی از قانونی که تحت آن این موضوع اجرایی شده، بسیار حائز اهمیت است. به همین دلیل، مشاوره با یک وکیل متخصص در زمینه سرقفلی می‌تواند به روشن شدن این مسئله کمک کند.
• با یاری یک وکیل، می‌توان دادخواستی معتبر را به دادگاه ارائه کرد. زیرا فرایند طرح دعوا از طریق دادخواست آغاز می‌شود و دادگاه بر اساس آن به بررسی شکایت شما خواهد پرداخت.

انتقال حق سرقفلی مغازه از طریق راه‌های گوناگونی امکان‌پذیر است که در این مقاله به تحلیل آن‌ها پرداخته‌ایم. با این وجود، در برخی موارد به دلیل مشکلاتی نظیر عدم کسب مجوز از صاحب اصلی و تلاش برای انتقال حق سرقفلی، مسائل و اختلافات بروز می‌کند که بدون مساعدت یک وکیل متخصص در زمینه سرقفلی، حل آن‌ها دشوار خواهد بود.

در این وضعیت، می‌توانید با تماس با وکیلان سرقفلی مؤسسه حقوقی حکمت، مشکلات خود را با یک کارشناس مطرح کنید. همچنین، می‌توانید از مشاوره‌های رایگان کارشناسان این مؤسسه به صورت تلفنی یا از طریق واتساپ بهره‌مند شوید.

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی ووکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.