نحوه انتقال سرقفلی مغازه

بمنظور انتقال سرقفلی باید بدانیم در بدو امر سرقفلی چیست

حق سرقفلی چیست ؟

• حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای یا اثنای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، تحت عنوان <<حق سرقفلی>> به مالک پرداخت می شود و به عبارتی نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک استیجاری،برای مستاجر ایجاد می نماید که در زمان تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد

نحوه انتقال سرقفلی مغازه

سرقفلی مغازه از طریق “صلح نامه  سرقفلی ”  بصورت دستی و یا رسمی به دیگران انتقال مییاید و لکن در هر حال باید بدانید

• حق سرقفلی یک حق تبعی است که به تبع مالکیت ذینفع بر منافع ملک( عقد اجاره) ایجاد می گردد
• در حقوق ایران وعرف بازار، نقل وانتقال حق سرقفلی ،معمولا توام با عقد اجاره صورت می گیردو لکن در رویه فعلی بازار ،نقل و انتقال سرقفلی، به نحو مستقل ( بدون انعقاد قرارداد اجاره) صورت می گیرد

که عده ای معتقدنند ،نقل و انتقال سرقفلی، بنحو مستقل و جداگانه ای، صحیح نبوده و موجب ایجاد حقی برای استفاده مستاجر، ازجهت عین مستاجره،نمی گردد

• نمونه دادنامه

1. سرقفلی امری تبعی است و وجود مستقلی ندارد؛ بنابراین تنها با وجود عقد اجاره می تواند محقق گردد و طرح هر گونه دعوی در این خصوص قبل از اثبات رابطه استیجاری قابل پذیرش نیست.

 دادنامه قطعی :52 تجدید نظر
9109980227200033
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/04/24شعبه

  2.سرقفلی پرداختی توسط مستاجر، در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است؛ بنابراین اگر مستاجر محکوم به تخلیه در قبال دریافت نصف حق کسب و پیشه شود، سرقفلی مزبور قابلیت مطالبه جداگانه(علاوه بر حق کسب وپیشه) ندارد زیرا موضوع، مشمول اعتبار امر قضاوت‌شده است.

دادنامه قطعی :
9209980229400690
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/09/29 شعبه 28 تجدید نظر

• انتقال سرقفلی به فرزندان انتقال به  غیر محسوب میگردند و مالک می تواند ملک سرقفلی را تخلیه نماید

برای انتقال سرقفلی به فرزندان 2 راه وجود دارد:

1. مالک اجازه انتقال دهد
2. دادخواست تجویز انتقال منافع بدهید

آیا دارنده سرقفلی می تواند ، بدون رضایت مالک ، حق سرقفلی انتقال دهد؟؟

سوال اینه که ..

آیا کسی که حق سرقفلی رو داره ، حق انتقال سرقفلی رو، بدون اجازه و  رضایت مالک رو داره با خیر ..پاسخ به این سوال بستگی داره به این که تاریخ تنظیم  سرقفلی و قرارداد اجاره ،کی باشه؟؟

• اگر زمان خرید سرقفلی و اجاره شما…قبل از سال 1376 باشه :     

برابر قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356  اصل بر این هست که..

 مستاجر حق انتقال سرقفلی و مورد اجاره رو به دیگری نداره مگراینکه …

1. مالک در قرارداد اجاره و سرقفلی  ، اجاز انتقال سرقفلی  رو به دیگری رو داده باشه  یا بعدا این اجازه رو بده
2. با اینکه قرائن و امارتی  وجود داشته باشه  که نشون بده مالک  تلویحا اجازه و رضابت بر انتقال داشته   بطور مثال دریافت اجاره از مستاجر جدید
3. شهود وجود داشته باشد که شهادت بدند ، مالک اجازه انتقال مورد اجاره رو داده
4. و یا اینکه  دارنده سرقفلی ، با تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع و سرقفلی از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ، اجازه انتقال رو بده

در غیر موارد که خدمتنون عرض کردم ،اگر بدون رضایت مالک ، سرقفلی انتقال داده بشه ، مالک می تونه با پرداخت نصف حق سرقفلی و کسب  و پیشه به مستاجر ملک رو تخلیه بکند

• اگر زمان خرید سرقفلی توسط  اولین مستاجر، بعد از سال 1376 باشه

( برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1376)اصل بر این هست که مستاجر حق انتقال سرقفلی رو بدون رضایت مالک داره مگر این حق از دارنده سرقفلی سلب شده باشد

بنابراین اگر دارنده سرقفلی بخواهد انتقال دهد اول اظهارنامه با مالک می دهد که قصد فروش دارد اگر مالک حاضر به خرید نشد ، مستاجر می تواند سرقفلی را به هر کسی که بخواهد بفروشد و دیگر  همانند قانون سابق مستاجر نمی تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را به محکمه بدهد

1. انتقال قضایی: در انتقال قضایی، سر قفلی از طریق حکم دادگاه انتقال می یابد.
2. انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری، سر قفلی مغازه از طریق اسناد رسمی و با رضایت کامل مالک سرقفلی به صاحب جدید انتقال می یابد.
3. انتقال قهری: چنانچه صاحب سر قفلی فوت کند، تمامی حقوق او به ورثه ی انتقال می یابد.

عدم رضایت مالک جهت انتقال سرقفلی

در صورت عدم رضایت مالک بر انتقال، می توانید برابر قانون مرقوم، دادخواستی تحت عنوان تجویز انتقال منافع (اجازه انتقال قانونی) را به محکمه حقوقی تقدیم نماید،و اجازه انتقال را بگیرید.

نکاتی در این باب:

1.برابر تبصره 1 ماده 16 قانون مرقوم : در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این قانون ،مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید؛ موجر حق درخواست تخلیه  مستاجر را (با پرداخت نصف حق کسب و پیشه) راخواهد داشت و حکم تخلیه علیه مستأجر قبلی یا متصرف جدید، اجرا ء خواهد شد. و حسب مورد ،استحقاق دریافت نصف حق کسب وپیشه را (طبق نظر کارشناس) خواهند داشت.

2.. مستأجر جدید، از هر حیث از جمله شرایط و مفاد قراداد، تابع قرارداد  اجاره تنظیمی سابق( اولیه ) می باشد بعبارتی، مستاجر جدید ،قائم مقام مستأجر اولیه می باشد.  (رأی شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۹۱/۱۰/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت باشد، از درجه ی اعتبار ساقط است. لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.

3.حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

و لکن انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک / موجر به مستأجر، می تواند یا  با سند رسمی یا سند عادی صورت گیرد.

مدارک لازم برای انتقال سرقفلی مغازه

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی ووکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.