موانع الزام به تنظیم سند رسمی-شرایط/آثار
موانع الزام به تنظیم سند رسمی-شرایط/آثار
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اگر چه به ظاهر ساده می آید اما مطرح کردن آن در دادگاه نیازمند رعایت نکات خاص و کاربردی می باشد چرا که در مورد این دعوا و اجرای آن در مرحله اجرای احکام، آراء متعددی وجود دارد.
در موارد ذیل، خواهان در اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی با مشکل مواجه خواهد شد:
۱. در رهن یا بازداشت بودن مورد معامله
۲. عدم مالکیت فروشنده ملک
۳. در صورتی که نتوانید سلسله مراتب نقل و انتقال و خرید ملک را تا مالک اصلی اثبات کنید بطور مثال شما ملک را از علی خریده اید و علی آن ملک را از حسن خریداری نموده و حسن نیز همان ملک را از رضا بخرد شما باید تمام اسناد و مدارکی که براساس آن ، و بین آنها معامله شده اعم از قرارداد و وکالتنامه در دادگاه ارائه دهید در غیر اینصورت دعوای الزام به تنظیم سند شما رد می گردد
۴. وجود بدهی و دیون به نهادها و ارگان هایی همچون اداره مالیات و شهرداری و … .
این مطالب را از دست ندهید
الزام به تنظیم سند رسمی ( 0 تا 100) پاسخ به کلیه سوالات
در رهن و بازداشت بودن ملک ( 0 تا 100)
مدارک لازم برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور
گواهی عدم حضور چیست /شرایط و آثار
ارسال اظهارنامه جهت حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند
نمونه دادخواست الزام ورثه متوفی به تنظیم سند رسمی یک باب مغازه
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال دو دانگ مشاع از یک قطعه زمین
نکات و موانع الزام به تنظیم سند رسمی
- طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مورد ملکی که در رهن یا بازداشت است، قابلیت استماع ندارد.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی، باید به طرفیت همه مالکین مشاعی طرح شود وگرنه قرار ردّ دعوا صادر می‌گردد.
- در صورتی که چندین نقل و انتقال عادی در خصوص مبیع صورت گرفته باشد، خریدار نهایی باید در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی که علیه مالک اولیه طرح می‌کند، سلسله نقل و انتقالات تا مالک رسمی را اثبات کند در غیر این صورت دعوا قابلیت استماع ندارد.
- در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید علاوه بر متعهد، افرادی که ملک به نفع آنها بازداشت شده است نیز خوانده قرار بگیرند. در غیر این صورت دعوا قابلیت استماع ندارد.
- دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول، قبل از تنظیم سند رسمی به نام خواهان و بدون تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد.
- صرف در رهن بودن عرصه ملک مورد اختلاف مانع از رسیدگی به دعاوی ابطال سند رسمی، فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی بر اساس مبایعه‌نامه عادی نخواهد بود.
جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
الزام به تنظیم سند رسمی در قانون ایران از اهمیت ویژه ای برخوردار است؛ چرا که وفق قانون برای انجام معاملات می توان از دو سند عادی ( سند عادی: سندی است که رسمی نباشد و حداقل امضاء داشته باشد و تنها سند عادی که بدون امضاء سندیت دارد دفتر تجارتی تاجر است. ) و سند رسمی ( سند رسمی: سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی و دولتی، در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی، تهیه و تنظیم شده است) استفاده کرد.( موانع الزام به تنظیم سند رسمی-شرایط/آثار)
هر چند برخی موارد مانند معاملات مربوط به کشتی هستند که این چنین معامله ها، تعهد ها و یا قرارداد ها تنها با تنظیم سند رسمی، محقق می گردد، و در نتیجه معامله یا قرارداد تنها با تنظیم سند رسمی معتبر شناخته می شوند.
بنابراین لازم دیدیم که در نوشته پیش رو به اهمیت تنظیم سند رسمی و موانع الزام به تنظیم سند رسمی بپردازیم و به طور کامل توضیح دهیم”پس تا انتها با ما همرا باشید“
الزام به تنظیم سند رسمی
با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی، خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره در بسیاری از موارد، انتقال مالکیت طی یک سند عادی صورت می پذیرد.
با این حال، هر مالکی باید نسبت به اخذ سند رسمی اقدام کند تا مالکیت خود بر بر مالش را استوار کند و از مزایای سند رسمی بهره‌مند گردد.
حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد چرا که تنظیم سند رسمی انتقال، تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست.
از جمله آثار قولنامه یا سند عادی، تعهد به تنظیم سند رسمی می باشد و چنان چه فروشنده بنا به جهتی از انتقال سند رسمی به نام خریدار خودداری نماید، خریدار می‌بایست برای احقاق حق خود، الزام به تنظیم سند رسمی ( الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوی مالی است. و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک می باشد.) انتقال ملک را از طریق ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضائی از دادگاه بخواهد.
راه های الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی
برای تنظیم سند رسمی برای خریدار و فروشنده دو راه وجود دارد.
راه حل اول:خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه ی مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص کرده باشند.
در این حالت خواهان تنظیم سند رسمی، باید در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شود و در صورت عدم حضور مالکِ رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه دریافت کند تا بدین وسیله مشخص گردد که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است. تا اگر برای خریدار حق فسخ و خسارتی از این جهت پیش بینی شده باشد، بتواند حق فسخ خود را اعمال کند و خسارت خود را دریافت کند.
راه حل دوم: خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص نکرده باشند.
در این حالت ابتدا باید خریدار طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص در دفترخانه مشخص شده در اظهارنامه حاضر شود. در نتیجه اگر فروشنده بدون دلیل موجه در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه بگیرد تا در صورت عدم حضور دوباره فروشنده برای تنظیم سند رسمی، دادگاه حکم تنظیم سند را صادر نماید و دفتر اسناد رسمی طبق دستور دادگاه اقدام به تنظیم سند نماید
توجه شود که: در این مرحله دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می‌کند که، عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مالِ مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی متداول و مرسوم باشد.
اقدامات دادگاه در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
هنگامی که خواهان تنظیم سند رسمی برای الزام خوانده جهت تنظیم سند، به دادگاه صالح مراجعه می کند دادگاه ابتدا صحت قرارداد انتقال مالکیت را احراز کند.
- احراز می کند که آیا خوانده مالک رسمی مال است. (یا اگر به وکالت یا نمایندگی اقدام می کند، اختیار انجام چتین معامله ای دارد؟)
- اگر خوانده مالک مال است، آیا اهلیت فروش مال را دارد. ( مثلا ممنوع از تصرف در اموال خود نباشد مانند تاجر ورشکسته. )
- دادگاه بررسی می کند که آیا خواهان به تعهدات خویش در قرارداد عمل کرده است. مثلا چنان چه پرداخت، شرط و یا عملی در قرارداد به عهده داشته است، به تعهدات خود عمل کرده است؟.
- ایا مال موصوع قرارداد، قابلیت انتقال داشته است. مثلا مالی که در رهن ( یا بازداشت ) باشد قابلیت نقل و انتقال ندارد و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در این حالت رد می شود.
هم چنین در صورتی که نسبت به سند عادی (قولنامه یا قرارداد) تردید یا انکار از جانب خوانده مطرح شود، دادگاه از خواهان می خواهد که صحت سند ارائه شده جهت تنظیم سند رسمی را با ادله یا شواهد دیگر اثبات نماید.
