ماده 6 قانون پیش فروش آپارتمان

ماده 6 قانون پیش فروش آپارتمان و تحلیل آن به زبان ساده:

ماده 6 قانون پیش فروش آپارتمان:

چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

۱- در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده
۲- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (۰/۵%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
۳- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
۴- در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

تفسیر ماده 20:

تحلیل ماده 6 قانون پیش فروش آپارتمان :

در صدر ماده 6 مقرر شده است؛ چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید، علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون، مكلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این كه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست. همان‌طور كه ملاحظه می شود، در پاراگراف اول ماده 6 ، بر اجرای تعهدات موضوع بند 9 ماده 2 قانون تأكید شده است. یعنی تعهداتی كه پیش فروشنده در مقابل شهرداری و یا سایر مراجع قانونی برعهده گرفته است اما در صورتی كه پیش فروشنده به تعهدات خود درخصوص تحویل واحد پیش فروش شده در موعد مقرر عمل نكند و یا سایر تعهداتش را در مهلت مقرر به انجام نرساند، مكلف است مطابق بندهای مختلف ماده 6 جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد. البته پرداخت جریمه، بدل از اجرای تعهدات قراردادی او نمی باشد. به علاوه،جریمه مقرر در بندهای یک تا 4 ماده 6 تنها راه تضمین حسن انجام تعهدات پیش فروشنده نیست بلكه دو روش دیگر نیز برای جبران خسارات پیش خریدار پیش بینی شده است؛

1ـ طرفین می توانند به مبالغ بیشتری از جریمه مقرر در ماده 6 با یكدیگر توافق كنند. فلذا انجام توافق در جهت صعودی برخالف میزان جریمه مقرر بالامانع است.

2- پیش خریدار میتواند به جای دریافت جریمه و غرامت، با اعمال خیار، قرارداد پیش فروش را فسخ نماید. اما در بندهای یک تا 4 ماده 6 مواردی كه در صورت عدم اجرای تعهد به پیش فروشنده جریمه تعلق میگیرد و میزان جریمه مقرر بیان شده است.

در بند یک ماده 6 قانون یاد شده، مقرر شده؛ در صورتی كه واحد پیش فروش شده و بخشهای اختصاصی نظیر توقف گاه پاركینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار ، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده را پیش فروشنده باید به پیش خریدار بپردازد. پس اجرت المثل قسمت تحویل نشده باید محاسبه شده و مورد توافق قرار گرفته و به پیش خریدار پرداخت شود. یعنی قانون گذار بابت منافع تفویت شده، پیش فروشنده را موظف نموده است تا اجرت المثل بپردازد.

در بند 2 ماده 6 همان قانون، مقرر شده؛ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار، جریمه به پیش فروشنده تعلق میگیرد. به عبارت دیگر، عدم اجرای ساختمان در بخش های عمومی و مشترك ساختمان و عدم آماده سازی آنها موجب تعلق جریمه ای به میزان نیم درصد بها و قیمت تمام شده بخش های ناتمام در روز پرداخت، به پیش فروشنده می باشد كه به نسبت قدرالسهم باید به پیش خریدار بپردازد.

در بند 3 همان ماده قانونی نیز مقرر شده؛ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند 9 ماده 2 این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یك در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار، جریمه تعلق می گیرد. شرح قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن؛ با رویکرد نقد و بررسی 33 همان‌طور كه ملاحظه می شود این بند اختصاص به مواردی دارد كه انبوه سازی و یا شهرك سازی صورت می گیرد و سازندگان مكلف به محوطه سازی و شهرك سازی و احداث فضاها و بناهای عمومی مثل خیابان و مسجد و مدرسه و درمانگاه در شهرك هستند.

پس هرگاه به تعهد خود در این باره عمل نكنند و یا تأخیر نمایند، مكلف اند روزانه به میزان یك در هزار قیمت روز و تمام شده تعهدات انجام نشده را طبق نظر كارشناس به هریك از پیش خریداران به نسبت قدرالسهم هركدام از آنها بپردازند. جلب نظر كارشناس هنگامی الزم خواهد بود كه طرفین با یكدیگر اختلاف داشته و موضوع به داوری ارجاع شده باشد؛ مگر آنكه طرفین خود بر تعیین كارشناس توافق نمایند.

در بند 4 ماده 6 قانون که مقرر شده است؛ (در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یك در هزار مبلغ قرارداد) به نظر میرسد مفاد آن، متاسفانه، به درستی، تنظیم نشده است؛ برای عدم انتقال قطعی واحد ساختمانی مشخص پیش فروش شده به نام خریدار در موعد مقرر كه مورد تعهد پیش فروشنده بوده ولیكن به تعهد خود عمل ننموده و تأخیر داشته است، جریمه ای به میزان یك در هزار بهای مورد معامله كه در قرارداد پیش فروش درج شده درنظر گرفته شده است كه روزانه قابل محاسبه و پرداخت به پیش خریدار می باشد. اما با توجه به واژه های به كار گرفته شده، هرگاه بخواهیم عبارت »اقدام به موقع به سند رسمی انتقال« را تعبیر و تبیین نماییم، چیزی از آن مستفاد نمی شود. به عبارت دیگر، ترجمه تحت اللفظی این واژه ها، معنایی از آن به ذهن متبادر نمی سازد. تنها با دلالت التزامی می توان مقصود قانون گذار را دریافت كه موضوع بر انتقال قطعی رسمی مالكیت واحد ساختمانی پیش فروش شده در موعد مقرر به پیش خریدار دلالت دارد.

جهت مشاوره حقوقی، با وکیل حقوقی متخصص یا وکیل قرارداد ، وکیل ملکی  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.