قانون سرقفلی سال 76-کاربردی و به زبان ساده

در این مفاله بر آنیم در ارتباط با قانون سرقفلی سال 76 مطالبی را بعرضتان برسانیم

جدیدترین قانون راجع سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 است ((فصل دوم از ماده ۶ الی ماده ۱۱ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به مبحث سرقفلی اختصاص داده))

مبلغی است که در ابتدای یا در طول مدت اجاره  ،از ناحیه مستاجر،  تحت عنوان حق سرقفلی ، (بصورت توافقی) ،به موجر پرداخت می گردد و میبایست در زمان تخلیه ملک، به نرخ روز محاسبه وبه مستاجر پرداخت گردد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در عرف و بین مردم ، معمولاً در کنار هم و بصورت یکجا به کار برده می شود ولکن در حقیقت این دو، باهم تفاوت هایی، دارند.قانون موجر و مستاجر سال 76

قانون سرقفلی سال 76

• موضوع حق کسب و پیشه  در قانون سال ۱۳۷۶ ((از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱))منتفی شده است.

این مطلب را از دست ندهید**

حق کسب و پیشه در قانون جدید سرقفلی

قانون حق کسب و پیشه سال 1356 به زبان ساده

• مالکین در قانون سرقفلی سال 76، متعهد به تمدید قرارداد اجاره با مستاجر و دارنده سرقفلی ،نیستند و لو اینکه مستاجر حق سرقفلی داده باشد((در هر حال دارنده سرقفلی، در هنگام تخلیه ، حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله‏ روز را دارد))
  و لکن اگر تاریخ خرید سرقفلی شما ((قبل از سال 76)) باشد ،مالک پس از انقضای مدت اجاره ،حق تخلیه ملک استیجاری را نداشت و حتما باید مدت اجاره را تمدید نماید و در صورت عدم تمدید ، بصورت اتوماتیک وار قرار داد اجاره تمدید می شود و لکن اگر دارنده سرقفلی و مستاجر یکی از تخلفات مندرج در ماده 14 قانون سال 56 را انجام می داد، مالک می توانست دارنده سرقفلی را از محل سرقفلی تخلیه نماید سرقفلی در قانون 76
• در قانون سرقفلی سال 76 ،دایره تعلق حق سرقفلی  به مستاجرین  گسترش یافته و در  موارد ذیل نیز به مستاجر حق سرقفلی می گیرد

1. الف.هرگاه ضمن عقداجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‏ بها را ندارد (ماده ۷)
2. ب.هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره‏ متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می‏ تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید(ماده ۸)

• موضوع ((تعدیل اجاره بهاء)) در  قانون سرقفلی 76 منتفی شده

مفهوم لغوی تعدیل اجاره بهای سرقفلی : به معنی معتدل کردن اجاره

نعدیل اجاره بها به زیان ساده یعنی اینکه …

1.  مالکین سرقفلی ،هر 3 سال یگبار حق دارد ، اجاره بهای سرقفلی را افزایش دهد
2. دارنده سرقفلی و حق کسب و پیشه ، حق دارد ( در صورت کاهش تورم )درخواست  کاهش میزان اجاره بهای سرقفلی را بدهند

اگر تاریخ خرید سرقفلی بعد از سال 76 باشد، موجر و دارنده حق سرقفلی ،نمی تواند(( دادخواست تعدیل اجاره بها))را به محکمه حقوقی بدهد و فقط می توانند  بنحو مندرج در  ذیل رفتار کنند

تغییر شغل در قانون سال 76

اصل بر این است که دارنده سرقفلی حق تغییر شغل ندارد و اگر تغییر شغل داد در این که مالک می تواند دارنده سرقفلی را تخلیه نماید یا نه  بین محاکم اختلاف نظر  وجود دارد

• بعضی محاکم با استناد به مواد قانون مدنی  ، معتقدنند اگر منع دارنده سرقفلی از تغییر شغل، ممکن نباشد مالک می تواند درخواست تخلیه مستاجر را بنماید
• و عده ای از قضات ممکن است با توجه به وحدت ملاک قانون سال 56 حکم به تخلیه مستاجر  می دهند ، هرچند که این رویه بنظر می رسد چندان قابل پذیرش نباشد

مطلب را از دست ندهید***

0 تا 100 هرآنچه که باید راجع تعدیل اجاره بها بدانید ( کلیک کنید)

مالک پس از  انقضای مدت اجاره می تواند یا با مستاجر توافق بر  تمدید قرارداد اجاره و یا میزان اجاره بها بنماید

در صورت عدم توافق بر تمدید اجاره و یا میزان اجاره مالک می تواند:

مستاجر را به پرداخت حق سرقفلی به قیمت روز ، تخلیه کند

یا مالک می تواند ، تقاضای مطالبه اجرت المثل مغازه را با در نظر گرفتن حق سرقفلی مستاجر را بنماید. جهت مشاوره با وکیل سرقفلی کلیک کنید

تخلیه سرقفلی در قانون 76

در قانون سرقفلی سال 76، مالک می تواند در انقضای  مدت اجاره، قرارداد اجاره را تمدید نکند و مستاجر را از ملک تخلیه کند ولو آنکه مستاجر حق سرقفلی داده باشدو لکن باید حق سرقفلی مستاجر  را به نرخ روز بدهد

و لکن  در قانون سابق سرقفلی (( 1356 )) پس از انقضای مدت قرارداد اجار (( به جهت انقضای مدت اجاره ))حق تخلیه دارنده حق کسب و پیشه  و سرقفلی را نداشت مگر آنکه مستاجر و دارنده سرقفلی یکی از تخلفات مقرر در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال  56 را انجام دهد بطور مثال مستاجر و دارنده سرقفلی تعدی و تفریط کند و انتقال به غیر دهد بدون رضایت مالک.

مقاله های پربازدید سرقفلی

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست ؟؟

تفاوت سرقفلی در قانون سال 56 و 76

حق کسب و پیشه در قانون ۷۶

آیا حق کسب و پیشه در  در قانون 76 منتفی شده ؟
پاسخ : بله

حق کسب و پیشه چیست؟ که برای مستأجر و  درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری وی ایجاد می شودچه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

بعبارتی  ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشودیعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود.

قانون حق کسب و پیشه سال ۷۶بطور مثال :اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه فعالیت مستاجر در ذهن مشتریان  گذری و یا بومی، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند امکان دارد بارها برای خرید کفش به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند.

////

تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶

اگر تاریخ تنظیم قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ باشد، قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر آن سال بر این قرارداد حاکم خواهد بود. در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، موارد مربوط به تخلیه سرقفلی به وضوح بیان شده است. اما در قانون سال ۷۶، این موضوع به طور صریح مطرح نشده است. علاوه بر این، در ماده یک این قانون به این نکته اشاره شده که نواقص قانونی باید از طریق مراجعه به قانون مدنی جبران شوند. بنابراین، تخلیه سرقفلی طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ تنها در شرایط خاصی ممکن است.

• اتمام مدت اجاره سرقفلی

یکی از مواردی که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ به آن پرداخته شده، تخلیه سرقفلی در پایان مدت قرارداد اجاره است. بر اساس این قانون، پس از پایان دوره اجاره، فرایند تخلیه به سادگی انجام می‌شود و نیازی به صدور حکم تخلیه نیست؛ به طوری که با دریافت دستور تخلیه، مالک می‌تواند ظرف یک هفته ملک را تخلیه کند. با این حال، لازم به ذکر است که صدور دستور تخلیه بر اساس قانون شورای حل اختلاف تنها برای املاک مسکونی قابل اجرا است. در مورد املاک تجاری که حق سرقفلی، حق کسب، پیشه یا تجارت دارند، تخلیه باید از طریق دادگاه عمومی انجام گیرد و نیاز به صدور حکم تخلیه دارد.

• فسخ اجاره سرقفلی

یکی دیگر از دلایل تخلیه سرقفلی طبق قانون سال ۷۶، فسخ قرارداد اجاره است. این قانون به طور خاص به موضوع فسخ اجاره نپرداخته و برای بررسی موارد مربوط به فسخ و در نتیجه تخلیه ملک اجاره‌ای، نیاز است به اصول عمومی قانون مدنی مراجعه کنیم. یکی از این موارد، تعدی و تفریط مستأجر نسبت به ملک اجاره‌ای است. در صورت فسخ قرارداد اجاره، سرقفلی از بین نمی‌رود و موجر می‌تواند با اثبات موضوع در دادگاه و تأیید فسخ، به همراه پرداخت سرقفلی اقدام به تخلیه ملک نماید.

موارد عدم پرداخت سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶

بر اساس تبصره ۲ از ماده ۶ قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، در صورتی که مالک هنگام عقد اجاره، مبالغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کرده باشد، مستاجر هنگام تخلیه ملک حق دارد سرقفلی را به قیمت عادله روز درخواست کند.

در ماده ۹ قانون یاد شده تصریح شده است که در صورتی که مدت اجاره به پایان برسد و مالک هیچ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نکرده باشد، و یا مستاجر تمامی حقوق خود را طبق قرارداد بهره‌برداری کرده باشد، در زمان تخلیه ملک مستاجره، حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت. منظور از بهره‌برداری از تمامی حقوق قرارداد این است که اگر یک ملک تجاری به مدت ده سال با اجاره‌بهای مشخص به فردی اجاره داده شود و مستاجر پس از پایان این مدت ملک را تخلیه کند، نمی‌تواند ادعای سرقفلی کند؛ اما اگر پیش از پایان ده سال ملک را تخلیه کند، می‌تواند حق سرقفلی را درخواست نماید.

مراجع صالح جهت تخلیه سرقفلی

منازعات مربوط به تخلیه سرقفلی بسته به تاریخ امضای قرارداد اجاره و نوع رسمی یا غیررسمی آن، در دو نهاد قابل بررسی است. این نهادها شامل دادگاه عمومی حقوقی که در محل ملک واقع شده و دایره اجرای اداره ثبت می‌باشند.

آیا امکان صدور دستور تخلیه سرقفلی وجود دارد؟

در صورتی که قرارداد اجاره سرقفلی تحت پوشش قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ قرار گیرد، صدور دستور تخلیه برای سرقفلی امکان‌پذیر نخواهد بود. بر اساس ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر تصویب شده در سال ۷۶، در صورت پایان مدت اجاره، مرجع قضایی می‌تواند دستور تخلیه ملک مورد اجاره را صادر کند. همچنین، در آیین‌نامه اجرایی این قانون، تصریح شده است که مقررات مربوط به تخلیه سریع و آسان، یا به عبارت دیگر، دستور تخلیه، شامل موارد تخلیه قبل از پایان مدت اجاره نمی‌شود. (بند ۴ ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶)

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، مشخص نشده است که آیا صدور دستور تخلیه برای ملک تجاری با حق سرقفلی امکان‌پذیر است یا خیر. اما بر اساس بند ۴ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف که در تاریخ ۲۲/۶/۱۴۰۲ به تصویب رسیده، تخلیه ملک تجاری که دارای حق سرقفلی، حق کسب، پیشه یا تجارت باشد، از صلاحیت دادگاه صلح خارج شده است. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که در صورتی که قرارداد اجاره یک ملک تجاری به پایان برسد و فاقد حق سرقفلی باشد، اگر اجاره‌نامه عادی بوده و شرایط قانونی مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز رعایت گردد، می‌توان از طریق دادگاه صلح برای دریافت دستور تخلیه ملک تجاری اقدام کرد.

تخلیه سرقفلی از طریق دادگاه

چنانچه قرارداد اجاره یک ملک تجاری تحت پوشش قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ قرار گیرد، برای درخواست صدور حکم تخلیه سرقفلی، لازم است یکی از شرایط ذکر شده در مواد ۱۴، ۱۵ و ۹ این قانون وجود داشته باشد. بر اساس این قانون، در صورت تخلف مستاجر، مالک حق دارد که درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک تجاری را مطرح کند. بسته به این که دلیل طرح دعوای تخلیه سرقفلی چه مواردی از قانون مذکور باشد، در صورت اثبات ادعای مالک، در زمان صدور رأی تخلیه، مبلغ مربوط به سرقفلی یا حق کسب و کار نیز توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود و مالک موظف به پرداخت آن خواهد بود. مگر این که دلیلی که مالک بر اساس آن درخواست صدور حکم کرده، شامل مواردی باشد که حق سرقفلی یا حق کسب و کار را ساقط می‌کند. در این حالت، رأی تخلیه ملک تجاری بدون نیاز به پرداخت سرقفلی یا حق کسب و کار صادر می‌شود.

اگر قرارداد اجاره تحت پوشش قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ قرار گیرد، در صورت پایان مدت اجاره یا ابطال قرارداد و وجود حق سرقفلی، لازم است درخواست صدور حکم تخلیه از طریق دادگاه عمومی حقوقی ارائه شود.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه ظرف مدت یک هفته پس از ارائه درخواست صادر می‌شود و نیازی به صدور اجرائیه ندارد و همچنین امکان اعتراض و درخواست تجدید نظر وجود ندارد. با این حال، این حکم به صورت فوری نیست و نیازمند بررسی می‌باشد. پس از صدور رای در خصوص تخلیه، امکان اعتراض و درخواست تجدید نظر فراهم است و پس از این که حکم قطعی شد، لازم است اجرائیه صادر گردد.

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶، امکان درخواست دستور تخلیه پیش‌بینی شده است. بر اساس این قانون، می‌توان برای قراردادهای اجاره‌ای که مدت آن‌ها به پایان رسیده، تقاضای تخلیه را مطرح کرد. لازم به ذکر است که قراردادهای اجاره‌ای که شامل حق سرقفلی هستند، از این قاعده مستثنی شده‌اند و درخواست تخلیه برای آن‌ها باید در دادگاه عمومی مطرح شود. برای صدور دستور تخلیه، قراردادهای اجاره باید شرایط مشخص شده در ماده ۲ این قانون را داشته باشند. این شرایط شامل ذکر مدت اجاره، تنظیم قرارداد در دو نسخه و امضای دو شاهد در پایین قرارداد است.

تخلیه سرقفلی از طریق دایره اجرای اداره ثبت

یکی از ویژگی‌های کلیدی اسناد رسمی، قابلیت اجرایی آن‌هاست. این قابلیت به این معنی است که صاحب سند رسمی قادر است مفاد آن را بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی و دریافت حکم اجرا کند. با این حال، لازم به ذکر است که تمامی اسناد رسمی از این قابلیت برخوردار نیستند و قانون تنها به اسناد خاصی این قدرت را اعطا کرده است.

در مورد قراردادهای اجاره که تحت پوشش قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ قرار دارند، تخلیه ملک تجاری از طریق اجرای ثبت تنها در یک حالت امکان‌پذیر است. طبق ماده ۹ این قانون، در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد و مستاجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند، مالک می‌تواند از دفترخانه مربوطه درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه و وصول بدهی اجاره‌ای کند. همچنین در این ماده تأکید شده که اگر مستاجر بعد از صدور اجرائیه، بدهی‌های معوقه را پرداخت کند، اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌سازد و در این صورت مالک باید برای درخواست تخلیه به دادگاه صالح مراجعه کند.

در ارتباط با قراردادهای اجاره‌ای که تحت پوشش قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ قرار دارند، در صورتی که اجاره‌نامه به صورت رسمی تنظیم شده و مدت آن به پایان برسد، می‌توان از دفترخانه مربوطه درخواست صدور اجرائیه برای تخلیه ملک تجاری را ارائه داد. با این حال، در قانون مذکور به وضوح مشخص نشده است که آیا در صورت وجود حق سرقفلی برای مستاجر، امکان تخلیه از طریق اجرای ثبت وجود دارد یا خیر. با توجه به این که قانون تصریح کرده است که در زمان تخلیه، مالک موظف است مبلغ سرقفلی را به قیمت روز پرداخت کند و این فرآیند نیازمند ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری است، به نظر می‌رسد برای تخلیه ملکی که دارای حق سرقفلی باشد، باید به دادگاه صالح مراجعه کرد.