عدم پرداخت اجاره سرقفلی-قانون چه می گوید؟

عدم پرداخت اجاره سرقفلی-قانون چه می گوید؟ از آنجاکه عدم پرداخت اجاره سرقفلی به قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 و 56 سرقفلی مربوط می شود. ابتدا باید با این قوانین آشنا شوید و سپس اقدامات لازم را انجام دهید.

عدم پرداخت اجاره سرقفلی

• اگر قرارداد خرید سرقفلی شما بعد از سال 1376 باشد 

‌طرفین قرارداد می توانند یصورت سالیانه ،مبلغ اجاره را اضافه کنند و موجر را بعد از مدت اجاره وادار به تمدید مدت قرارداد اجاره نمود و لو مستاجر حق سرقفلی پرداخت نموده باشد.

از طرفی طرفین قرارداد می توانند ..با توجه به ماده 8 قانون مرقوم ، طرفین قرارداد اجاره  می توانند، توافق کنند که…تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد وموجر متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ یا به قیمت متعارف به مستاجر واگذار نماید.در این صورت موجر می تواند از  مستاجر ، مبلغی تحت عنوان  سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید (بنابراین شرط عدم افزایش اجاربهاء پذیرفته شده).

مستاجر را به جهت عدم پرداخت احاره بها ء نمی توان تخلیه نمود.

• اگر قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما ، قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد 

موجر و یا مستاجر هر 3 سال یکبار می توانند بر اساس افزایش و کاهش هزینه های زندگی ، تقاضای کاهش و یا افزایش اجاربها ء را بنمایند  و توافق بر  عدم تعدیل و عدم افزایش  اجاربها ء بصورت مطلق پذیرفته نشده و بر خلاف قانون آمره سال 56 است.

برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356: مستأجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه، اجاره  عین مستاجره را و یا در آخرهر ماه اجاری  ( اگر موعد پرداخت اجاره معین نشده باشد)، نهایت  ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی وی پرداخت نماید.

چنانچه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ی اخیر الذکر این قانون، از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده. با توجه به نوع توافق اجاره ای با  مستاجر (از جهت شکل تنظیم آن)، بنحو ذیل می توان با وی رفتار نمود.

الف .سند اجاره رسمی باشد (منظور در  دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد)

اگر سند اجاره رسمی باشد موجر  میبایست به دفترخانه تنظیم سند رسمی اجاره مراجعه نماید  ودرخواست مطالبه اجور عقب افتاده  را بنمایید در ابتداء  دفترخانه اخطاریه ای جهت ابلاغ به مستاجر ،به  اجرای اداره ثبت محل، ارسال میگردد. و در صورت عدم پرداخت اجور معوقه ، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را بنماید، پس از ابلاغ اخطاریه در صورت عدم پرداخت اجاربها  ظرف 10 روز موجر می تواند تقاضای صدور اجراییه و درخواست تخلیه  مستاجر را بنماید

نکته:

در صورتی که سند اجاره رسمی باشد نمی توان با ارسال اظهارنامه از طریق دادگستری، حکم تخلیه مستاجر را درخواست کنید مگر با ارسال اخطاریه از طریق دفترخانه

نمونه درخواست به دفترخانه جهت عدم پرداخت اجاره سرقفلی

دفترخانه اسناد رسمی شماره …

نظر به آنکه اینجانب ………..فرزند ………..بموجب قرارداد اجاره شماره ……………….مورخه در آن دفترخانه مبادرت به تنظیم سند رسمی اجاره نموده  ومتاسفانه مستاجر از مورخه  ………  لغایت…………. از پرداخت اجور معوقه استنکاف ورزیده تفاضای وصول اجاره را با ارسال اخطاریه و ابلاغ به مستاجر را دارد.

ب.سند اجاره عادی (دستی) باشد یا اجاره نامه ای کتبی در بین نباشد (اعم از توافق کتبی یا شفاهی)

موجر بدوا مبادرت به ارسال اظهارنامه، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی ، مبنی بر مطالبه  قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره را از مستاجر بنماید که در این حالت مستاجر میبایست ظرف 10 روز اجور معوقه را پرداخت نماید

ارفاق قانونی به مستاجر (فقط یک بار)

برابر بند 9 ماده 14 مستاجر می تواند برای بار اول ، با پرداخت اجور معوقه +20 درصد اجور معوقه، حکم تخلیه را، متوقف نماید.

ایرادات مستاجر

مستاجر می توانددر پاسخ به ادعای مالک ..

به نحو ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه ارسالی به خود، ایراد بگیرد که این اظهارنامه مطابق مقرارت به وی ابلاغ نشده

ویا  اینکه بگوید در خصوص مبلغ اجاره اختلاف وجود دارد و یا …اجاره را  قبل از ارسال اخطاریه ویا اظهارنامه پرداخت کرده و یا …..

انتقال منافع مورد اجاره به غیر

وفق ماده ی 11 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشد.

انتقال ممکن است در قالب قرارداد  فروش یا اجاره یا صلح و… باشد.

نکته: بسیاری از دارندگان حق کسب و پیشه ،حق خود را بدون تنظیم هیچگونه قراردادی و یا در چارچوب  امانت نامه و…به دیگران به اجاره واگذارمی نمایند  وغافل از این امر هستند مه  ، اگر مقام قضایی به طریقی انتقال  این حق را به دیگری احراز نماید ، حکم به تخلیه مالک و متصرفین صادر می کند.

حال در ذیل به شرح و بسط ،شرایط مختلف مالکین و مستاجرین از حیث حق انتقال می پردازیم.

الف.مستاجر در قرارداد اجاره ،حق انتقال به غیر داشته باشد…

در این حالت برابر ماده ی 19 قانون مرقوم ، مستاجر می تواند منافع مورد اجاره را صرفا برای همان شغل یا شغل مشابه (با سند رسمی) به دیگری انتقال دهد.

ب.در قرارداد اجاره ، حق انتقال به غیر از مستاجر، سلب شده ویا اجاره نامه ایبین طرفین تنظیم نشده باشد

در این  فرض ،در صورت عدم رضایت مالک بر نقل و انتقال، مستاجر حق انتقال به غیر را ،ندارد و در صورت  و قوع تخلف ،مالک می تواند با پرداخت نصف حق  کسب و پیشه ، مستأجر را تخلیه نماید

نکته ***

در صورت عدم رضایت مالک بر انتقال  ، می توانید برابر قانون مرقوم ، دادخوستی  تحت عنوان تجویز انتقال منافع( اجازه انتقال قانونی) را به محکمه حقوقی تقدیم نماید،و اجازه انتقال را بگیرید

که در قسمت تجویز انتقال منافع ، به شرح و بسط آن پرداخته ایم

نکاتی در این باب:

1.برابر تبصره 1 ماده 16 قانون مرقوم ..

در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این قانون ،مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ؛موجر حق درخواست تخلیه  مستاجر را(با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) راخواهدداشت و حکم تخلیه علیه مستأجر قبلی یا متصرف جدید ،اجرا ء خواهد شد

وحسب مورد آنها ،استحقاق دریافت نصف حق کسب وپیشه را (طبق نظر کارشناس) خواهند داشت.

2.. مستأجر جدید ، از هر حیث از جمله شرایط و مفاد قراداد، تابع قرارداد  اجاره تنظیمی سابق( اولیه ) می باشد بعبارتی ،  مستاجر جدید ،قائم مقام مستأجر اولیه می باشد

رأی شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۹۱/۱۰/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت باشد، از درجه ی اعتبار ساقط است. لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.

3.حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

و لکن انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک / موجر به مستأجر، می تواند یا  با سند رسمی یا سند عادی صورت گیرد

4. آیا انتقال جق کسب و پیشه و.. از ناحیه یکی از ورثه به ورثه دیگر و یا از طرف یک شریک به شریک دیگر تخلف محسوب می شود  وموجر می تواند ملک را تخلیه نماید  ؟؟

چه انتقال از  ورثه به ورثه و یا از  شریک به شریک دیگر باشد ،انتقال به غیر محسوب نمی شودو موجر نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را بنماید

5. اگر یک ورثه و یا شریک مرتکب تخلف موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 شود ،شریک یا ورثه دیگر چه اقداماتی می تواند علیه ورثه متخلف انجام دهد

6. عدم دخالت و یا عدم  توافق سایر وراث و یا شریک ، در انتقال مورد اجاره به غیر تاثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد. و لکن سایر افراد می تواند نسبت به وی ، ادعای خسارت کنند

7.آیا انتقال حق کسب و پیشه به ورثه درجه یک (فرزندان ) انتقال به غیر محسوب می شود

برای انتقال سرقفلی به  فرزندان دو راه وجود دارد

الف.مالک اجازه انتقال دهد

ب.مستاجر دادخواست تجویز انتقال منافع به محکمه بدهد

در غیر اینصورت انتقال حق کسب و پیشه به فرزندان ، انتقال به غیر محسوب می شود

نوع شغل مستاجر بین طرفین قرارداد می بایست بصورت دقیق و یا بنحو ضمنی ( برابر اسناد و مدارک دیگر  ازجمله اسناد مرتبط با شهرداری و دارایی و..) معین و مشخص باشددر غیر اینصورت ..

مستاجر در صورت تغییر شغل متخلف نیست و می تواند از مورد اجاره ،به هر طریقی که صلاح بداند استفاده کند.

نکته ***

در صورت وقوع فورس ماژور یا ایجاد موانع قانونی ،مستاجر نمی تواند تغییر شغل دهد و صرفا می تواند شغل خود را به مشاغل مشابه تغییر دهد

بطور مثال: محلی در قبل از انقلاب بعنوان محل فروش مسکرات بوده در بعد از انقلاب می تواند بعنوان شغل فروش نوشیدنی گرم یا سرد  استفاده شود

2.متاسفانه قانون گذار

 در جهت تشخیص مشابهت دو شغل تعین نکرده و لکن  حقوقدانان  با تمسک به عرف و رویه قضایی حاکم  سعی کرده انند ملاکی را  در جهت  تشخیص مشابهت دو شغل تعیین کنند  و لکن در هر صورت تشخیص مشابهت بین دو شغل همچنان ،بر عهده دادگاه است.

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل حقوقی متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.