تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت

حق سرقفلی چیست؟

حق سرقفلی، یکی از حقوقی است که از سال 1376 برای مستاجران املاک تجاری وضع شده است. بر اساس این حق، مستأجرانی که با فعالیت‌های خود موجب شکوفایی و رونق کسب و کار در یک ملک تجاری می‌شوند، می‌توانند از مزایای خرید حق سرقفلی آن ملک بهره‌مند شوند. طبق این قانون، مستأجر قادر است از منافع عین ملک یا خرید و فروش آن استفاده کند، همچنین امکان انتقال یا فروش سرقفلی مغازه به دیگران برای او فراهم است.

این امتیازها شامل کاهش اجاره بهای مستأجر در زمان اقامت در ملک و همچنین افزایش شانس او برای تجدید قرارداد در پایان مدت آن می‌شود و به دارنده حق سرقفلی این مزایا را ارائه می‌دهد.

آیا تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت را میدانید؟

آیا میدانید سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟ ما در این مقاله به طور مختصر و مفید توضییح کامل را برای شما بیان کرده ایم، با ما همراه باشید.

حق سرقفلی چیست ؟حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای یا اثنای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، تحت عنوان <<حق سرقفلی>> به مالک پرداخت می شود و به عبارتی نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک استیجاری،برای مستاجر ایجاد می نماید که در زمان تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد

سرقفلی امری تبعی است و وجود مستقلی ندارد؛ بنابراین تنها با وجود عقد اجاره می تواند محقق گردد و طرح هر گونه دعوی در این خصوص قبل از اثبات رابطه استیجاری قابل پذیرش نیست.

 دادنامه قطعی :52 تجدید نظر
9109980227200033
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/04/24شعب

مقاله های پربازدید گروه وکلای حکمت( کلیک کنید)***

در ذیل به یک نمونه نظریه کارشناسی ، در خصوص نحوه قیمت گذاری حق سرقفلی و کسب و پیشه را  تقدیم می گردد

تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت

1. تفاوت قیمت سرقفلی بامالکیت اینست که …

اگر قیمت یک ملک اعم از  عرصه و اعیان  آن ((10 میلیارد تومان)) فیمت گذاری شده باشد

تقریبا 80درصد آن ( معادل 8 میلیارد تومان )قیمت سرقفلی می باشد  و حق کسب و پیشه نیز حدودا یک پنجم، قیمت سرقفلی( حدودا  2 میلیارد تومان ) می شود. یک مورد نظریه کارشناسی که اخیرا دریافت کردم بدین نحو بود که…

یک باب مغازه 38 متری (در خیایان دولت تهران) توسط کارشناس بدین نحو قیمت گذاری شد :

2.در صورت عدم توافق طرفین در قیمت سرقفلی،قیمت آن بر اساس نظریه کارشناس و بر حسب شرایط ذیل تعین می گردد

• مبلغ سرقفلی پرداخت شده
• موقعیت و شرایط ملک
• کیفیت بنا و تجهیزات بکار برده شده

معمولا کارشناس دادگستری  بر اساس تحقیقات بعمل آمده از  یک یا چند مشاوره املاک  ،قیمت سرقفلی بر حسب قیمت مشابه محله برآورد می شود

ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت

• قطعا ارزش سرقفلی بیشتر از مالکیت است چرا که…

فقط دارنده سرقفلی ،حق استفاده از منافع مورد اجاره را دارد و مالک ،(( در قبال دریافت اجاره ای ناچیز ))حق استفاده از منافع ملک را از دست داده است و بعبارتی  ملکی که در ید مالک است ( در حقیقت منفعت اصلیش را با واگذاری حق سرقفلی از دست داده است و برای وی مسلوب المنفعه شده

•  ارزش حق سرقفلی معمولا 70 تا 80 درصد ارزش کل ملک است بطور مثال اگر بک مقاضا 10 میلیارد تومان ارزش داشته باشد ارزش سرقفلی تقریبا بین 7 تا 8 میلیارد تومان می باشد
• تفاوت حق سرقفلی و عقداجاره در اینست که ،در حق سرقفلی مالکیت مستاجر بر منافع عین مستاجره ،دائم است و لکن در عقد اجاره ،مالکیت مستاجر بر منافع موقت می باشد

سرقفلی عرصه است یا اعیان

• سرقفلی نه عرصه است و نه اعیان بلکه  به تعبیری حق دائم دارنده سرقفلی بر ((استفاده از منافع)) مورد اجاره است
• در حقوق ایران وعرف بازار، نقل وانتقال حق سرقفلی ،معمولا توام با عقد اجاره صورت می گیردو لکن در رویه فعلی بازار ،نقل و انتقال سرقفلی، به نحو مستقل ( بدون انعقاد قرارداد اجاره) صورت می گیرد

که عده ای معتقدنند ،نقل و انتقال سرقفلی، بنحو مستقل و جداگانه ای، صحیح نبوده و موجب ایجاد حقی برای استفاده مستاجر، ازجهت عین مستاجره،نمی گردد

ارزش سرقفلی چند درصد ارزش ملک هست؟

شاید برای شما هم پیش امده باشد که بخواهید بدانید  ارزش سرقفلی چند درصد قیمت ملک است؟

ارزش حق سرقفلی معمولا 70 تا 80 درصد ارزش کل ملک است بطور مثال اگر یک مغازه 10 میلیارد تومان ارزش داشته باشد ارزش سرقفلی تقریبا بین 7 تا 8 میلیارد تومان می باشد. همچنین می توانید از ویدیو آموزشی با عنوان سرقفلی چند درصد ارزش ملک است بهره مند شوید.

فرمول محاسبه سرقفلی 

همانطور که گفتیم فرمول محاسیه سرقفلی بدین نحو می باشد که ..

اگر کل قیمت  یک ملک  100 میلیارد تومان درنطر گرفته شود تقریبا 60 تا 70 درصد آن قیمت سرقفلی  میباشد

قیمت سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

همانطور که گفته شده قیمت سرقفلی معمولا بین 70 تا 80 درصد از ارزش کل ملک می باشد. اما اگر در نحوه محاسبه قیمت مغازه دچار سردرگمی شده اید، می توانید میتوانید با وکیل سرقفلی  مشاوره داشته باشید.

فرق مالکیت و سرقفلی چیست

ارزش سرقفلی چیست؟

• هرچند که حق سرقفلی مالی است ارزشمند و تقریبا 60 تا 70 درصد  فیمت کل ملک را دارد  و لکن از آنجائیکه ..

در حقوق ایران و در عرف بازار ((حق سرقفلی)) بدون تنظیم سند اجاره، ممکن است  ارزش کمتری داشته باشد چرا که ..

نقل وانتقال حق سرقفلی ،معمولا بصورت توامان باید  عقد اجاره صورت بگیرد(( لکن در رویه فعلی بازار ،نقل و انتقال سرقفلی، به نحو مستقل ( بدون انعقاد قرارداد اجاره) صورت می گیرد))

که عده ای معتقدنند ،نقل و انتقال سرقفلی، بنحو مستقل و جداگانه ای، صحیح نبوده و موجب ایجاد حقی برای استفاده مستاجر، ازجهت عین مستاجره،نمی گردد

• تفاوت حق سرقفلی و عقداجاره در اینست که ،در حق سرقفلی مالکیت مستاجر بر منافع عین مستاجره ،دائم است و لکن در عقد اجاره ،مالکیت مستاجر بر منافع موقت می باشد

• سرقفلی، مال مطلق محسوب نمی شود، بلکه یک حق مالی است که ممکن است با تخلف مستأجر نیز زایل شود؛ بنابراین انتقال این حق در دفاتر اسناد رسمی، منوط به وجود رابطه استیجاری است. دادنامه قطعی مورخه 21/10/1394 شعبه 40 تجدید نظر 9409970224001355
• سرقفلی امری تبعی است و وجود مستقلی ندارد؛ بنابراین تنها با وجود عقد اجاره می تواند محقق گردد و طرح هر گونه دعوی در این خصوص قبل از اثبات رابطه استیجاری قابل پذیرش نیست.

 دادنامه قطعی :52 تجدید نظر
9109980227200033
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/04/24شعبه

• سرقفلی پرداختی توسط مستاجر، در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است؛ بنابراین اگر مستاجر محکوم به تخلیه در قبال دریافت نصف حق کسب و پیشه شود، سرقفلی مزبور قابلیت مطالبه جداگانه(علاوه بر حق کسب وپیشه) ندارد زیرا موضوع، مشمول اعتبار امر قضاوت‌شده است.
• حق سرقفلی یک حق تبعی است که به تبع مالکیت ذینفع بر منافع ملک( عقد اجاره) ایجاد می گردد

• سرقفلی جزء اموال ناملموس و غیر مادی است و نمی توان درآن تصرف نمود و قواعد مرتبط با اموال مادی و فیزیکی از جمله اماره تصرف، مشمول آن نمی شود.
• حق سرقفلی جزء اموال غیر منقول تبعی است چرا که حق سرقفلی بواسطه عقد اجاره در محل کسب بوجود می آید بطور مثال حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است.

تفاوت کلی در ماهیت حق مالکیت و سرقفلی

یکی از اصلی‌ترین تفاوت‌ها میان سرقفلی و مالکیت به نوع ملک مربوط می‌شود. حق سرقفلی فقط برای املاک تجاری صادر می‌گردد و دارنده این حق امکان انتقال آن به فرزند یا فروش سرقفلی را بر اساس قوانین مربوطه دارد. در مقابل، حق مالکیت شامل تمام املاک تجاری و مسکونی می‌شود و صاحب زمین یا ملک می‌تواند طبق قوانین از مزایای این حق بهره‌برداری کند.

در اجاره یک ملک مسکونی، مستأجر فقط مبلغ مشخص شده برای اجاره را به صاحب ملک پرداخت می‌کند. اما در مورد اجاره یک ملک تجاری، فرد باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک حق سرقفلی بپردازد و این حق را نیز اجاره کند. معمولاً حق سرقفلی مغازه قابل استرداد است و به مستأجر بازگردانده می‌شود، مگر اینکه این مبلغ برای فروش سرقفلی در نظر گرفته شده باشد.

قابل اسقاط بودن حق مالکیت و حق سرقفلی

با اینکه حق سرقفلی و حق مالکیت به عنوان حقوق قانونی و عینی در زمینه تملک و استفاده از یک دارایی شناخته می‌شوند، لازم است به این نکته توجه شود که این دو حق قابلیت اسقاط دارند. شرایط مربوط به اسقاط این حقوق به شرح زیر است.

اسقاط حق سرقفلی از صاحب امتیاز

برای انتقال سرقفلی، جلب رضایت مالک ضروری است و صاحب سرقفلی نمی‌تواند این حق را بدون اجازه مالک به مستأجر جدید واگذار نماید. در چنین حالتی، مالک قادر است نیمی از حق سرقفلی را پرداخت کند و از مستأجر درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد.

اگر در قرارداد اجاره ذکر شده باشد که صاحب حق سرقفلی مجاز به فعالیت فقط در یک شغل مشخص در مغازه است و مستأجر بدون کسب اجازه از مالک اقدام به تغییر شغل نماید، مالک این حق را دارد که قرارداد سرقفلی را بدون پرداخت حق سرقفلی به مستأجر فسخ کرده و ملک را تخلیه کند.

تجاوز به حدود مالکیت و عدم پرداخت به‌موقع اجاره، از جمله مواردی هستند که می‌توانند زمینه‌ساز سقوط حق سرقفلی برای صاحب ملک تجاری شوند. جهت بهره‌مندی از این حق و آشنایی دقیق با فرآیند فسخ و اسقاط سرقفلی، توصیه می‌شود با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایید.

اسباب اسقاط حق مالکیت

با اینکه مالکیت یک دارایی برای صاحب آن محفوظ است، در برخی شرایط خاص، این حق ممکن است از او سلب گردد. به عنوان مثال، می‌توان به مواردی چون کناره‌گیری مالک از حقوق خود، انصراف از مالکیت یک زمین یا ملک به اختیار خود، وقف دارایی به اراده مالک، وجود مستندات قانونی که ادعای مالکیت را نقض می‌کند و همچنین از بین رفتن یا تلف شدن عین مال اشاره کرد. تمامی این عوامل می‌توانند منجر به زوال حق مالکیت فرد بر دارایی‌های مسکونی یا تجاری‌اش شوند.

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر

در خرید فروشگاه دارای حق سرقفلی، شرایط مربوط به انتقال سرقفلی و امتیازات به روشنی تعیین شده است؛ اما در تعاملات میان مستأجر و موجر، قوانین مربوط به حق کسب و پیشه و سرقفلی ممکن است به نوعی پیچیده باشد. بر اساس ماده 6 از قانون روابط بین موجر و مستأجر، در صورتیکه صاحب ملک تجاری ملک خود را به شخص دیگری اجاره دهد و از مستأجر مبلغی به عنوان حق سرقفلی دریافت کند.

حتی فردی که در ملک به عنوان مستأجر زندگی می‌کند، می‌تواند بر اساس توافقی که با صاحب‌ملک دارد، حق سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کرده و از مستأجر جدید مبلغی به عنوان اجاره سرقفلی دریافت نماید. طبق تبصره یک این ماده قانونی، اگر مالک سرقفلی را دریافت نکرده باشد و مستأجر، ملک را به فرد دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستأجر جدید حق درخواست سرقفلی از مالک را نخواهد داشت.

در بند دوم ماده 6 نیز به این نکته اشاره شده است که در صورتی که موجر با رعایت اصول شرعی، سرقفلی را به مستأجر واگذار کند، هنگام تخلیه، مستأجر حق دارد سرقفلی را به بهای عادله روز مطالبه کند. وکیل سرقفلی مغازه با آگاهی از این حقوق قانونی، به مستأجر و مالک یاری می‌رساند تا بتوانند حق خود را به درستی به دست آورند.

وکیل اثبات مالکیت و مطالبه حق سرقفلی

هر زمان که بحث ارث بردن سرقفلی به میان آید، یا در مواردی که به خاطر انتقال، خرید یا فروش ملک، اختلافاتی در رابطه با حق مالکیت و سرقفلی بین طرفین ایجاد شود، مالک و دارنده سرقفلی یا ورثه آن‌ها می‌توانند با پیگیری مراحل قانونی، حق خود را مطالبه کنند.

وکیل متخصص در حوزه سرقفلی، با آگاهی عمیق از قوانین مرتبط، اطلاعات ضروری را برای مالک یا دارنده سرقفلی در مورد خرید، فروش، اجاره و سایر مسائل مربوطه ارائه می‌دهد. علاوه بر این، تمامی مراحل تنظیم دادخواست و سایر فرآیندهای قانونی توسط وکیل انجام می‌شود تا فرد بتواند به سرعت مراحل قانونی را طی کرده و حکم دادگاه را دریافت نماید.

جهت مشاوره با وکیل حقوقی، مشاوره حقوقی، وکیل ملکی، وکیل سرقفلی  وکیل قراردادمی توانید با گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.