الزام موجر به تحویل مورد اجاره

الزام موجر به تحویل مورد اجاره در زمانی مصداق پیدا می کند که بین دو یا چند نفر قرارداد اجاره ای در ارتباط با اجاره یک ملک اداری با تجاری و یا مسکونی تنظیم شود و یا اینکه قرارداد اجاره بصورت شفاهی توافق شده باشد و موجر بلا دلیل از تحویل مورد اجاره امتناع نماید که در این صورت مستاجر می تواند دادخواست الزام موجر را به تحویل مورد اجاره ،به محکمه تقدیم نماید.

الزام موجر به تحویل مورد اجاره

ممکن است برای شما نیز مواردی مانند عدم تحویل ملک از سوی موجر و مستاجر رخ داده باشد. آیا می دانید در صورت بروز چنین مشکلاتی چه باید کرد؟ آیا با قوانین و احکام حقوقی درباره الزام موجر به تحویل مورد اجاره و موارد مشابه آشنا هستید؟ در این مقاله درباره این موضوعات نکات مهمی بیان شده است، با ما همراه باشید.

چگونگی الزام موجر به تحویل مورد اجاره

برای الزام موجر به تحویل مورد اجاره، مستاجر باید دادخواستی را به دادگاه صالح ارائه دهد. در این دادخواست، مستاجر باید اثبات کند که رابطه استیجاری وجود دارد و موجر در تحویل مورد اجاره در زمان مقرر شده در قرارداد تخلف کرده است. همچنین، مهلت قراردادی موجر برای تحویل باید گذشته باشد و مدت قرارداد نیز نباید منقضی شده باشد. در صورتی که موجر پس از صدور حکم قطعی و ابلاغ اجرائیه، ملک را تحویل ندهد، دادورز اجرای احکام با همراهی نماینده دادستان و مامور نیروی انتظامی می توانند به اجبار ملک را به تصرف مستاجر درآورند. اگر امکان تحویل ملک وجود نداشته باشد، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ کند.

امتناع موجر از تحویل مورد اجاره

در صورت امتناع موجر از تحویل مورد اجاره، مستاجر می تواند از طریق دادگاه اقدام به طرح دعوی الزام موجر به تحویل نماید. این اقدام بر اساس مواد قانونی مربوطه و با رعایت شرایط خاصی انجام می شود که عبارتند از:

• اثبات رابطه استیجاری: مستاجر باید بتواند رابطه اجاره ای با موجر را اثبات کند.
• انقضای مهلت قراردادی موجر: مهلتی که در قرارداد برای تحویل مورد اجاره تعیین شده باید گذشته باشد.
• عدم انقضای مدت قرارداد: قرارداد اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد.

در صورتی که موجر پس از صدور حکم قطعی و ابلاغ اجرائیه، همچنان از تحویل ملک خودداری کند، مستاجر می تواند با مراجعه به دادورز اجرای احکام، اقدام به تحویل اجباری ملک نماید. اگر امکان تحویل ملک وجود نداشته باشد، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ کند.

نکته مهم: در صورتی که موجر به تعهد خود برای تحویل عمل نکند و حق حبسی برای عدم اجرای تعهد در تحویل نداشته باشد، مستاجر می تواند نسبت به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف موجر اقدام کند.

نکات مهم درباره الزام موجر به تحویل مورد اجاره

اگر ملک به دلایلی مانند آتش سوزی یا زلزله از بین برود، اجاره نامه باطل می شود. همچنین تحویل کلید ملک می تواند به منزله تحویل ملک باشد، به شرطی که امکان استفاده و بهره برداری کامل از ملک وجود داشته باشد. نکته دیگر اینکه، مستاجر می تواند تا زمانی که مورد اجاره تحویل داده نشده است از پرداخت اجاره بها خودداری کند. علاوه بر این موارد، در صورتی که موجر به تعهد خود برای تحویل عمل نکند و حق حبسی برای عدم اجرای تعهد در تحویل نداشته باشد، مستاجر می تواند نسبت به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف موجر اقدام کند.

اگر موجر مورد اجاره را تحویل ندهد، چه باید کرد؟

اگر موجر ملک را در زمان مقرر تحویل ندهد، مستأجر می تواند از طریق قانونی اقدام کند. در این شرایط، مستأجر باید ابتدا با ارسال اظهار نامه به موجر، از او درخواست کند که برای تحویل ملک حاضر شود. اگر موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نشود، مستأجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. پس از این اقدام، رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. اگر موجر همچنان از تحویل ملک خودداری کند، مستأجر می تواند دادخواستی به خواسته الزام به تحویل ملک مورد اجاره را به دادگاه عمومی حقوقی ارائه دهد. دادگاه پس از بررسی دقیق، حکم لازم را صادر خواهد کرد.

عدم تحویل ملک توسط موجر

در صورتی که موجر ملک را در زمان مشخصی تحویل مستاجر ندهد، مستاجر می تواند از طریق دادگاه حقوقی اقدام کند. مستاجر باید دادخواستی به خواسته الزام به تحویل ملک مورد اجاره را تنظیم و به دادگاه عمومی حقوقی ارائه دهد. دادگاه پس از بررسی دقیق، حکم لازم را صادر خواهد کرد. این موضوع در قوانین مدنی و روابط موجر و مستاجر مورد توجه قرار گرفته و ضمانت های اجرایی مشخصی برای آن در نظر گرفته شده است.  اگر موجر پس از اقدامات قانونی همچنان از تحویل ملک خودداری کند، مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

تحویل ملک به موجر

در قانون تحویل ملک به موجر نکات مهمی وجود دارد. مثلاً مستاجر باید ملک را پس از انقضای مدت اجاره تخلیه کند. همچنین اگر موجر در پایان مدت اجاره، تخلیه ملک را از مستاجر نخواهد، در حکم غاصب تلقی نخواهد شد و مستاجر می تواند به تصرف خود ادامه دهد. نکته دیگر اینکه، در صورتی که موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به دایره اجرا تحویل دهد.

قانون تحویل خانه به موجر

بر اساس قانون مدنی ایران، در پایان دوره اجاره، مستاجر موظف است ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد. اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل ملک به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر است.

طرفین دعوی در رابطه با الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر

مستأجری که هنوز ملک مورد نظر را تصرف نکرده است، خواهان دعوی محسوب میشود و باید دادخواست خود را به طرفیت موجر مطرح کند.

چگونگی اجرای رأی

بعد از صدور رأی قطعی، اگر موجر به اختیار خود ملک را تحویل ندهد، ملک توسط دادگاه با اجبار به تصرف مستأجر، قرار می گیرد و در صورتی که امکان تحویل ملک به مستأجر وجود نداشته باشد، مستأجر، حق فسخ قرارداد را دارد.

دادخواست الزام موجر به تحویل مورد اجاره به مستأجر

برای تنظیم دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر ، وجود قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر و تاریخ مشخص برای تحویل مورد اجاره است . چنان چه زمان موعد تحویل ملک فرارسد و ملک ، تحویل مستأجر داده نشود ، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه برای احقاق حق خود ، دادخواست اقدام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند .

دادگاه پس از صدور رأی قطعی اقدام به صدور اجراییه به موجر می کند ؛ اگر موجر به اختیار خود ملک را تحویل ندهد ، ملک توسط دادگاه با اجبار به تصرف مستأجر ، قرار می گیرد و در صورتی که امکان تحویل ملک به مستأجر وجود نداشته باشد ، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد و اگر نخواهد قرارداد را فسخ کند ، می تواند برای اجرت المثل منافع به موجر که غاصب منفعت وی می باشد ، رجوع کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

 هر گونه دعاوی مرتبط به ملک در دادگاه محل وقوع ملک، مطرح می شود.

نکاتی در این باب

1.افرادی که قرارداد اجاره تنظیم می کنند بهتر است در جهت جلوگیری از خلف وعده موجر از تحویل مورد اجاره ،ضمانت اجرای قراردادی از جمله خسارت و… در نظر بگیرنند  تا بتوانند در صورت خلف وعده موجر از تحویل مورد اجاره ، از این خسارت بعنوان ابزار فشار استفاده نمایند.

2.از آنجاییکه پروسه قانونی رسیدگی به دعوای  الزام موجر به تحویل مورد اجاره در محاکم  بسیار طولانی و زمان بر است بهتر است ازطریق مصالحه این امر حل و فصل گردد در غیر اینصورت شاید مستاجرعملا نتواند تا زمان انقضای مورد اجاره ، ملک مورد اجاره را تحویل بگیرد.

3.دعوی الزام به تحویل مورد اجاره میبایست در دادگاه محل وقوع ملک  مورد اجاره مطرح گردد بطور مثال اگر مورد اجاره در محل تهرانپارس  باشد میبایست دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره را دادگاه باهنر مستقر در منطقه تهرانپارس تقدیم گردد.

4.بموجب قانون مدنی در صورتی که الزام به تحویل مورد اجاره بواسطه از بین رفتن مال مورد اجاره مقدور نباشد مثلا وسیله نقلیه مورد اجاره بواسطه آتش سوزی و سیل مقدور نباشد در این صورت قرارداد اجاره باطل است و مستاجر می تواند بطرفیت موجر دادخواست ابطال قرارداد اجاره بعلاوه استرداد ودیعه را تقدیم نماید.

استنادات قانونی در این باب

ماده ی ۴۷۶ قانون مدنی:

موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر خیار فسخ دارد.

ماده ی ۴۷۷ قانون مدنی:

موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که مستاجر بتواند، استفاده ی مطلوبه را بکند.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی و بهترین وکیل سرقفلی، با شماره های گروه وکلای حکمت 09123439500-09120170676 در تماس باشید.