الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
بعضی مواقع ممکن است پس از عقد قرارداد اجاره و یا در طول مدت اجاره ملکی که مستاجر در اختیار دارد احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا کند.در این مواقع موجر وظیفه دارد که تعمیرات لازم را انجام دهد ولی اگر موجر به وظیفه ای که دارد عمل نکند مستاجر میتواند با ارائه دادخواست تحت عنوان الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی از طریق دادگاه الزام وی را به انجام تعمیرات اساسی بخواهد.
تا انتهای این مقاله با ما باشید تا با صفر تا صد الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی آشنا شوید.
در ابتدا لازم است درخصوص عقد اجاره توضیح دهیم:
تعریف عقد اجاره چیست؟
عقدی است که برابر آن مستاجر مالک منافع مالی می شود که به اجاره او در می آید که اصطلاحاً آن را عین مستاجره می نامند.
الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی به چه معناست؟
اگر در خلال مدت اجاره مال مورد اجاره، نیاز به تعمیرات جزیی و یا اساسی داشته باشد حسب مورد وظیفه تعمیر و پرداخت هزینه های آن متفاوت است که در ذیل این موارد را بررسی می کنیم:
- اگر تعمیرات اساسی و کلی باشد وظفیه تعمیر مال مورد اجاره ، به عهده موجر یا مالک است بطور مثال هزینه تعمیر آسانسور و شوفاژ خانه و…
- اگر تعمیرات بصورت جزیی باشد وظیفه تعمیر به عهده مستاجر است بطور مثال تعمیرات مربوط به آبگرمکن و…
وظیفه تشخیص اینکه این تعمیرات اساسی و یا جزیی است و یا اینکه پرداخت هزینه آن بر عهده چه شخصی است با دادگاه است .در هر صورت چنانچه موجر در این مورد همکاری لازمه را بعمل نیاورد ،مستاجر می تواند الزام موجر را به تعمیرات اساسی ملک بخواهد ،بعبارتی مستاجر دادخواست الزام موجر را به تعمیرات اساسی در محکمه حقوقی تقدیم نموده و دادگاه پس از تعیین وقت رسیدگی در صورتی که وظیفه تعمیرات به عهده موجر باشد ،موجر را ملزم به تعمیرات اساسی در مال مورد اجاره می نماید.
در صورتی که موجر در مرحله اجرای حکم ، حاضر به همکاری در زمینه تعمیرات اساسی ملک نگردد مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و یا اینکه خود به هزینه شخصی این تعمیرات را انجام دهد و سپس برابر ماده 42 قانون اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال موجر اقدام نماید.
طرفین دعوا در الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی:
در این دعوا مستاجر(خواهان) دادخواست را به طرفیت موجر(خوانده) مطرح می کند.
به عبارتی دیگر مستاجر، خواهان و موجر، خوانده می باشد.
مرجع صالح رسیدگی به الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی:
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره، در صورتی که میزان خواسته دعوا بیست میلیون تومان و یا کمتر از آن باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد.اما اگر مبلغ خواسته بیش از بیست میلیون تومان باشد، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.
نکاتی در این باب:
1.دعوی الزام موجر به تعمیرات اساسی جزء دعاوی غیر مالی میباشد که هزینه دادرسی آن در دادگاه بسیار ناچیز و کم است.
2.بعضا رویت شده مستاجرین بدون اجازه موجر مبادرت به تعمیرات اساسی در ملک نموده اند که در این صورت دیگر مستاجر نمی تواند هزینه تعمیرات را از موجر دریافت نماید.
استنادات قانونی در این باب:
ماده 486 قانون مدنی:
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بر عهده ی مالک است مگر شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و هم چنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد.
ماده 502 قانون مدنی:
اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی کند حق مطالبه ی قیمت آن را نخواهد داشت.
ماده 478 قانون مدنی:قوانین
هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره ،معیوب بوده است مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ،ولی اگر موجر رفع عیب کند ،بنحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
