اثبات تغییر شغل در دعوای تخلیه توسط موجر-شرایط/کاربردی

اثبات تغییر شغل در دعوای تخلیه توسط موجر-شرایط/کاربردی

به منظور اثبات تغییر شغل در دعوای تخلیه توسط موجر،می بایست شرایط مندرج در ذیل را مد نظر قرار داد:

مطابق  بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال  ۱۳۵۶ تغییر شغل یکی از موارد درخواست فسخ و تخلیه سرقفلی  محسوب  گردیده و لکن یک امر استثناء گردیده  و آنهم  «مگر اینکه شغل جدید ،عرفاً مشابه شغل سابق باشد» می باشد ، در نتیجه  اگر شغل جدید مستاجر ،مشابه شغل قبلی بوده باشد مالک  نمی تواند ملک را تخلیه نماید.

به همین جهت تشخیص مشابهت دو شغل مشابه امری حیاتی  و سرنوشت ساز است  .با تمام اهمیتی که در  تشخیص مشابهت دو شغل وجود دارد معیاري در این خصوص از سوي قانون گذار ارائه نشده است.

از این رو حقوقدانان سعی کرده اند که با کمک گرفتن از عرف و رویه قضایی حاکم ،ملاکی را جهت تشخیص مشابهت دو شغل ارائه کنند. چنان که برخی اعتقاد دارند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل، باید ملاک مشابهت قرار گیرد.

در اینجا بیان این نکته لازم است که:

راه اندازی  شغل جدید غیر مشابه ،در کنار شغل قبلی، حتی اگر در بخشی از مورد اجاره باشد ،از مصادیق تغییر شغل تلقی می گردد و موجب تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه باشد.چرا که هر گونه تغییر در حرفه و اضافه نمودن شغل جدید در محل کسب امکان دارد موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و در نهایت به ضرر مالک منتهی شود.

نحوه اثبات تخلفات مستاجر (اثبات تغییر شغل در دعوای تخلیه توسط موجر-شرایط/کاربردی)

1-تامین دلیل با جلب نظر کارشناس، در جهت صورت برداری از تغییر شغل بعمل آمده

2-تقاضای معاینه وتحقیق محلی

3.عکسبرداری از محلی که تخلف صورت گرفته( قرینه محسوب می شود )

4.شهادت شهود(افرادی را در محلی که تغیر شغل صورت گرفته ببرید تا شواهد دیده شده را در دادگاه شهادت دهند )

5.موجر می تواند از طریق مراجع ذی ربط ( اتحادیه صنفی ، بیمه تامین اجتماعی  ،شهرداری ، دارایی و…..) دلائل تغییر شغل مستاجر را بدست آورد.

در صورت اثبات تخلف مستاجر مبنی بر تغییر شغل ، ملک استیجاری بدون پرداخت هیچ گونه حقی به مستاجر از ناحیه مالک ،قابل تخلیه کردن می باشد.

6.آگر بتوانید نمونه قرارداد و یا مبایعه نامه  بدست آورید  که در آن تغییر شغل صورت گرفته را گواهی دهد  ، می توانید به آن استناد کنید

7.از آن محل جنسی بخرید و فاکتور بگیرید که در بالای آن نوع شغل نوشته شده باشد

نمونه ای از مشاغل مشابه و غیرمشابه

بطور مثال در اینجا نمونه هایی از مشاغل مشابه و نا مشابه را برای درک بهتر مطلب می آوریم:

•  شغل انبارداری لوازم یدکی  – تبدیل به شغل – فروشندگی لوازم یدکی شود = شغل مشابه
•  شغل فروش آنتن ماهواره – تبدیل به شغل – فروش آنتن تلویزیون = شغل مشابه
•  شغل فروش لوازم یدکی – تبدیل به شغل – شغل ساندویج فروشی= شغل نامشابه

 

این مطلب را از دست ندهید ***

همه چیر در مورد تخلیه به جهت تغییر شغل 

آراء وحدت رویه تغییر شغل در سرقفلی

دانلودکتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه به زبان ساده ( نویسنده داود چشمی )

نمونه دادخواست تخلیه به علت تغییر شغل ؟؟

در چه موارد دیگر ،می توانیم سرقفلی را تخلیه نمایم ؟؟

میزان مبلغ سرقفلی و کسب و پیشه بر چه اساسی قیمت گذاری می شود؟؟

مونه دادخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل

 

آِیا موجر در صورت  تخلف مستاجر و تخلیه به علت تغییر شغل،میبایست  مبلغی به مستاجر پرداخت کند ؟

خیر

مدارک لازمه جهت دادخواست تخلیه

1- کپی برابر اصل سند مالکیت

2- کپی برابر  با اصل قرارداد اجاره

3- استعلام ثبتی

4- معاینه و تحقیق محلی

5- تأمین دلیل(ارجاع به کارشناسی)

طرفین دعوی

مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است، خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده است، دعوی طرح می کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، رسیدگی می شود.

 

پاسخ به سوالات متداول

1- آیا در صورت انتقال مالکیت مالک از مالک سابق به مالک جدیدحق تخلیه به مالک جدید انتقال می یابد.

جواب) در این باب دو نظریه وجود دارد بعضی قضات قائل به انتقال حق تخلیه هستند وبعضی قائل به این مورد نیستند.

2- آیا دریافت اجاره بهاء بمدت طولانی ،پس از تغییر شغل دلالت بر رضایت مالک می نماید.

جواب) خیر دلالت بر رضایت مالک نمی نماید.

3- صدور حکم به تخلیه به جهت تغییر شغل، جنبه اعلامی نداشته و الزاما میبایست درخواست صدور اجراییه نمود.

4- اگر در قرارداداجاره شغل مستاجر معین نشده باشد یا حق تغییر شغل سلب نشده باشد باز مستاجر نمی تواند به استناد سکوت قرارداد اجاره ، تغییر شغل دهد.

 

استنادات قانونی  تغییر شغل

ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356:

در موارد زیر موجر(مالک) می تواند ،حسب مورد ،صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست نماید،دادگاه ضمن صدور حکم فسخ اجاره نامه، دستور تخلیه ای مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجراء و محل ، تخلیه خواهد شد

بند 7 ماده مرقوم :

در مورد محل کسب و پیشه ، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر،  شغل خود را تغییر دهد،موجر می تواند تخلیه ی مستأجر را از دادگاه بخواهد مگر این که شغل جدید عرفاً (ملاک عرفی ) مشابه شغل سابق باشد.

ماده 14 و 27 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

اگر مستاجر نتواند به هر دلیلی به شغل سابق خود ادامه دهد، آیا می تواند از طریق محکمه اجبار مالک را به تغییر شغل بخواهد ،

پاسخ :

خیر. چرا که چنین مورد در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 پیش بینی نشده

و لو ممنوعیت قانونی باشد مثلا آن شغل از جهت شهرداری جزء مشاغل مزاحم محسوب شود

 

نمونه رای مربوط به دعوای تخلیه سرقفلی جهت تغییر شغل

حق تخلیه عین مستأجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده به مالک جدید منتقل نمی‌شود

دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۰۶۳۸

مورخ: ۱۴/۶/۱۳۹۱

مرجع رسیدگی: شعبه ۲۵ دادگاه عمومی تهران

رأی دادگاه:

درخصوص دعوی آقای (ب.م.ع.ت.) با وکالت آقای (م.ت.) به طرفیت آقای (ن.الف.م.) به خواسته صدور حکم به تخلیه یک باب مغازه وفسخ اجاره‌نامه ۱۳۰۳-۴/۲/۴۷ دفترخانه ۲۸۱ تهران به جهت تغییر شغل مجاز با احتساب کلّیه‌ی خسارات دادرسی که وکیل خواهان توضیح داده است موکل از تاریخ ۳/۱۲/۸۸ مالک ملک شده و قبل از مالکیت موکل، خوانده در زمان سابق تخلف نموده است و شغل خود را از شیشه‌فروشی به فروش پلاستیک و مصنوعات آن تغییر داده است.

صرف نظر از اینکه شغل اخیر خوانده از مشاغل مشابه سابق بوده، مضاف بر اینکه بر فرض وقوع تخلف تاریخ آن قبل از مالکیت خواهان بوده و خواهان با وضعیت حاضر نسبت به خرید آن اقدام نموده است، از طرفی حق ایجاد شده برای مالک سابق قابلیت انتقال به مالک جدید را نداشته بنا بر مراتب مرقوم دادگاه مستنداً به مواد ۱۹۴ و ۱۹۸ قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد.

رأی صادره ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رأی دادگاه:

تجدیدنظرخواهی آقای (ب.ع.ت) با وکالت آقای (م.ت) نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۶۳۸ مورخه ۱۹/۶/۹۰ صادره از شعبه ۲۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به بی‌حقی خواهان به خواسته صدور حکم به تخلیه یک باب مغازه و فسخ اجاره‌نامه شماره ۱۳۰۳ مورخه ۴/۲/۴۷ دفترخانه ۲۸۱ تهران به لحاظ تغییر شغل از شیشه‌فروشی به پلاستیک فروشی صادر گردیده است

در نتیجه و مآلاً وارد و موّجه نیست و اصدار رأی مآلاً موافق قانون است و از ناحیه تجدیدنظرخواه در این مرحله از دادرسی نیز ایراد و اعتراض موجّه و مدلّلی که اساس رأی را مخدوش نماید، ارائه نگردیده است و تجدیدنظرخواهی متضمّن جهت موجّه در نقض رأی صادره نمی‌باشد، علی‌هذا این دادگاه به استناد ماده ۳۵۸ قانون آئین‌‌دادرسی مدنی و با رد تجدیدنظرخواهی دادنامه معترض‌ّعنه را در نتیجه تأیید و استوار می‌دارد. رأی صادره قطعی است.

گروه وکلای حکمت

گروه وکلای حکمت با پیگیری های مستمر و به موقع در مورد پرونده های موکلین در زمینه اختلافات و دعاوی  حقوقی و کیفری و خانواده و ثبتی سعی دارد که یک تیم قوی و با بهره مندی از علم نوین حقوقی با مشاوره های خود  شما هموطنان گرامی را در مواجه شدن با مشکلات در پیشنهاد یک راه درست حقوقی و قانونی  راهنمایی و هدایت  کند و با امکانات مشاوره های حقوقی و کیفری آنلاین و مشاوره های تلفنی و مشاوره های حضوری در تهران با منشور اخلاقی مسئولیت پذیری رضایت هموطنان را به دنبال خواهد داشت.

جهت مشاوره حقوقی ،وکیل  متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و خصوصا بهترین وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

09120170676 –  09123439500