کسری متراژ در پیش فروش آپارتمان/شرایط/کاربردی*
کسری متراژ در پیش فروش آپارتمان
کسری متراژ در پیش فروش آپارتمان/شرایط/کاربردی*
فهرست مطالب این مقاله
در پیش فروش آپارتمان گاهی اتفاق افتاده است که متراژ واقعی ملک با متراژ نوشته شده در مبایعه نامه متفاوت است.ولی این نکته مهم نباید فراموش شود که کسری متراژ در ملک ساخته شده و ملک های پیش فروش متفاوت است. در این مقاله می خواهیم درخصوص کسری متراژ در پیش فروش آپارتمان/شرایط/کاربردی* نکات مهمی را برای شما شرح دهیم. پس با ما همراه باشید….
قوانین پیش فروش آپارتمان
قانون پیش فروش ساختمان توسط قانون گذار درسال 1389 تصویب و در سال1393، آیین نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ قانونی شد.
قانون پیش فروش آپارتمان ها جزء قوانین آمره بوده و طرفین قرارداد، نمی توان برخلاف آن توافق کرد یا از آن چشم پوشی کرد.
ماده 1 قانون پیش فروش آپارتمان ها بیان می دارد:
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون “قرارداد پیش فروش ساختمان” محسوب می شود.
در این ماده 2 نکته نهفته است:
1-اگر ساختمانی از جهت بنا تکمیل شده باشد(تاقبل از اخذ پایان کار) الزاماً می بایست واگذاری آپارتمان های در چهارچوب پیش فروش، صورت گیرد و لاغیر.
2-تغییر عنوان قرارداد تحت عناوین دیگر از جمله مشارکت و بیع، موجب رفع مسئولیت کیفری متخلفین نمی شود.
مدارک لازم جهت انعقاد قرارداد پیش فروش
- دفترخانه ها، پس از اخذ مدارک ذیل، می بایست مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند.
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره
- شناسنامه فنی (هر واحد ساختمانی مجزا)
- پروانه یا جواز ساخت کل ساختمان
- بیمه نامه مسئولیت (موضوع ماده9 قانون پیش فروش ساختمان)جوابیه استعلام به عمل آمده، از اداره ثبت اسناد و املاک محل
شرایط قرارداد پیش فروش چیست؟
-مشخصات کامل طرفین قرارداد اعم از مالکین و سازنده
-مشخصات کامل ملک اعم از پلاک ثبتی فرعی و اصلی/بخش و …
-مشخصات و اوصاف دقیق ساختمانی که باید سوخته شود.
مشخصات فنی و معماری کل ساختمانی که واحد در آن احداث می شود. مثلا تعداد طبقات، متراژ عرصه، تعداد واحد های اپارتمانی، سیستم گرمایشی و سرمایشی و …
قیمت مورد معامله + مبلغ و تعداد اقساط
مشخصات قبوض اقساط
زمان تحویل آپارتمان ها و تعیین تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی تعیین خسارات
تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی
ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط معوقه از ناحیه پیش خریدار
اگر پیش خریدار ظرف مدت یک ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه ارسالی از ناحیه دفترخانه، اقساط معوقه را پرداخت ننماید، پیش فروشنده حق فسخ معامله را دارد
-
پیش فروش و پیش خرید آپارتمان
قانون پیش فروش آپارتمان ها، به منظور حمایت از پیش خریدار این گونه بیان می‌کند:
اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از دو طرف حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد. و فرقی نمیکند متراژ واقعی ملک کمتر یا بیشتر باشد.
به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و هر متر ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچ یک از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است. بنابراین در پیش فروش آپارتمان به دو نکته باید توجه داشت.
الف- اگر مساحت ملک کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به خریدار بدهد.
ب- اگر مساحت ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.
لازم به ذکر است که:
طرفین قرارداد پیش فروش پیش از انعقاد این قرارداد باید الزامات حقوقی را رعایت نمایند و قراردادی صحیح منعقد نمایند تا متحمل ضرر نگردند. به همین دلیل و نیز دلایل دیگر و به صفر رساندن اختلافات قراردادی با وکلا و مشاورین حقوقی مجرب و تحصیلکرده در گروه وکلای حکمت تماس گرفته و موضوع خود را مطرح کنید و مطمئن باشید با اطلاعات و مشاوره حرفه ای که در این مجموعه دریافت می کنید به تمام جوابهای لازم خواهید رسید.
رویه و نظریات قضایی در خصوص کسری متراژ
در اینجا لازم می دانم بعضی از نظریات مهم اداره حقوقی را در خصوص کسری متراژ ملک در پیش فروش بیان نمایم:
- رأی شماره ی ۱۱۸۹ مورخ ۸۳/۷/۲۰ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است و از مصادیق فسخ معامله نمی باشد و خریدار استحقاق مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد.
- رأی شماره ی ۱۷۸۱ مورخ ۸۴/۱۰/۱۳ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد، مطالبه ی ما به التفاوت، بدون تراضی طرف معامله، بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.
- رای شماره ی ۱۶۳۱ مورخ ۸۴/۱۱/۲۹ شعبه ی ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
آن چه به عنوان عهد شکنی یا توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است، خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی کند.
- رأی شماره ی ۱۳۵۱ مورخ ۸۴/۹/۸ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
چنان چه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراژ ملک کمتر یا بیشتر از آن است، برای هر یک از طرفین، صرفا حق فسخ ایجاد می شود و مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله، مبنای قانونی ندارد.
- رأی شماره ۱۶۵۳ مورخ ۸۴/۹/۲۷ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
خواهان از حق فسخ خود به علت کسری متراژ ملک ، استفاده نکرده است و سند رسمی انتقال به نام وی تنظیم شده است. پس مطالبه ی کسری مساحت مورد معامله، مردود است.
- رأی شماره ی ۱۰۴۳ مورخ ۸۵/۷/۲۶ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
نظر به این که ماده ی ۳۸۵ قانون مدنی که دادگاه به استناد آن حکم صادر کرده است، ناظر به مواردی است که مبیع به شرط مقدار معین، فروخته شده باشد، طبق شرط مندرج در قرارداد تجدید نظرخواه، استحقاق دریافت قیمت کسری مساحت را دارد.
مطالبه قیمت در اختلاف متراژ ملک
طرفین قرارداد در هنگام معامله، متراژ یا مساحت ملک را به عنوان یک شرط در قرارداد در نظر گرفته اند و نظر آنها بر این بوده است که ملک مورد معامله را با این متراژ یا مساحت معامله کنند.
حال در شرایط حاضر که ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین شده در آمده است به این معنی است که خریدار به هیچ عنوان قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته و مالک نیز قصد فروش ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است و در طرف مقابل وقتی اختلاف متراژ (مساحت) در حالت بیشتر بودن متراژ می باشد به این معنی است که قصد فروشنده محقق نشده است و خریدار نیز قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است،
بنابراین در مرحله اول قانونگذار صرفا حق فسخ را برای طرفین در نظر گرفته است اما باید توجه داشت که قانونگذار در انتهای ماده ۳۸۵ عنوان داشته است که توافق طرفین مانع فسخ بوده و طرفین می توانند به هر شکل که صلاح می دانند توافق کنند و برای این کار منعی وجود ندارد.
گروه وکلای حکمت:
تجربه موفق موکلین پیشین ما و مراجعات متعدد ایشان و همچنین معرفی مجموعه ما به دیگران، باعث شد تا ما اقدامات و فعالیت های خویش را با هدفی بزرگ و با شعاری که پایبند آن بوده ایم ادامه دهیم.
گروه وکلای حکمت در حوزه های تخصصی خانواده ( وکیل خانواده) ، ملکی (وکیل ملکی) ،قراردادها (وکیل قرارداد) ، حقوقی ( وکیل حقوقی) ، کیفری وکیل مشارکت در ساخت ، ثبتی، وصول مطالبات چک و سفته، مهاجرت، ایرانیان مقیم خارج از کشور و … مشغول به فعالیت هستند.
