نمونه رای و نمونه دادخواست تخلیه به علت تعدی و تفریط

• منظور از تعدی چیست؟

ماده 952 قانون مدنی بیان می دارد:

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف، نسبت به مال و یا حق دیگری است که در مانحن فیه …

تجاوز کردن مستاجر از حدود اذن و یا متعارف در صورتی تعدی و تفریط محسوب می شود که موجب کاهش ارزش ریالی ملک و صدمه زدن به اساس و بنیان آن گردد.  ولکن اگر اقدامات مستأجر متعارف و  موجب افزایش مورد اجاره و استفاده بهینه( در جهت  بهبودی کاربری و بهره‌برداری) از مورد اجاره شود تعدی و تفریط محسوب نمی شود

• مفهوم تفریط:

ب : تفریط یعنی ترک عملی که بموجب قرارداد و یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم بوده و انجام نشده بدین نحو که ..
کوتاهی کردن مستاجر در حفظ و نگهداری عین مستاجره موجب وارد گردیدن خسارت به ملک موجر گردد.

بطور مثال :

در اثر عدم برف روبی مستاجراز سقف پشت بام ،موجب  ورود خسارت به ملک مالک گردد

نمونه رای و نمونه دادخواست تخلیه به علت تعدی و تفریط

دانلود رایگان نمونه رای و نمونه دادخواست تخلیه به علت تعدی و تفریط به صورت word , pdf (ورد و پی دی اف)

• نمونه دادخواست تخلیه به علت تعدی و تفریط

• نمونه رای تخلیه سرقفلی به لحاظ تعدی و تفریط مستاجر

دعوی خواهان به وکالت آقای … علیه خوانده … تعدیل و افزایش اجاره‌بهای آن از مبلغ … ریال به مبلغ …. ریال با احتساب خسارت دادرسی، مابه‌التفاوت اجاره و تخلیه آن به علت تعدی و تفریط می‌باشد که با احراز رابطه استیجاری طرفین:

• درمورد بخش دیگر دعوی مبنی بر تخلیه مورد اجاره به علت تعدی و تفریط نظر به اینکه احراز صحت‌وسقم آن با توجه به خبرویت با اظهارنظر اهل‌فن ملازم است به همین جهت کسب نظر کارشناس رسمی دادگستری ارجاع گردیده با توجه به اعتراض وکیل خوانده موضوع به سه نفر کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع گردیده با توجه به اینکه کارشناس بدوی به شرح نظریه وارده به شماره ….. وقوع تغییرات را در مورد اجاره، تائید و اظهار داشته در اثر اقدامات انجام‌شده شکل معماری مورد اجاره تغییر پیداکرده و مورد اجاره با ۵ باب اتاق و هال و توالت و آبدارخانه به یک باب سالن و راهرو و یک باب اتاق و توالت و آبدارخانه و فضاهای دیگری از قبیل انباری در حیاط‌خلوت و تاریکخانه درآمده است و این تغییرات باعث پایین آمدن مقاومت استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده است و هیئت سه نفر کارشناسان نیز حدود تغییرات را در مورد اجاره تصدیق و اعلام نظرکرده‌اند که صورت معماری اول خارج و به‌صورت دیگری درآمده که تغییرات ایجادشده به‌جای آپارتمان ۵ اتاقِ و هال و حمام و آشپزخانه و توالت به‌صورت کارگاه فعلی باعث کاهش کلی ارزش مورد اجاره و موجب ورود خسارت به دوام و بقاء ساختمان می‌باشد، دعوی خواهان ثابت بوده و با مقررات بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ منطبق است.

علی‌هذا، حکم به تخلیه مورد اجاره خوانده به مدت دو ماه مهلت از تاریخ قطعیت حکم صادر و اعلام می‌گردد.
رأی صادره حضوری بوده و ظرف ۲۰ روز قابل‌تجدید نظر در محاکم حقوقی یک می‌باشد.
رئیس / دادرس شعبه ……….. دادگاه حقوقی دو ……….
متن فوق نمونه رأی مبنی بر تعدیل و تخلیه مورد اجاره به علت تعدی و تفریط بود که موردبررسی کارشناسان رسمی دادگستری قرار گرفت و شرح داده شد.

• نمونه لایحه دفائیه در مورد تعدی و تفریط (کاتب داود چشمی)

ریاست محترم شعبه 220 دادگاه مفتح

احترامآ ،عطف به پرونده کلاسه 086555و به وکالت از ناحیه خواندگان(اقایان  …………………….) به خواسته تخلیه 3 باب مغازه ، به جهت تغییر شغل و تعدی و تفریط، که در مورخه 26/10/1401ساعت8 صبح، تعیین وقت رسیدگی گردیده،دلائل خود را ، در جهت رد ادعای خواهان ها، بشرح ذیل اعلام می دارد.

شرح ما وقع:

• خواهان ها، مالک رسمی ششدانگ عرصه و اعیان یک ملک دارای 6 باب مغازه بمساحت ……… متر ( دارای پلاک ثبتی فرعی 887 از اصلی 655 ) واقع در شهر زیبا میباشند
• موکلین 3 سهم از 6 سهم حق سرقفلی و کسب و پیشه( از 6 باب مغازه) را از مالکین  با توجه به احکام صادره، در باب تجویز انتقال منافع ،ابتیاع نموده .
• نظر به آنکه موکلین بهمراه( آقای………} مالک منافع این 6 باب مغازه ( بنحو مشاعی) بوده و هیچگونه تقسیم نامه بین آنها تنظیم نگردیده

و با توجه به قوانین موجود در باب املاک مشاعی  از جمله اینکه ،هر یک از شرکاء در جزء جزء ملکی مشاعی شریک  بوده( بعبارتی سهم شرکاء مقداری مشخص از کل ملک می‌باشد؛ بدون این‌که از نظر جغرافیایی، محدود و مشخص باشد)بنظر می رسد  خواهان ها  میباست دعوی را  بطرفیت  آقای …… نیز مطرح می نمود ….

• موکلین بموجب احکام تجویز انتقال منافع صادره( پیوست ) ،مبادرت به خرید  3 سهم  از 6 سهم(  از ششدانگ 6 باب مغازه ) از آقای عباس علی بیگی و خانم بایگان نموده  و در همین راستا  سند صلح نامه سرقفلی و حق کسب و پیشه و اجاره نامه له آنها ،تنظیم شده .

حال در ما نحن فیه و به دلائل مشروحه در ذیل ، ادعای خواهان ها، مورد پذیرش نمی باشد چرا که …

الف.در باب تغییر شغل:

• موکلین بموجب تامین دلیل  بعمل آمده ( پیوست )  در شغل و رسته درود گری و نجاری از جمله، کابینت چوبی از نوع ام دی اف و هایگلاس و ابزار و یراق آلات( مرتبط با شغل درودگری )، فعالیت داشته و هیچگونه تغییر شغلی نداده انند و تامین دلیل  تقدیمی از ناحیه خواهان ها ، غیر واقعی و موهوم می باشد .
• با توجه به قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخائر جنگلی مصوب 5/7/1370 ،وگرانی چوب درختان

مواد اولیه مورد استفاده نجارها از نوع چوب گردو و… به شکل نوین آن ( نوپان و ام دی اف و هایگلاس )تغییر یافته 

• ابزار و یراق آلات موجود در عین مستاجره …

جزء لوازم و متعلقات مورد استفاده در  شغل نجاری از جمله لولای بکار رفته در درب کابینت ها  و……میباشد

و ادعای خواهان ها مبنی بر  فروش ابزار ویراق آلات عمومی ،بی اساس می باشد (تقاضای تحقیق و بررسی توسط کارشناس را دارد)

• بموجب دادنامه شماره 1960 مورخه 14/12/1378 شعبه 7 دادگاه عمومی

موجر بعد از اتمام تعمیرات توسط مستاجر ،مبادرت به تنظیم سند اجاره وی نموده که این امر مبین اذن در تعمیرات داخلی عین مستاجره می شود و تعدی و تفریط محرز نیست

که در مانحن فیه بنظر می رسد موافقت مالکین با تجویز انتقال منافع مستاجرین قبلی که صراختا اذن بر انتقال در دادنامه پیوست داده انند ، دلالت بر رضایت آنها برشغل موجود و وضعیت ظاهری مغازه ها دارد .

• مرجع تشخیص مشاغل مشابه و غیر مشابه ،اتحادیه و مجامع امور صنفی است که به عنوان مرجع خاص برای این امر ایجاد شده( تقاضای استعلام را دارد) .
• اتحادیه صنف درود گران و مبلسازان دارای 17 رسته شغلی است که مشاغلی از جمله کابینت سازی و فروشندگی مصنوعات چوبی ،درودگری و…جزء زیر مجموعه اتحادیه ای مربوطه است
• بموجب رای شماره 26 مورخه 8/7/91 شعبه 51 دادگاه تجدید نظر استان تهران

برابر قاعده حقوقی اذن در شئی، اذن در لوزام آن است بنابراین نصب تجهیزاتی که بدون آنها ادامه کار را ،برای مستاجر با مشکل مواجه کند از مصادیق تعدی در مورد اجاره نیست

نتیجه : ادامه و استمرار کار نجاری موکلین، بدون ابراز و یراق آلات مرتبط با آن ، میسور نیست چرا که موکلین هر بار نمی توانند ،برای خرید ابزار و یراق آلات مرتبط با کار خود ، به بازار مراجعه کنند.

• مغازه ها در سابق ( قبل از ابتیاع موکلین ) به دلایل مندرج در ذیل ،به همین شغل مشغول بکار بوده انند

و هیچ گونه تغییر فیزیکی و ظاهری که دلالت بر تعدی و تفریط نماید در آن صورت نگرفته  و بعبارتی مالکین رضایت بر این امور داشته انند.

• شهادت همسایگان ومطلعین محلی ،تقاضای صدور قرار استماع شهادت شهود را دارد ( استشهادیه پیوست )
• بموجب گواهی اداره مالیات( پیوست)سالیان متمادی است که شغل معنونه ،در عین مستاجره مورد استفاده بوده.
• نظرات کارشناسان متعدد …
• .نظریه کاشناس دادگستری آقای مهندس عزیز خلیل آباد در پرونده کلاسه 9900201 شعبه 213 مغازه دارای کابینت و کمد دیواری و تابلو و پارتیشن و..می باشد
• .مهندس علی فرجی در پرونده کلاسه 941010 شعبه 216 قید شده مغازه  دارای پارتیشن و کابینت و کمد دیواری می باشد
• .بموجب گزارش هیات کارشناسی در شعبه 216 دادگاه مفتح صراحتا قید شده مغازه دارای تابلوی پارتیشن و کابینت و کمد دیواری  می باشد
• .بر اساس برگه تشخیص مالیات( سال )97 مالیات ملک بر اساس شغل کابینت و یراق آلات  پرداخت می شده
• .از طرفی گذشت سالیان متمادی از شغل مورد استفاده، گواه بر رضایت مالکین بر شغل مورد استفاده دارد

دادنامه شماره 327 مورخه6/3/1378 شعبه 513 دادگاه عمومی

در خصوص تغییر شغل ( مستاجر) با عنایت به اینکه از زمان تغییر شغل تاکنون سالهای متمادی گذشته است که حکایت از موافقت ضمنی مالکین با شغل جدید دارد و ملاحظه محل کار و در سالهای متمادی رضایت و توافق ضمنی مالکین را اثبات می کند علی هذا دعوی خواهان را غیر وارد و رای به رد آن صادر و اعلام می دارد

• تبدیل شغل کارگاه نجاری همزمان با  فروشندگی آن  مصداق تغییر شغل نیست
• رای شماره 752 مورخه 9/7/91 شعبه 50 دادگاه تجدید نظر استان تهران

شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل و فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل ،مشاغل مشابه  هستند و لذا از تغییر از انبارداری به فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل تغییر شغل مستاجر محسوب نمی شود و موجبات تخلیه را فراهم نمی کند

ب:در باب تعدی و تفریط

• از آنجائیکه درقسمت کوچکی از مغازه ها از  پارتیشن و درب چوبی (بمنظور بهره وری بهتر ) استفاده شده بنابراین  ادعای خواهان ها مبنی بر تعدی و تفریط از جمله  جدا سازی مغازه ها و… غیر واقعی و موهوم بوده

چرا که  موکلین از ابتدای تحویل و ابتیاع،مغازه ها را به همین شکل و شمایل ظاهری تحویل گرفته انند که در این خصوص شهود وجود داشته که تقاضای صدور قرار استماع شهادت شهود را دارد .

• نظریه استاد بهمن کشاورز در باب تعدی و تفریط :

ایجاد تقسیمات جدید در عین مستاجره با مصالح سبک ،تبدیل درها و پنجره های چوبی به آلومینیومی ،تبدیل آجرهای کف به سنگ و موزائیک وحتی دستشئویی در عین مستاجره علی الاصول تعدی و تفریط نیست

اما احداث زیر زمین برای مورد مستاجره ،اضافه کردن اتاق در حیاط یا پشت بام عین مستاجره ،احداث دیوار با مصالح سنگین به نحوی که پایه ها و تیر های حمال ساختمان فشار غیر متعارف وارد کند تعدی و تفریط است

(کشاورز ،1394،ص 27 ) سرقفلی و حق کسب و پیشه در حقوق ایران وفقه اسلام

• دادنامه شماره 276 مورخه 8/04/1373 شعبه 44 دادگاه حقوقی دو تهران

تغییراتی که در عین مستاجره کهموجب پایین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بناء و کاهش ارزش مورد اجاره شوداز مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد

• دادنامه شماره 9309970222500805 مورخه 29/6/1393 شعبه 25 تجدید نظر

مقصود از تعدی و تفریط مستوجب حکم تخلیه عین مستاجره در قانون روابط موجر و مستاجره مصوب 1356 آن دسته اقداماتی است که به اساس بناو سازه مهندسی عین مستاجره لطمه و صدمه اساسی وارد آورده و خارج از اذن حدود اذن موجر باشد بنابراین  ارتکاب اعمال و رفتار ناشایست و نامشروع تعدی و تفریط نیست

علیهذا با توجه به شرح ماوقع استدعای رسیدگی و صدور حکم شایسته را دارد

با تشکر و امتنان

داود چشمی

وکیل خواندگان

جهت مشاوره با وکیل سرقفلی  و مشاوره حقوقی و وکیل ملکی و وکیل قرارداد می توانید با گروه وکلای حکمت تماس بگیرید