شکایت از فروشنده بابت کسری زمین

شکایت از فروشنده بابت کسری زمین/

با شرایطی که در این مقاله خدمت شما ارائه می شود قابل انجام است.

کسری زمین و یا اضافه مساحت

چنانچه ملکی به شرط  داشتن مساحت معین، خریداری شود لکن بعدا مساحت واقعی ملک کمتر و یا بیشتر از مساحت واقعی آن در قرارداد باشد، برای خریدار یا فروشنده دو حالت قابل تصور است :

1- در قرارداد بین خریدار و فروشنده هیچگونه توافقی ،مبنی بر نحوه احتساب کسری یا مازاد مساحت صورت نگرفته باشد :

• چنانچه مساحت ملک یا آپارتمان کمتر درآید ، خریدار حق فسخ معامله را دارد .
• چنانچه مساحت ملک یا آپارتمان بیشتر درآید ، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.

2- فی مابین خریدار و فروشنده توافقی در صورت کسری یا مازاد مساحت ، صورت گرفته باشد:

• به عبارتی طرفین توافق کرده باشند که در صورت کسری یا مازاد مساحت از قرار متری فلان قدر با یگدیگر احتساب نمایند که در این حالت،

صرفا طرفین حق مطالبه مابه التفاوت کسری یا افزایش مساحت را دارند و حق فسخ معامله را ندارند و فقط می توانند قیمت مازاد یا کسری مساحت را بر اساس قرارداد بخواهند.

 کسری زمین ( کم بودن متراژ)

فرض کنید شما یک زمینی را خریداری کرده اید و در هنگام تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه متراژ خانه 200 متر مربع تعیین شده که بر اساس آن، طرفین ثمن و یا قیمت زمین را مشخص می نمایند.

لکن بعد از تحویل مال مورد معامله متوجه می شوید که اختلاف متراژ یا مساحت زمین و متراژ یا مساحت زمین 170 متر مربع می باشد و این در صورتی است که شما به عنوان خریدار پول 200 متر را پرداخت کرده اید لکن 170 متر آپارتمان تحویل گرفته اید، در نتیجه از اختلاف مساحت (متراژ) ملک دچار ضرر شده اید و باید در صدد جبران این ضرر و خسارت اقدام نمایید.

اختلاف متراژ ملک با سند در قانون مدنی

بر اساس ماده 385 قانون مدنی :

به اختلاف متراژ یا مساحت ملک پرداخته شده است و قانونگذار در این ماده بیان می دارد:

“اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نبوده و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد، ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.”

بر اساس ماده 384 قانون مدنی :

در خصوص اختلاف متراژ زمین چنین آمده است:

” هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.”

شکایت از فروشنده بابت کسری زمین

بر اساس ماده 7 قانون پیش فروش آپارتمانها :

“در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن

• چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند
• و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
• چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.”

بر اساس ماده فوق الذکر :

• در صورتی که اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند
• لکن چنانچه اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد باشد، تنها پیش خریدار حق فسخ دارد؛ چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.

به طور مثال :

چنانچه در هنگام معامله متراژ آپارتمان 200 متر باشد و برای قیمت هر متر 20 میلیون تومان تعیین شده باشد لکن در هنگام تحویل خریدار متوجه شود متراژ آپارتمان 195 و یا 205 متر است، هیچیک از طرفین حق فسخ معامله را ندارند بدلیل اینکه متراژ مورد اختلاف کمتر از 5 درصد میباشد.

مطالبه قیمت در صورت کسری زمین

طرفین قرارداد در هنگام معامله، متراژ یا مساحت ملک را به عنوان یک شرط در قرارداد در نظر گرفته اند و نظر بر این بوده است که ملک مورد معامله را با این متراژ یا مساحت معامله کنند، حال در شرایط حاضر که ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین شده در آمده است به این معنی است که خریدار به هیچ عنوان قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته و مالک نیز قصد فروش ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است و در طرف مقابل وقتی اختلاف متراژ (مساحت) در حالت بیشتر بودن متراژ می باشد به این معنی است که قصد فروشنده محقق نشده است و خریدار نیز قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است،

در این صورت در مرحله اول قانون گذار صرفا حق فسخ را برای دو طرف در نظر گرفته است ولی باید دقت داشت که قانون گذار در انتهای ماده 385 بیان کرده است که توافق دو طرف مانع فسخ بوده و طرفین می توانند به هر شکل که صلاح می دانند توافق کنند و برای این کار منعی وجود ندارد.

دادگاه صالح رسیدگی به کسری زمین و یا افزایش مساحت

در اینگونه موارد چنانچه :

1. مبلغ مورد اختلاف قید شده در دادخواست کمتر از 20 میلیون تومان باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده میباشد .
2. و چنانچه مبلغ مورد اختلاف قید شده در دادخواست، بیشتر از 20 میلیون تومان باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه عمومی محل اقامت خوانده خواهد بود.

این مطالب را مطالعه نمایید:

کسری یا افزایش مساحت مبیع ( آپارتمان،ملک،زمین ) در هنگام تحویل مبیع -کاملا کاربردی

رای وحدت رویه در خصوص اضافه مساحت

رویه و نظریات قضایی در خصوص کسری زمین

در اینجا لازم می دانیم بعضی از نظریات مهم اداره حقوقی را در خصوص کسری متراژ زمین در پیش فروش بیان نماییم:

• رأی شماره ی ۱۱۸۹ مورخ ۸۳/۷/۲۰ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است و از مصادیق فسخ معامله نمی باشد و خریدار استحقاق مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد.

• رأی شماره ی ۱۷۸۱ مورخ ۸۴/۱۰/۱۳ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد، مطالبه ی ما به التفاوت، بدون تراضی طرف معامله، بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.

• رای شماره ی ۱۶۳۱ مورخ ۸۴/۱۱/۲۹ شعبه ی ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

آن چه به عنوان عهد شکنی یا توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است، خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی کند.

• رأی شماره ی ۱۳۵۱ مورخ ۸۴/۹/۸ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراژ ملک کمتر یا بیشتر از آن است، برای هر یک از طرفین، صرفا حق فسخ ایجاد می شود و مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله، مبنای قانونی ندارد.

• رأی شماره ۱۶۵۳ مورخ ۸۴/۹/۲۷ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خواهان از حق فسخ خود به علت کسری متراژ ملک ، استفاده نکرده است و سند رسمی انتقال به نام وی تنظیم شده است. پس مطالبه ی کسری مساحت مورد معامله، مردود است.

• رأی شماره ی ۱۰۴۳ مورخ ۸۵/۷/۲۶ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

نظر به این که ماده ی ۳۸۵ قانون مدنی که دادگاه به استناد آن حکم صادر کرده است، ناظر به مواردی است که مبیع به شرط مقدار معین، فروخته شده باشد، طبق شرط مندرج در قرارداد تجدید نظرخواه، استحقاق دریافت قیمت کسری مساحت را دارد.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل حقوقی،وکیل قرارداد، وکیل ملکی با شماره تلفن های 09120170676 – 09123439500 تماس بگیرید.