سرقفلی چیست ؟انواع آن

سرقفلی چیست

حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای مدت  قرارداد  اجاره و یا در اثنای (میان ) مدت اجاره  از ناحیه مستاجر، تحت عنوان (حق سرقفلی) به مالک ملک  پرداخت می شود و به نوعی برای مستاجر  حق تقدم در  استفاده از ملک استیجاری ایجاد می کند

که در زمان تخلیه  ملک،  مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد

• اولین بار حق سرففلی در قانون سال 1376 بکار برده شده و در قانون روابط موجر
• مستاجر سال 1356 اسمی از سرقفلی بمیان نیامده و لکن پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی بین مردم رایج بوده

حق سرقفلی شما بر حسب اینکه تاریخ قرارداد اجاره شما قبل از سال 1376 منعقد شده باشد ،شرایط وآثار آن متفاوت خواهد بود

اگر شما حق سرقفلی را بعد از سال 1376 خریداری کرده باشید مالک عملا می تواند بعد از انقضای مدت قرارداد اجاره ، حق سرقفلی شما را به نرخ روز پرداخت نماید و ملک را تخلیه نماید

و لکن اگر شما حق سرقفلی را قبل از سال 1376 باشد ، قانون حاکم بر روابط شما با موجر مشمول قانون روابط و مستاجر مصوب 1356 می شود و موجر حتی در صورت انقضای مدت اجاره نمی تواند ملک را تخلیع نماید

مطالب مرتبط:  وکیل ملکی

حق سرقفلی چیست ؟

حق سرقفلی همان سرقفلی است که در بالا به شرح و تفسیر آن پرداخته ایم

نکته ***

اگر قرارداد اجاره ای بعد از سال 1376 منعقد شود در این صورت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376می شود

حق سرقفلی با  پرداخت مبلغی از طرف مستأجر ایجاد می شود؛ هرچند عده ای معتقدنند ، با انعقاد عقد صرفا سبب ایجاد می شود

و شرط استحقاق حق سرقفلی به مستاجر ،حسن شهرت مستاجر است

• حق سرقفلی صرفا به مالک پرداخت می­شود نه به مستأجر اول (در قانون سال 76 حق سرقفلی، می تواند از ناحیه مستاجر دوم به مستاجر اولیه نیز پرداخت شود )
• در صورت عدم دریافت حق سرقفلی ،در ابتدای عقد اجاره ،از ناحیه موجر –وی بعدا نمی تواند خود را محق به دریافت حق سرقفلی بداند
• در حق سرقفلی ، شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی،  بر خلاف حق کسب و پیشه تاثیری در حق سرقفلی ندارد

مبلغ حق سرقفلی، در ابتدای قرارداد اجاره با توافق میان مالک (موجر )و مستأجر تعین می گردد

سرقفلی چیست ؟با مثال

سرقفلی از دیرباز در عرف تجاری کشور ما شناخته شده است. در این راستا، هنگام عقد تنظیم قرارداد اجاره   به مالک مبلغی را  تحت عنوان (( حق سرقفلی )) پرداخت می‌کند.  ودر عوض، آن کمتر از حد معمول اجار بها پرداخت می نماید

و علاوه بر این، مالک متعهد می‌شد که در پایان مدت اجاره، قرارداد را با همان مستأجر تمدید کندو به تعبیری مستاجر و دارنده حق سرقفلی ، حق رجحان و اولویت برای ادامه اجاره در همان محل، نسبت به سایرین پیدا می‌کند

در زمان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 56، قانون‌گذار به پیروی از سیستم‌های حقوقی غربی، مفهومی جدید به نام <<حق کسب، پیشه یا تجارت>> را در این قانون گنجاند که تفاوت‌های فراوانی با  حق سرقفلی عرفی داشت.

به همین خاطر، در این نوشتار به تحلیل حقوقی سرقفلی می‌پردازیم. ابتدا به این پرسش پاسخ خواهیم داد که حق سرقفلی چیست؟ سپس، تفاوت‌های میان سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت را تشریح کرده و در پایان، ویژگی‌های خاص حق سرقفلی را مورد بررسی و تحلیل قرار خواهیم داد.

حق سرقفلی چیست

سرقفلی مفهومی است که حتی قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، در فرهنگ عمومی و بین تجار کشور ما رواج داشته است. در این زمینه، معمولاً در قراردادهای اجاره اماکن تجاری، مستاجر در آغاز دوره اجاره مبلغی را به موجر  به عنوان سرقفلی ،پرداخت می‌کرد. در عوض، اجاره‌بهای تعیین‌شده به میزان کمتری محاسبه می‌شد  به این ترتیب، مستاجر حق اولویت برای تمدید اجاره در همان محل نسبت به سایر افراد پیدا می‌کرد.

مفهوم حق کسب، پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، تحت تأثیر نظام‌های حقوقی غربی، به اعتباری اشاره دارد که به واسطه چندین عامل، به ویژه فعالیت مستاجر در ملک اجاره‌ای به وجود می‌آید. به عبارت دیگر، زمانی که فردی یک ملک تجاری را اجاره می‌کند و به دلیل تلاش‌ها و شهرت وی، تعداد مشتریان دائمی آن مکان افزایش می‌یابد، اعتبار شخصی وی و همچنین اعتبار ملک اجاره شده به موازات هم رشد می‌کند. به این ترتیب، مشتریان موقت به مشتریان دائمی تبدیل می‌شوند و از آن پس برای خرید کالا یا دریافت خدمات، همواره به آن مکان مراجعه خواهند کرد.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 با معرفی مفهوم حق کسب و کار، سعی در حمایت از حقوق مستاجر در برابر موجر دارد و در نتیجه، طبق این قانون، پس از پایان مدت اجاره، اصولاً موجر حق ندارد ملک را تخلیه کند.

این شرایط و نظام حاکم بر حق فعالیت اقتصادی یا تجارت در مورد اجاره‌های تجاری تا زمان تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در سال 76 برقرار بود.

۱سرقفلی،به مبلغی اطلاق می‌شود که مستأجر در شروع و اثنای مدت قرارداد اجاره به صاحب ملک پرداخت می‌کند. با این پرداخت، نه تنها اجاره ماهیانه به مقدار نسبتا کمی تعیین می‌شود، بلکه موجر نیز متعهد می‌گردد در پایان مدت اجاره، ملک را دوباره به مستأجر واگذار کرده و قرارداد را با او تمدید نماید.

۲در معنای دیگر، سرقفلی به حقی اطلاق می‌شود که به موجب آن، مستاجر یک ملک تجاری قادر است با پرداخت مبلغ اجاره‌ای اندک از آن ملک بهره‌برداری کند و پس از اتمام دوره اجاره، به دلیل اولویت نسبت به دیگران، می‌تواند به تصرف خود در آن ملک ادامه دهد.

تفاوت سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت

از آنجا که حق کسب و پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 با حق سرقفلی در قانون 76 تفاوت‌هایی دارد، در این قسمت از مقاله به بررسی این تفاوت‌ها خواهیم پرداخت.

حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 به نوعی اعتبار اشاره دارد که ناشی از چندین عامل، به ویژه تلاش‌های مستاجر در ملک اجاره‌ای است. در مقابل، سرقفلی به حقی اطلاق می‌شود که به موجب آن مستاجر یک ملک تجاری می‌تواند با پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک وبا  اجاره بهای اندک، از آن ملک بهره‌مند شود و پس از پایان مدت اجاره، همچنان به تصرف خود در آن ملک ادامه دهد. در این شرایط، موجر نمی‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

به علت عدم تطابق حق کسب و کار با موازین حقوقی و عرفی در کشور ما، شورای نگهبان آن را غیر شرعی اعلام کرد. در حال حاضر، این موضوع فقط در مورد اجاره‌های مربوط به سال 56 قابل اجرا است. با این حال، سرقفلی به عنوان امری شرعی و مورد تأیید شورای نگهبان شناخته می‌شود.

مطالب مرتبط: وکیل حق کسب و پیشه

حق کسب، پیشه یا تجارت به تدریج و با تلاش‌های مستاجر در یک ملک تجاری شکل می‌گیرد، در حالی که سرقفلی به صورت ناگهانی و از طریق پرداخت مبلغی به مالک برای مستاجر فراهم می‌شود.

سرقفلی، مبلغی است که در آغاز قرارداد اجاره به صاحب ملک پرداخت می‌شود و در تعیین نرخ اجاره تأثیرگذار است؛ در مقابل، مبلغ حق کسب و کار یا حرفه، مقدار مشخصی ندارد و در مواقع ضروری، میزان آن بر اساس نظر کارشناس تعیین می‌شود.

ضمانت از سرقفلی و توقیف آن مجاز است؛ اما ضمانت از حق کسب، حرفه یا تجارت و همچنین توقیف آن امکان‌پذیر نیست.

در سرقفلی، این اصل وجود دارد که مستاجر می‌تواند آن را به دیگری منتقل کند، در حالی که در مورد حق کسب، پیشه یا تجارت، قاعده بر این است که مستاجر اجازه انتقال آن را به فرد دیگر ندارد.

انتقال حقوق مربوط به کسب و کار، حرفه یا تجارت تنها با یک سند رسمی قابل انجام است؛ در حالی که برای سرقفلی نیازی به چنین الزاماتی نیست.

ویژگی های حق سرقفلی

در بخش‌های پیشین، ما به تحلیل مفهوم سرقفلی و تمایز آن با حق کسب، پیشه یا تجارت پرداختیم. با این حال، سرقفلی نیز همانند سایر پدیده‌های حقوقی، دارای ویژگی‌های منحصر به فردی است که آن را متمایز می‌سازد. بنابراین، در این قسمت به بررسی ویژگی‌های حق سرقفلی خواهیم پرداخت که به شرح زیر است:

حق سرقفلی نوعی حقوق مالی محسوب می‌شود و تمامی خصوصیات این نوع حقوق بر آن حاکم است.

حق سرقفلی به عنوان یکی از دارایی‌های غیر منقول تبعی شناخته می‌شود، بنابراین می‌توان آن را به عنوان یک نوع مال غیر منقول در نظر گرفت.

حق سرقفلی جزو دارایی‌های غیر منقول به شمار می‌آید و به این ترتیب، سرقفلی به عنوان یک مال غیر منقول تلقی می‌گردد.

سرقفلی، یک حق قانونی است که از سوی شورای نگهبان تأیید شده است.

میزان سرقفلی بر اساس توافق میان مستاجر و موجر مشخص می‌شود و به همین دلیل یک عدد معین را تشکیل می‌دهد. لازم به ذکر است که انتقال سرقفلی با پرداخت مالیات مربوطه همراه است.

سرقفلی قابلیت توقیف دارد و می‌توان آن را به عنوان تضمین مورد استفاده قرار داد.

به طور کلی، مستاجر می‌تواند سرقفلی را منتقل کند و برای این کار نیازی به تهیه سند رسمی نیست.

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در عرف و بین مردم ، معمولاً در کنار هم و بصورت یکجا به کار برده می شود ولکن در حقیقت این دو ، باهم تفاوت هایی ، به شرح ذیل دارند

و میزان و مبلغ  حق سرقفلی تقریبا ،قابل پیش بینی است وکیل سرقفلی ،وکیل قرارداد