ابطال وکالت کاری مشارکت در ساخت

ابطال وکالت کاری مشارکت در ساخت

1. اگر وکالت کاری دارای مدت باشد، بعد از انقضای مدت وکالت کاری از بین می رود.
2. اگر در قرارداد مشارکت در ساخت شرط شده باشد که اگر طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکند می توانید نسبت به وکالت کاری انصراف دهید،در این حالت نیز می توانید وکالت کاری را از بین ببرید و طرف مقابل قرارداد شما نمی تواند نسبت به انصراف شما از وکالت کاری ادعای خسارت کند.
3. اگر وکالت کاری را به صورت بلاعزل به دیگری بدهید نمی توانید آن وکالت کاری را به راحتی از بین ببرید.
4. اگر در وکالت بلاعزل حق ضم امین را از خود ساقط نکرده باشید می توانید به وکیل یک امین ضمیمه نمایید و یدین نحو جلوی کار وکیل را بگیرید

انعقاد وکالت کاری با وکیل مالک

ـ    اصولاً انعقاد قرارداد با وکیل طرف معامله، با خود، مخاطرات زیادی را، به همراه دارد و لو این‌که وکیل جزء خویشان و بستگان، طرف قرارداد (موکل) باشد.

ـ    بسیاری از دعاوی مطروحه در دادگستری، ناشی از اعتماد بیجای افراد، و اعطای وکالت به افراد غیر معتمد در جهت انعقاد قرارداد و یا اخذ وام، و یا انجام کارها و امور و … می‌باشد.

ـ    اگر ناچار به اعطای وکالت به دیگران شده‌اید:

اولاً، وکالت را صرفاً به افراد قابل اعتماد و موثق واگذار کنید.

ثانیاً، حدود اختیارات مندرج در وکالت‌نامه را محدود و محصور کنید و مدت وکالت‌نامه نیز کوتاه مثلاً 1 یا 2 و … ماهه باشد.

ـ    معمولاً افراد به شیوه‌های مندرج در ذیل، به دیگران وکالت می‌دهند.

1. وکالت شفاهی

مثلاً علی به حسن به‌صورت شفاهی وکالت بدهد که، ملک بنده را، که دارای پلاک ثبتی 4554/1 واقع در …. است را می‌تواند به دیگری جهت انعقاد مشارکت در ساخت بدهید که بعضی افراد به اشتباه، این‌گونه اقدامات شفاهی را بی‌اثر می‌دانند و لکن در عمل هرگونه توافقی، بین دو شخص، چه به‌صورت شفاهی و کتبی، دارای آثار و شرایط خاص خود، است ولو آن‌که با چالش‌ها و مخاطرات زیادی همراه باشد ازجمله این‌که، تا دادگاه حقوقی، صحت آن را تأیید ننماید، این توافقات شفاهی در هیچ مرجع و سازمانی پذیرفته نیست.

2. وکالت کتبی

مثلاً رضا دریک برگه‌ای آچار، و یا دستی بنویسد، به اکبر حق فروش ملک خود را داده، این‌گونه وکالت‌نامه‌های کتبی، هرچند با مخاطراتی همراه است ولکن دارای اعتبار است ولکن این وکالت‌ها در هیچ مرجع و سازمانی پذیرفته نیست، تا محاکم به صحت آن رسیدگی کند.

نکته   وکالت‌نامه‌هایی که از ناحیه افراد، به وکیل دادگستری، (در جهت پیگیری امور قانونی) اعطاء می‌گردد، وکالت‌نامه عادی محسوب می‌شود و صرفاً به منظور پیگیری امور محوله در دادگستری اعتبار دارد و از جهت تنظیم و انعقاد قراردادها، کاربردی ندارد.

3. وکالت‌نامه رسمی

که امکان دارد به شیوه‌های مندرج در ذیل، تنظیم گردد:

الف) دفاتر اسناد رسمی

ب) سفارتخانه ایران در خارج از کشور

ـ    وکالت‌نامه‌ها اخیرالذکر، می‌تواند به‌صورت مدت‌دار یا بی‌مدت، بلاعزل و یا با حق عزل، تنظیم گردد.

ـ    وکالت‌نامه بلاعزل بدین مفهوم می‌باشد که، در مدت مندرج در وکالت، موکل (کسی که وکالت داده است) نمی‌تواند وکیل را عزل نمایید، مگر آن‌که مورد وکالت توسط خود موکل انجام و یا ……. شود.

ـ    انجام هرگونه معامله، به صرف وکالت‌نامه بلاعزل، دارای اعتبار قانونی لازمه نمی‌باشد چرا که، وکالت‌نامه بلاعزل به فوت و جنون و سفه (نادان شدن) هر یک از طرفین وکالت از بین می‌رود بنابراین الزاماً به انضمام وکالت‌نامه، یک مبایعه‌نامه و یا قرارداد نیز، تنظیم نمایید.

اصل مدارک هویتی وکیل و موکل، نیز باید بررسی و ملاحظه گردد و کپی برابر با اصل آن اخذ گردد.

تعیین تکلیف مفاد قرارداد مشارکت در ساخت

از آنجایی که در راستای احداث پروژه‌های ساختمانی، مقوله تخریب و نوسازی، امری اجتناب‌ناپذیر برای مالکین و سازندگان محسوب می‌گردد فلذا بهتر است که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت معین نمایند که:

الف) وظیفه اخذ جواز تخریب و نوسازی از شهرداری، به عهده‌ی چه کسی باشد؟ مالک یا سازنده؟

ب)  مهلت، اخذ جواز معین گردد چرا که تعیین مدت، مانع از تأخیر بلا وجه، طرفین قرارداد می‌گردد.

ج)  ضمانت اجرای متناسب؛ به منظور جلوگیری از خلف وعده متعهد به اخذ جواز، قید گردد؟

حال در مانحن فیه به شرح و بسط این قسمت از قرارداد می‌پردازم.

 وظیفه اخذ جواز به عهده مالک / مالکین گذاشته باشد

بهتر است که مالکین، شخصاً اقدام به اخذ جواز تخریب و نوسازی از شهرداری نمایند. و اگر مقدور نبود اختیار اخذ آن را، با لحاظ نمودن شرایط مندرج در این قسمت، به سازنده / سازندگان واگذار نمایند. در صورت خلف وعده مالکین، می‌توان الزام قانونی مالک را به اخذ جواز، از محکمه خواست.

نکته   اگر اختیار اخذ جواز، بر عهده سازنده و یا سازندگان، گذارده شده باشد؛ مالک یا مالکین، بدون اخذ حکم از دادگاه نمی‌تواند شخصاً، اقدام به اخذ جواز تخریب و نوسازی و پرداخت هزینه‌های آن نماید چرا که مالک نمی‌تواند، هزینه‌های پرداختی از بابت اخذ جواز، را از سازنده مطالبه نماید.

وظیفه اخذ جواز با سازنده /سازندگان باشد

اگر به موجب قرارداد مشارکت وظیفه اخذ جواز تخریب و نوسازی، به عهده سازنده /سازندگان باشد:

1. مالکین بدواً می‌بایست به سازندگان، وکالت کاری اداری، در جهت اخذ جواز تخریب و نوسازی از شهرداری، بدهند ضمن آن‌که، مدارک لازمه از جمله سند، بنچاق و … را جهت اخذ مراحل اداری مربوط به اخذ جواز از شهرداری را، در اختیار سازنده (به رسم امانت) قرار دهند یا در صورت عدم اعتماد، شخصاً به همراه سازنده (با بردن اسناد)، در شهرداری و یا مراجع ذی‌ربط، حضور یابید.

نکته 1 در صورت عدم همکاری مالکین با سازندگان، در جهت اخذ جواز (از حیث بردن اسناد)، نمی‌توانند سازندگان را ملزم به اخذ جواز و خسارات قراردادی و قانونی نمایند چرا که خود سبب عدم انجام تعهد را فراهم آورده‌اند.

نکته 2 اگر مالک یا مالکین وظیفه اخذ جواز را به سازنده. واگذار کرده باشد و لکن حاضر به اعطای وکالت کاری به سازنده نباشند؛ سازنده می‌تواند از طریق محاکم قضایی الزام سازنده را به انجام تعهدات و تنظیم وکالت کاری بخواهد و النهایه دادگاه مالکین را ملزم به تنظیم سند وکالت کاری می‌نماید.

سؤال:  اگر در متن قرارداد مشارکت، شرط اعطای وکالت کاری جهت اخذ جواز تخریب و نوسازی از طرف مالک به سازنده، قید نشده باشد چه اقدامی می‌توان انجام داد؟

پاسخ:  برابر عرف رایج در بازار مسکن، اگر در قراردادهای مشارکتی، چنین شرطی قید نشده باشد؛ باز مالک می‌بایست مطابق عرف و عادت، چنین وکالتی را به سازنده بدهد چرا که اذن در شیئ اذن در لوازم آن هم هست. النهایه؛ می‌توان الزام مالک را به دادن وکالت کاری از محکمه خواست ولکن عملاً بعضی از دادگاه‌ها از، چنین استدلالی پیروی نمی‌کنند.

جهت مشاوره حقوقی متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد ، وکیل مشارکت در ساخت  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.