تعهدات موجر و مستاجر در عقد اجاره

2. انجام تعمیرات و تحمل مخارج

3. عدم تغییر در مورد اجاره

موجر موظف است عین مستاجره را برای استفاده به مستاجر تحویل دهد.چنانچه موجر از این کار امتناع نماید،مستاجر می تواند با ارائه دادخواست به دادگاه ،تسلیم واحد به خود را طلب کند.

چنانچه موردی پیش آید که تحویل ملک به مستاجر امکان پذیر نباشد،مستاجر می تواند قرارداد را فسخ و اجرت المثل ایام تصرف را از موجر درخواست نماید.

موجر حق تغییر عین مستاجره را ندارد،مگر اینکه این تغییرات لازم و ضروری باشد که تشخیص این مورد برعهده دادگاه است.

2- مستاجر باید در کیفیت استفاده از مورد اجاره،به صورت متعارف عمل کند یعنی هیچگونه تعدی و تفریطی نداشته باشد.

3- مستاجر باید بداند که در برابر مالک مسئول است و این مورد اجاره به صورت امانت به وی سپرده شده است.

ولی چنانچه مورد اجاره بدون تعدی و تفریط از جانب مستاجر ناقص و یا از بین برود ،مستاجر ضمانتی برعهده ندارد.

مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد؛ در غیر این صورت ضامن خواهد بود. در صورتی که طرز مصرف و استفاده از عین مستأجره مشخص نشده باشد مستأجر باید از آن، طوری که عرف اقتضا می کند استفاده نماید.

مستاجر حق استفاده ملک را به مواردی غیر از مورد توافق شده ندارد و چنانچه نیاز به تغییر در کاربرد آن داشته باشد باید موارد را به موجر اطلاع دهد.

عین مستاجره به معنای محلی است که طبق قرارداد به مستاجر اجاره داده شده است تا از منافع آن استفاده نماید.

قوانین مرتبط به اجاره

در قوانین متعدد غیر از قانون مدنی نیز مواردی برای چگونگی روابط موجر و مستاجر تعریف شده است.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 از مهمترین قوانین در این زمینه محسوب می شوند.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

قانون سال 1356 در مقام اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1339 تصویب شده است و در مورد تمام اجاره های اماکن تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده اند اجرا می گردد.

در قانون 1356 اجاره بعد از پایان مدت منحل نمی شود بلکه رابطه استیجاری به موجب قانون ادامه می یابد و موجر نمی تواند مستاجر را به تخلیه وادار نماید جز در موراد مندرج در ماده 14 و 15.

بر اساس ماده 14 :

«در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند :

1 ـ در موردی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلا یا جزعا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
2 ـ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجره اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

3 ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد.

4 ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

5 ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد.

6 ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
7 ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق‌باشد.

8 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد.

9 ـ در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.