بطلان معامله به جهت فضولی بودن
قانون گذار مواردی را که باعث بطلان عقد است رابرشمرده است که یکی از این موارد بطلان معاملات به جهت مستحق للغیر بودن مبیع یا فضولی بودن عقد است ما در این مقاله به بررسی بطلان معامله به جهت فضولی بودن پرداخته ایم تا پایان مقاله با ما همراه باشید:
فهرست مطالب این مقاله
معامله فضولی به چه معناست؟
اگرشخصی مالی را ازشخصی غیراز مالک یا شخصی که از مالک اذن در فروش نداشته، خریداری نموده اگر در معامله فضولی مالک اصلی قرارداد را تائید(در اصطلاح حقوقی به این تائید، تنفیذ می گویند)کند، قرارداد معتبر و اگر آن را رد نماید، قرارداد باطل شده است. درچنین حالتی پس از اطلاع مالک از انعقاد این چنین قراردادی در مورد مال خود می تواند ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه ی رسمی، عدم رضایت خود را نسبت به قرارداد فروش ملک به طرفین قرارداد، اعلام و سپس دادخواست تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح نماید.
در صورت ایجاد معامله فضولی دو حالت متصور است:
1-مالک پس از اطلاع از وقوع معامله فضولی، معامله را تنفیذ (تایید) نماید در این حالت، قرارداد معتبر بوده است.
2-مالک پس از اطلاع از وقوع معامله، معامله را رد کند در این حالت، قرارداد باطل است. بنابراین مالک پس از اطلاع از انعقاد این چنین قراردادی در مورد مال خود، می تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، عدم رضایت خود را نسبت به معامله انجام شده به طرفین قرارداد اعلام کند و سپس دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح کند.
گاهی ممکن است که یک نفر بعنوان نماینده مانند وکیل از طرف مالک ملک، وکالت در فروش داشته باشد اما به هر دلیلی وکالت نامه او باطل شده باشد ولی آن فرد با استفاده از همان وکالت نامه باطل شده، اقدام به فروش ملک کند در این صورت نیز وکیل معامله فضولی، انجام داده است در این فرض نیز مالک ملک پس از اطلاع از انجام این معامله باید دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را تقدیم دادگاه کند. و یا اینکه معامله را تنفیذ نماید که در این صورت معامله وکیل صحیح می باشد.
پیشنهاد ما برای شما:عدم تنفیذ معامله فضولی و محاسبه خسارات ناشی از آن
ارائه دادخواست بطلان معامله به جهت فضولی بودن:
پس از آن که مالک، معامله فضولی را رد نمود، می تواند دادخواست تأیید بطلان قرارداد را به دادگاه رائه نماید مالک الزامی ندارد که به صورت فوری معامله را تنفیذ یا رد کند. در این صورت اگر خریدار از تأخیر اعلام نظر مالک ضرر ببیند، می تواند معامله را فسخ کند و حق ندارد الزام مالک به تنفیذ یا بطلان را بخواهد در صورتی که از تاخیر ضرری متوجه خریدار نباشد نمی تواند معامله را فسخ کند.
طرفین دعوی بطلان معامله به جهت فضولی بودن:
خواهان: مالک مال به عنوان خواهان شناخته شده
خواندگان: خواندگان نیز خریدار و فروشنده ملک می باشند.
نحوه اجرای رأی:
بعد از این که مالک، معامله فضولی را رد نمود، آن معامله باطل شده محسوب می شود. بنابراین این حکم جنبه اعلامی داشته و مالک تنها تأیید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه می خواهد و برای این چین احکام اعلامی مطابق قانون اجرای احکام مدنی اجرائیه صادر نمی شود.
مدارک لازم برای طرح تایید دعوی تایید بطلان معامله فضولی چیست؟
– مدارک شناسایی خواهان که می تواند کارت ملی، شناسنامه و یا…
– مدارک دال بر مالکیت مانند سند رسمی
– مدارک مثبته انجام معامله از سوی خواندگان مانند مبایعنامه، شهادت شهود، تحقیقات محلی و تامین دلیل
مرجع صالح:
از نظر صلاحیت ذاتی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی و از نظر صلاحیت محلی دادگاه محل وقوع ملک صالح است در نتیجه در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
نکات کلیدی در ارتباط با تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن:
1-اگر مالک پس از اطلاعاز وقوع معامله، ان معامله را رد کند آن معامله باطل محسوب شده. بنابراین خواسته خواهان در دادخواست، تنها تایید و اعلام بطلان معامله می باشد.
2-اگر مالک موقع انعقاد قرارداد حضور داشته باشد، ولی سکوت کند، برای صحیح بودن معامله کافی نیست و رضایت مالک باید بصورت صریح، اعلام شودس در نتیجه صرف حضور مالک باعث صحت عقد و تنفیذ ان نمی باشد.
3-معامله فضولی ممکن است نسبت به منافع ملک واقع گردد یعنی اینکه ممکن است فردی بدون اجازه مالک، اقدام به اجاره دادن ملک نماید در این صورت، اگر مالک قرارداد اجاره را رد نماید قرارداد اجاره باطل است.
4-اگر مالک متوجه شود که معامله فضولی صورت گرفته و ملک خود را به شخص دیگری بفروشد این بدین معناست که در واقع به صورت ضمنی، این معامله را رد کرده است و معامله فضولی، باطل می شود پس رد میتواند هم به صورت صریح باشد هم ضمنی.
5-اگر مالک قبل از اعلام اجازه یا رد خود نسبت به معامله فضولی، فوت نماید، حق اجازه یا رد معامله به وراث قانونی او می رسد.ماده 253 قانونی موید این مطلب است.
6-مالک هیچ الزامی ندارد که به صورت فوری رضایت یا عدم رضایت خود را اعلام نماید. در این صورت اگر خریدار از تاخیر اعلام نظر مالک ضرر ببیند تنها یک راه دارد و آن این است که معامله را فسخ نماید و حق ندارد الزام مالک به اعلام رضایت یا عدم رضایت را بخواهد
7-اگر ملک خسارتی دیده باشد، می تواند، خریدار را بعنوان متصرف، طرف دعوی خسارت قرار داده و خریدار هم در صورتی که از معامله فضولی خبر نداشته می تواند به فروشنده فضولی مراجعه نماید.
8-اگر فروشنده با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است که در این صورت دادگاه کیفری دو صالح به رسیدگی می باشد.
9-عنوان دادخواست باید تایید بطلان معامله باشد و تقاضای ابطال معامله فضولی صحیح نمی باشد.
در ادامه بخوانید:معاملات فضولی
مستندات قانونی بطلان معامله به جهت فضولی بودن:
ماده 247 قانون مدنی:«معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست، ولو این که صاحب مال باطنا راضی باشد؛ ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود. در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود»
ماده 304 قانون مدنی:«اگر کسی که چیزی را من غير حق، دریافت کرده است، خود را محق می دانسته؛ لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود»
ماده 674 قانون مدنی:«موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وكالت خود کرده است، انجام دهد. در مورد آن چه که در خارج از حدود وكالت انجام داده شده است، موکل هیچ گونه تعهد نخواهد داشت. مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتا یا ضمنا اجازه کند»
رویه و نظریات قضایی:
رأی وحدت رویه ی شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/ ۷ /۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
«به موجب ماده ی ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد، اثری در تملک ندارد. یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلی یا جزیی مستحق للغير درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و
در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده ی غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است، در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ی ۳۹۱ قانون مدنی، بایع قانونا ملزم به جبران آن است.
بنابراین دادنامه ی شمارهی ۳۶۰ مورخ ۱۳۸۹/ ۳ / ۳۱ شعبه ی یازدهم دادگاه تجدید نظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص میشود. این رای طبق ماده ی ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم الاتباع است»
رأی شماره ی ۵۱۹ مورخ ۱۳۹۱/ ۱۲ / ۸ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور
«در دعوی ابطال معامله ی مال غیر منقول با توجه به این که دعوی راجع به غیرمنقول است، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می باشد».
رای شماره ی ۱۵ / ۱۹۹ مورخ ۱۳۷۱/ ۶ / ۴ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور
«بعد از وقوع معامله ی فضولی، سکوت مالک ولو در عرض چند سال اجازه و تنفيذ، معامله ی فضولی تلقی نمیشود.
رأی شماره ی ۵۵ مورخ ۷۱/ ۲ / ۱۴ شعبه ی ۲۲ دیوان عالی کشور
صدق فضولی بودن معامله، هنگامی محقق می شود که مالکیت غير فروشنده در تاریخ انجام معامله، ثابت و محرز بوده باشد»
رأی شماره ی ۵۰ مورخ ۸۸/ ۱ / ۳۱ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
«ماده ی ۲۴۹ قانون مدنی، سکوت مالک را اجازه محسوب نمی کند و نامه ی اداره ی ثبت، دلالت بر مالکیت معترضین ثالث (تجدید نظر خواهان) به میزان قدرالسهم، ادعایی دارد و تا زمانی که تقسیم نامه ای جهت مشخص کردن حصه ی مفروزی بعد از تنظیم صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشود،
تمامی مالکین مشاعی به میزان قدرالسهم در تمامی آپارتمانها شریک می باشند و فروش شش دانگ آپارتمان ها از سوی تعدادی از مالکین (شرکای ملک مشاع) وجاهت قانونی نداشته و نسبت به حصه ی تجدید نظر خواهان، غير نافذ می باشد.»
رأی شماره ی ۹۵۰۹۹۷۸۷۱۶۴۰۰۳۱۵ مورخ ۹۵/ ۵ /۱۷ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر کردستان
«قرار گرفتن ملک، داخل در طرح تفضیلی خیابان یا فضای سبز از مصادیق مستحق للغير بودن نیست، بلکه با توجه به شرط مذکور از مصادیق تخلف وصف مبیع می باشد و بایستی اعلام و تأیید فسخ قرارداد، خواسته شود که به موجب آن رابطه ی قراردادی فی ما بین طرفین دعوی، منحل شده و موجبی برای ورود مجدد دادگاه و اعلام بطلان آن وجود ندارد».
گروه وکلای حکمت با پیگیری های مستمر و به موقع در مورد پرونده های موکلین در زمینه اختلافات و دعاوی حقوقی و کیفری و خانواده و ثبتی سعی دارد که یک تیم قوی و با بهره مندی از علم نوین حقوقی با مشاوره های خود شما هموطنان گرامی را در مواجه شدن با مشکلات در پیشنهاد یک راه درست حقوقی و قانونی راهنمایی و هدایت کند و با امکانات مشاوره های حقوقی و کیفری آنلاین و مشاوره های تلفنی و مشاوره های حضوری در تهران با منشور اخلاقی مسئولیت پذیری رضایت هموطنان را به دنبال خواهد داشت.
