سوالات حقوقی در مورد ملک و پاسخ آن توسط وکیل متخصص
در سال‌های اخیر، موضوعات حقوقی مرتبط با املاک به شدت مورد توجه قرار گرفته است. پاسخگویی به سوالات کلیدی در این زمینه از اهمیت بالایی برخوردار است و می‌تواند در فرآیند خرید و فروش املاک، مانع از بروز مشکلات مالی گردد. گروه وکلای اردلان مهر عدالت به شما پیشنهاد می‌کند قبل از عقد قراردادهای خرید و فروش، از مشاوره یک وکیل ملکی بهره‌مند شوید و سوالات حقوقی خود را مطرح کنید تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.
فهرست مطالب این مقاله
در این مقاله، ما تلاش کرده‌ایم مجموعه‌ای از پرسش و پاسخ‌ها را گردآوری کنیم تا به شما کمک کنیم تا در این زمینه دچار سردرگمی نشوید و به اطلاعات لازم دست یابید. اگر سوالی در حوزه املاک دارید، می‌توانید آن را در بخش نظرات مطرح کنید تا کارشناسان ما در اسرع وقت به آن پاسخ دهند.
سوالات حقوقی در مورد ملک و پاسخ آن توسط وکیل متخصص
امور حقوقی مخصوصاً مربوط به املاک از جمله اموری است، که اشخاص با آن مواجه می‌شوند. این معاملات به قدری گسترده و پیچیده هستند که اقدام کردن به آنها بدون مشورت با یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص ملکی ، بیشتر مواقع امکان‌پذیر نمی‌باشد، به همین دلیل بهتر است سوالات حقوقی خود را در مورد ملک پیش از هرگونه اقدامی، از وکیل متخصص ملکی و یا کارشناس مرتبط بپرسید .که در این مورد گروه وکلای حکمت با تجربه و سابقه بالا در این زمینه پاسخگوی سوالات شما عزیزان هستند.
بدین منظور در این مقاله به رایج‌ترین و مهم‌ترین سوالات حقوقی در مورد ملک پاسخ داده می‌شود.
● ملک به چه معناست؟
ملک به مالی گفته می‌شود ،که غیر منقول باشد. مال غیر منقول مالی است که بدون جابجایی و خرابی امکان جابجایی آن وجود ندارد.
●بدون سند رسمی می‌توان ملک را فروخت ؟
خیر، انتقال مالکیت باید دارای سند رسمی باشد، و فروش ملک بدون سند می‌تواند در آینده مشکلاتی به وجود آورد.
● سند رسمی ملک را در چه مواقعی می‌توان باطل کرد؟
ابطال سند رسمی در شرایطی مانند جعل سند، تقلب در معامله و …صورت می‌گیرد در چنین شرایطی دادگاه سند رسمی را باطل می‌کند.
● اگر ملک فاقد سند رسمی باشد خریدار می‌تواند با ارائه مدارک مربوط به خرید، مثل قولنامه مالکیت خود را ثابت کند؟
این مدارک باید با امضای طرفین و شهود معتبر همراه باشد.
● آیا تصرف از سابقه استفاده از ملک، دلیل بر مالکیت است؟
تصرف ملک یکی از عوامل مهم در اثبات مالکیت است اگر شما برای مدت طولانی ملک را در اختیار داشته باشید این تصرف می‌تواند دلیلی بر مالکیت شما باشد.
● چه تفاوتی بین قولنامه و مبایعه‌نامه وجود دارد ؟
قولنامه تعهد اولیه است، که در آن دو طرف متعهد می‌شوند در آینده یک قرارداد اصلی را منعقد کنند. در واقع قولنامه یک قرارداد الزام آور برای انجام معامله در آینده است، اما مبایعه‌نامه یک قرارداد قطعی خرید و فروش است، که به محض امضای آن معامله بین خریدار و فروشنده نهایی شده و مالکیت به خریدار منتقل می‌شود.
●شرایط تنظیم سند رسمی به نام خریدار چیست ؟
۱_ وجود مبایعه نامه: قرارداد معتبر که نشان دهنده توافق قطعی بین خریدار و فروشنده است.
۲ _ پرداخت کامل مبلغ معامله :خریدار باید مبلغ را کامل پرداخت نماید و فروشنده موظف است پس از دریافت کامل مبلغ اقدام به انتقال سند کند .
۳_ آماده بودن سند مالکیت : فروشنده باید سند مالکیت رسمی ملک را در اختیار داشته باشد و در صورت وجود ملک مشاع و رضایت سایر شرکا لازم است.
۴_ عدم وجود منع قانونی : ملک نباید در توقیف یا وثیقه باشد .
۵_ پرداخت عوارض مالیات‌ها :فروشنده باید مالیات نقل و انتقال ملک را به اداره مالیات پرداخت نماید.
۶ _مراجعه به دفترخانه رسمی ،برای تنظیم سند به نام خرید
۷_ مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند: که شامل اصل سند مالکیت ملک، کارت ملی و شناسنامه، حساب مالیاتی شهرداری ،گواهی تصفیه بدهی است.
۸_ هزینه‌های انتقال سند :که برای فروشنده هزینه مالی، مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری، و برای خریدار هزینه‌های ثبت و حق التحریر سند است.
● شرایط تفکیک یک ملک مشترک چیست؟
۱_ ملک باید شرایط فیزیکی و حقوقی لازم برای تفکیک را داشته باشد ،و رضایت تمام مالکین تفکیک ملک نیاز است، بدون رضایت آنها فرایند تفکیک امکان‌پذیر نیست.
۲_ اگر اختلافی بین مالکین وجود داشته باشد می‌تواند از دادگاه درخواست افراز ملک را داد.
۳_ نبود موانع حقوقی ملک
۴_ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
۵ _رعایت مقررات شهرداری
۶_ ارائه نقشه تفکیکی
● اگر مستاجر اجاره را پرداخت نکند چگونه می‌توان او را تخلیه کرد؟
اگر مستاجر اجاره را پرداخت نکند، ابتدا باید از طریق اظهارنامه رسمی از او خواست که اجاره بها را پرداخت کند، سپس در صورت عدم پرداخت اجاره ،دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره را مطرح نمود، و در انتها حکم تخلیه که برای قراردادهای عادی ،از طریق شورای حل اختلاف و برای قراردادهای رسمی، اداره اجرای اسناد رسمی مراجعه کند.
● اگر ملک وقف شده باشد می‌توان آن را خرید و فروش کرد؟
بر اساس قوانین فقهی و حقوقی ایران ملک وقفی قابل خرید و فروش نیست .به محض وقف کردن ملک، مالکیت آن از فرد خارج می‌شود و به نیت وقف تعلق می‌گیرد، استثنا متولی اداره اوقاف، می‌تواند این ملک را اجاره بلند مدت دهد و مستاجر از منافع ملک استفاده کند. اجاره ملک وقفی باید با نظارت و مجوز اداره اوقاف و امور خیریه صورت پذیرد.
● دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی ملکی کدام است؟
صلاحیت محلی:دعاوی ملکی، همیشه در محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود، بنابراین دادگاهی که در حوزه قضایی محل ملک قرار دارد برای رسیدگی صالح است.
صلاحیت ذاتی: بسته به نوع دعوای ملکی، ممکن است پرونده در دادگاه عمومی حقوقی شورای حل اختلاف یا دادگاه کیف
