قانون سرقفلی مغازه

یکی از مفاهیم مهم در زمینه اجاره اماکن تجاری، موضوع سرقفلی است. سرقفلی به مبلغی اطلاق می‌شود که مستاجر در آغاز قرارداد اجاره یک ملک تجاری به صاحب ملک پرداخت می‌کند. با این کار، صاحب ملک ملزم به این است که در انتهای دوره اجاره، آن مکان را دوباره به مستاجر اجاره دهد و قرارداد را با او تمدید کند. اگر صاحب ملک بخواهد از این حق خود صرف‌نظر کند، موظف است که مبلغ سرقفلی را به مستاجر بازگرداند.

قانون‌گذاران به منظور ساماندهی ارتباطات میان مستأجر و موجر در زمینه سرقفلی، مجموعه‌ای از قوانین و مقررات را ایجاد کرده‌اند که به عنوان قانون سرقفلی شناخته می‌شود. از آنجا که رعایت این قوانین در هنگام اعمال سرقفلی بر املاک تجاری ضروری است، افراد باید با مفاد و جزئیات این قانون به طور کامل آشنا باشند.

بنابراین، در ادامه این مقاله، هدف ما بررسی قانون سرقفلی مغازه مصوب سال ۵۶ خواهد بود. پس از آن، به تشریح مقررات و مفاد این قانون در سال 76 خواهیم پرداخت. در نهایت، به قانون سرقفلی سال 1402 نیز خواهیم پرداخت و در پایان، امکان دانلود فایل PDF این قانون برای شما فراهم خواهد شد. برای دریافت اطلاعات بیشتر در این زمینه، با ما همراه باشید.

قانون سرقفلی مغازه سال 56

قوانین مرتبط با سرقفلی نخستین بار در سال 1356 در قانون روابط بین موجر و مستاجر معرفی شدند. هرچند در این ماده به طور صریح از واژه سرقفلی یاد نشده، اما این قانون محدودیت‌هایی را برای مالک در زمینه تخلیه املاک تجاری ایجاد کرده و اصل را بر عدم امکان تخلیه ملک تجاری توسط مالک قرار داده است، مگر اینکه دلایل و شرایط مشخص شده در این قانون فراهم باشد.

بر اساس ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، موجر این اختیار را دارد که بنا به شرایط، از دادگاه درخواست صدور حکم فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه ملک را نماید. در صورتی که دادگاه حکم به فسخ اجاره بدهد، همزمان دستور تخلیه ملک نیز صادر می‌شود و این حکم بر علیه مستاجر یا کسی که در ملک تصرف دارد، اجرا خواهد شد. این حق در شرایط خاصی قابل اعمال است:

زمانی که مستاجر بدون داشتن اجازه انتقال به شخص ثالث در قرارداد اجاره، یا در شرایطی که هیچ قراردادی وجود نداشته باشد، ملک را به صورت کلی یا جزئی به فرد دیگری منتقل کند، یا به هر طریق دیگری همچون وکالت یا نمایندگی، آن را در اختیار و استفاده اشخاص دیگری به جز وابستگان قانونی خود قرار دهد.

در شرایطی که عین مستاجره به منظور فعالیت‌های تجاری یا شغلی به مستاجر سپرده شده و مستاجر آن را به طرقی مانند وکالت یا نمایندگی به شخص دیگری منتقل کند، بدون آنکه طبق ماده 19 این قانون، قرارداد اجاره‌ای با مستاجر جدید منعقد شده باشد.

اگر در قرارداد اجاره محل سکونت، این حق پیش‌بینی شده باشد که در صورت انتقال قطعی، امکان فسخ اجاره وجود دارد؛ این موضوع منوط به آن است که خریدار قصد داشته باشد به طور شخصی در آن مکان سکونت کند یا آن را به فرزندان، والدین یا همسر خود اختصاص دهد. در چنین شرایطی، اگر خریدار ظرف مدت سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه اقدام نکند، درخواست تخلیه به این دلیل تا پایان دوره اجاره پذیرفته نخواهد شد.

اگر محل اجاره برای سکونت در نظر گرفته شده باشد و پس از پایان دوره اجاره، مالک به منظور سکونت خود یا افرادی که در بند قبلی ذکر شده‌اند به آن نیاز داشته باشد، می‌تواند درخواست حکم تخلیه مستأجر را ارائه دهد.

هر‌ گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

اگر از ملک اجاره‌ای به شیوه‌ای غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده بهره‌برداری شود.

در زمینه مکان کسب و کار، هرگاه یک محل به منظور فعالیت خاصی اجاره شده باشد و مستاجر بدون اجازه مالک نوع فعالیت خود را تغییر دهد، این امر جز در شرایطی که شغل جدید به طور عرفی مشابه شغل قبلی باشد، مجاز نخواهد بود.

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

اگر مستأجر در زمان تعیین‌شده، از پرداخت اجاره‌ بها یا معادل آن خودداری کند و پس از دریافت اخطار از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده یا اظهارنامه‌ای (در صورتی که قرارداد اجاره به‌صورت عادی باشد یا هیچ قراردادی وجود نداشته باشد) ظرف مدت ده روز مبلغ یا مبالغ معوقه را پرداخت نکند.

چنانچه مستاجر در زمان تعیین شده از پرداخت اجاره بها یا معادل آن امتناع کند و پس از دریافت اخطار از دفترخانه تنظیم‌کننده قرارداد اجاره یا اطلاعیه (در صورتی که قرارداد اجاره غیررسمی باشد یا هیچ قراردادی وجود نداشته باشد) ظرف مدت ده روز نسبت به تسویه قسط‌های معوق اقدام نکند، …

بر این اساس، در قانون سرقفلی مغازه مصوب سال 56، محدودیت‌هایی برای تخلیه ملک توسط مالک تعیین شده است و تا زمانی که دلایل ذکر شده در بخش قبلی وجود نداشته باشد، صاحب ملک نمی‌تواند درخواست تخلیه را ارائه دهد. با این وجود، این قانون در سال 1376 مورد بازبینی قرار گرفت که در بخش بعدی مقاله به آن اشاره خواهد شد.

جهت مشاوره با وکیل سرقفلی کلیک کنید.

قانون سرقفلی سال 76

همان‌طور که قبلاً اشاره شد، قانون تنظیم روابط بین موجر و مستاجر که در سال 1356 به تصویب رسید، در سال 1376 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت. از زمانی که این قانون به مرحله اجرا درآمد، اجاره تمامی انواع اماکن شامل مسکونی، تجاری، محل‌های کسب و کار، مراکز آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و مشابه آن که از طریق قراردادهای رسمی یا غیررسمی منعقد می‌شوند، تحت پوشش مقررات قانون مدنی و دستورالعمل‌های موجود در این قانون و شرایط توافق شده بین موجر و مستاجر خواهد بود.

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، برخلاف قانون سال 1356، به وضوح از اصطلاح سرقفلی برای اشاره به موضوعات مرتبط استفاده شده و فصل دوم آن به مقررات مربوط به سرقفلی اختصاص یافته است. از این رو، می‌توان گفت که قانون سرقفلی سال 1376 در حقیقت همان فصل دوم قانون روابط موجر و مستاجر است که شامل 6 ماده مرتبط با سرقفلی می‌باشد.

یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های قانون سرقفلی مغازه در سال ۵۶ و ۷۶، به نحوه تعلق سرقفلی به املاک مربوط می‌شود. در دوران قبل از تصویب قانون ۷۶، سرقفلی چه دریافت می‌شد و چه نمی‌شد، به ملک مربوط می‌گردید. اما طبق قانون ۷۶، چنانچه حق سرقفلی در قرارداد ذکر شود، مستاجر قادر خواهد بود آن را مطالبه کند؛ در غیر این صورت، این حق به وی تعلق نخواهد گرفت.

جهت مشاوره با وکیل قرارداد کلیک کنید.

ماده 9 از قانون روابط میان موجر و مستاجر که در سال 76 به تصویب رسید، تصریح می‌کند: «در صورتی که مدت اجاره به پایان برسد، یا مستاجر مبلغ سرقفلی را به مالک پرداخت نکرده باشد، یا در صورت استفاده کامل مستاجر از تمامی حقوق مندرج در قرارداد، او در زمان تخلیه ملک مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.»

شایان ذکر است که این قانون تنها بر قراردادهای اجاره‌ای که پس از سال 76 منعقد شده‌اند، قابل اعمال است و شامل توافق‌های پیش از این تاریخ نمی‌شود. همچنین، در این خصوص، آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر نیز به تصویب رسیده که بخشی از آن به مقوله سرقفلی اختصاص یافته است.

قانون سرقفلی مغازه سال 56

در بخش‌های قبلی این مقاله، به بررسی قانون سرقفلی در سال‌های ۵۶ و ۷۶ پرداخته شد. در آن زمان مشخص گردید که در سال ۵۶، سرقفلی به هر حال به اجاره ملک‌های تجاری تعلق می‌گرفت. اما در سال ۷۶، تنها در صورتی که این حق در قرارداد سرقفلی ذکر می‌شد، مستاجر می‌توانست از آن بهره‌مند شود. اکنون در این قسمت، به تحلیل قانون سرقفلی در سال ۱۴۰۲ خواهیم پرداخت.

قانون سر قفلی در سال 1402 تحت تأثیر قانون روابط موجر و مستاجر تصویب شده در سال‌های 56 و 76 قرار دارد و هیچ مقررات و قوانین جدیدی در این زمینه از سوی نهادهای قانون‌گذاری ایجاد نشده است. بنابراین، در صورتی که قرارداد اجاره و سرقفلی یک ملک تجاری پیش از سال 76 تنظیم شده باشد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 بر آن حاکم خواهد بود. از سوی دیگر، اگر این قرارداد پس از سال 76 به امضا رسیده باشد، تابع قانون مربوط به روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 خواهد بود. همچنین، سرقفلی به عنوان یک حق مالی می‌تواند به ارث برسد که به این موضوع ارث سرقفلی گفته می‌شود.

ماده 11 از قانون روابط موجر و مستاجر که در سال 1376 تصویب شده، به این موضوع اشاره می‌کند: «اماکنی که پیش از اجرای این قانون به اجاره درآمده‌اند، از شمول این قانون مستثنی بوده و حسب مورد تابع مقررات مربوط به خود خواهند بود.» بنابراین، افراد باید برای آشنایی با قانون سرقفلی سال 1402، به قوانین موجر و مستاجر مصوب سال‌های 1356 و 1376 مراجعه نمایند.

دانلود قانون سرقفلی

در بخش‌های قبلی این مقاله، به موضوع قانون سرقفلی در سال‌های 56، 76 و 1402 پرداخته شد. توضیح داده شد که از زمان تصویب این قانون در سال 1376، هیچ قانون جدیدی در این زمینه به تصویب نرسیده است. بنابراین، افراد باید با توجه به تاریخ تنظیم قرارداد اجاره خود، به قوانین روابط موجر و مستاجر مربوط به سال‌های 1356 یا 1376 مراجعه کنند.

جهت مشاوره با وکیل ملکی کلیک کنید.

به منظور آشنایی علاقه‌مندان با قانون سرقفلی، در این بخش از مقاله امکان دانلود این قانون برای سال‌های ۵۶ و ۷۶ در نظر گرفته شده است. افرادی که قرارداد اجاره آن‌ها پیش از سال ۷۶ تنظیم شده، باید به دانلود و مطالعه قانون سرقفلی سال ۵۶ بپردازند. در مقابل، کسانی که قرارداد اجاره آن‌ها پس از سال ۷۶ منعقد گردیده، باید بر اساس قانون سرقفلی سال ۷۶ اقدام نمایند.