آیا مالک می‌تواند سرقفلی را از مستاجر بگیرد؟
قانون روابط موجر و مستاجر در دو نسخه مصوب سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶ در خصوص حق سرقفلی مطالبی را عنوان می‌کند که به نحوه تخلیه ملک موضوع سرقفلی، در هنگام تحقق شرایط قانونی و چگونگی پرداخت مبلغ سرقفلی از سوی مالک به مستاجر، اشاره شده است.
فهرست مطالب این مقاله
ما در این نوشتار قصد داریم تا به این موضوع بپردازیم که مالک در چه مواردی می‌تواند حق سرقفلی را از مستاجر بگیرد و آن را پرداخت نکند،بپردازیم.
آیا مالک می‌تواند سرقفلی را از مستاجر بگیرد؟
سرقفلی از حقوق مستاجر در قرارداد اجاره مابین او و مالک اصلی ملک است که در ازای اینکه مستاجر بتواند مدت بیشتری را در ملک موضوع اجاره باقی بماند و یا اینکه مقدار اجاره بها، در مدتی که ملک در اجاره مستاجر است تغییر ننماید، توسط او به مالک اصلی ملک پرداخت می‌شود،چنانچه مالک قصد تخلیه ملک را داشته باشد باید این حق سرقفلی پرداختی را به مستاجر بازگرداند.
مالک با تحقق شرایط خاصی که در قانون پیش بینی شده است می‌تواند حق سرقفلی را از مستاجر بگیرد این شرایط را در ادامه مورد اشاره و تحلیل و بررسی قرار خواهیم داد.
انتقال منافع سرقفلی بدون اجازه مالک
اگر در قرارداد اجاره دارای حق سرقفلی حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد، مستاجر حق انتقال سرقفلی را به دیگری بدون اجازه مالک نخواهد داشت، در این صورت مالک حق دارد تا درخواست تخلیه ملک را توسط مستاجر، به دادگاه صالح تقدیم نماید.
در این صورت مالک حق دارد، حق سرقفلی را از مستاجر بگیرد و خود صاحب حق سرقفلی ملک شود.
همچنین است اگر حق اجاره و سرقفلی ملک تجاری، تنها به خود مستاجر داده شده باشد و شخص دیگری حق اجاره مغازه و یا ملک تجاری را در قرار داد اجاره نداشته باشد، در این صورت حتی حق سرقفلی و اجاره ملک به وراث مستاجر هنگامی که فوت می‌کند هم تعلق نخواهد گرفت و قرارداد اجاره با فوت مستاجر، منفسح می‌شود.
مطالب مرتبط: انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک توسط مستاجر ،کاملا کاربردی
عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر صاحب حق سرقفلی
مستاجر صاحب حق سرقفلی باید از موعد مقرر تا حدوداً ۱۰ روز،اقدام به پرداخت اجاره بهای تعیین شده بین طرفین نماید،اگر چنانچه مستاجر اقدام به چنین کاری در وقت مقرر نکند،موجر حق دارد تا حق سرقفلی را از او بازپس بگیرد.
البته مستاجر صاحب سرقفلی می‌تواند تنها برای یک بار، با تودیع صدی ۲۰ از مبلغ اجاره بها به صندوق دادگستری،از تعهدات خود در خصوص پرداخت اجاره بها مبرا گردد.
تعدی و تفریط مستاجر در ملک مورد اجاره
تعریف تعدی و تفریط شامل هرگونه عمل،خلاف قانون که باعث ضرر به مورد اجاره شود خواهد بود،در واقع تعدی به معنی تجاوز کردن از حدود قانونی و تفریط به معنی سهل انگاری و عدم انجام وظایف قانونی و قراردادی خود، در خصوص ملک مورد اجاره است.
هرگونه آسیب رساندن به محیط مغازه و یا املاک تجاری، از جمله تخریب دیوارها و سقف و نما به هر شکل وهمینطور عدم رسیدگی به نشتی و نقص لوله کشی آب و یا عدم اطفاع حریق و یا اتصالی مربوط به سیم‌های برق و غیره که باعث خسارت و یا سرایت آتش سوزی به ملک شود، داخل در تعریف تعدی و تفریط خواهد بود.
در صورتی که تعدی و تفریط اثبات شود،علاوه بر پیگیری جهت اخذ خسارت،امکان بازپس گیری حق سرقفلی از مستاجر خاطی نیز وجود دارد.
استفاده غیر مجاز و تغییر شغل در ملک مورد اجاره
هرگونه استفاده غیر مجاز بدون هماهنگی و اجازه صاحب ملک،و یا بدون اینکه در قرارداد مجاز شمرده شده باشد،باعث می‌شود تا موجر علاوه بر اینکه درخواست تخلیه ملک را به دادگاه صالح ببرد،بتواند امتیاز سرقفلی را از مستاجر دارای این امتیاز سلب نماید.
تغییر شغلی که در قرارداد اجاره برای انجام کسب و کار در ملک تجاری تعیین شده است، نیز از موارد نقض شروط قراردادی است که باعث فراهم شدن دلایل قانونی برای مالک، جهت اخذ و بازپس گیری حق سرقفلی، از مستاجر خواهد شد.
مطالب مرتبط: نمونه اظهارنامه به مستاجر جهت تخلیه مغازه به علت نیاز شخصی
البته مستاجر می تواند مشاغلی را که با شغل تعیین شده در قرارداد، مشابه بوده و از یک نوع و صنف باشد را به عنوان کسب و کاری مجاز، در مغازه و یا املاک تجاری انتخاب نماید.
استفاده از ملک توسط شخص موجر و یا جهت سکونت اعضای خانواده او
اگر مالک بخواهد برای استفاده شخصی خود جهت انجام تجارت، از مغازه ای استفاده کند و یا ملکی را که جهت سکونت استفاده میشده است را جهت سکونت شخصی خود و یا مادر و پدر و فرزندان و همسر خود استفاده کند، امکان تخلیه ملک و گرفتن سرقفلی از صاحب آن وجود داشته و این حق می‌تواند به مالکیت مالک در آید.
نقض شروط ضمن عقد در قرارداد اجاره
شروط ضمن عقد به ویژه اگر در ضمن یک عقد لازم شرط شده باشند، از جمله شروط الزام آوریست که اگر چنانچه هر یک از طرفین که شرط بر عهده ایشان گذاشته شده است،از انجام کار موضوع شرط امتناع ورزند و یا به هر نحو شرط را نقض نمایند،مسئول جبران خسارت خواهند بود و در خصوص قرارداد اجاره،گاهی ممکن است ملزم به تخلیه ملک مورد اجاره نیز بشوند.
همینطور اگر شرط شود،که در صورت نقض شروط ضمن عقد،مالک حق گرفتن سرقفلی از مستاجر را دارد، بر طبق این شرط عمل خواهد شد.
البته این موارد که اشاره شد، همه شامل نحوه بازپسگیری حق سر قفلی توسط مالک ، طبق شرایط قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می‌باشند.
در قانون سال ۱۳۵۶ از آنجایی که معمولا اصل بر حمایت از حقوق مستاجر بود و درخواست تخلیه ملک توسط مستاجر، به جز در موارد استثنایی ممکن نبود، برای بازپسگیری حق سرقفلی از مستاجر نیز تحقق چنین موارد استثنایی به طبع آن نیاز می‌شد.
گرفتن حق سرقفلی بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ ، برخلاف شرایط قانون سال ۵۶، اصل بر تاکید بیشتر بر روی حقوق مالکانه موجر نسبت به ملک مورد اجاره است.
از این رو بعد از پایان مدت اجاره،بلافاصله امکان تخلیه ملک توسط مستاجر و گرفتن حق سر قفلی توسط او وجود دارد.
البته با اثبات تحقق شرایط تعدی و تفریط و یا نقض شروط ضمن عقد،همواره امکان تخلیه زودتر از موعد ملک ، در قرارداد موضوع سال ۷۶ نیز وجود دارد.
مطالب مرتبط: وکیل ملکی
موارد اختیارات مالک سرقفلی
در متون قبلی به توضیحاتی در زمینه سرقفلی پرداخته شد و به پرسش مربوط به امکان دریافت سرقفلی توسط مالک پاسخ داده شد. اکنون می‌خواهیم به تحلیل این موضوع بپردازیم که دامنه و حدود اختیارات مالک سرقفلی تا چه اندازه‌ای است. به طور کلی، اختیارات مالک سرقفلی بیشتر از آن چیزی است که مستاجر از آن برخوردار است. این موضوع به تفصیل در قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر که در سال‌های 1356 و 1376 تصویب شده، مورد بررسی قرار گرفته است. از جمله مهم‌ترین اختیارات مالک سرقفلی می‌توان به حق اجاره دادن ملک به اشخاص دیگر و امکان ایجاد تغییرات در ساختمان اشاره کرد.
اجاره ملک به شخص دیگر: صاحب سرقفلی با توجه به اختیارات خود می‌تواند ملک را به فردی دیگر واگذار کند. این اقدام نیازمند دریافت اجازه و رضایت از صاحب ملک تجاری است. به همین ترتیب، صاحب سرقفلی می‌تواند در ازای این اجاره مبلغی را به‌دست آورد و سودی کسب کند. اما اگر در قرارداد میان صاحب سرقفلی و مالک، این حق از او سلب شده باشد، اجازه انجام این کار را نخواهد داشت.
انجام اصلاحات در ساختمان: در این زمینه باید اشاره کرد که صاحب سرقفلی مجاز به انجام تغییراتی در ملک است، اما این تغییرات نباید به گونه‌ای باشد که به ماهیت اصلی ملک آسیب برساند. به عنوان مثال، او می‌تواند تغییرات ظاهری مانند تغییر طراحی ساختمان را پیاده‌سازی کند.
اختیارات مالک سرقفلی در تخلیه مغازه
در مورد اختیارات مالک سرقفلی در خصوص تخلیه مغازه، باید اشاره کنیم که بر اساس قانون سال 76 و قانون سرقفلی، مستاجران می‌توانند بدون نیاز به کسب اجازه از مالک، سرقفلی مغازه را منتقل یا به فروش برسانند. اما در صورتی که مالک، حق مستاجر را محدود کند یا شرط خاصی برای انتقال یا فروش سرقفلی تعیین نماید و مستاجر به این شرایط احترام نگذارد، مالک این امکان را دارد که با پرداخت مبلغ سرقفلی به مستاجر، او را از ملک تجاری خارج کند.
علاوه بر دلایل ذکر شده، شرایط دیگری نیز وجود دارد که مالک می‌تواند مغازه سرقفلی را تخلیه کند. این موارد شامل پایان مدت اجاره، فسخ قرارداد اجاره، نیاز شخصی مالک به ملک برای سکونت یا تعمیر و نوسازی ساختمان و غیره می‌شود. همچنین، در صورتی که مستأجر تخلفی انجام دهد، به عنوان مثال، قرارداد اجاره را زیر پا بگذارد، مالک حق دارد قرارداد را لغو کرده و درخواست تخلیه ملک را ارائه دهد.
با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376، قانون‌گذار اجاره اماکن تجاری را تحت قواعد جدید قرار داد، مگر در مواردی که سابقه اجاره به قبل از این تاریخ برمی‌گردد. در این قانون، درخواست سرقفلی محدود به شرایطی است که مستاجر در آغاز قرارداد، مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت می‌کند. از سوی دیگر، در بسیاری از قراردادهای اجاره فعلی، موجر تصریح می‌کند که مبلغ دریافتی از مستاجر به‌عنوان قرض‌الحسنه محسوب می‌شود و هیچ عنوانی به سرقفلی ندارد.
اختیارات مالک سرقفلی در پشت بام ملک
مالکیت فضای بالای یک ملک تجاری همواره برای افراد موضوعی چالش‌برانگیز محسوب می‌شود و این پرسش را به وجود می‌آورد که چه کسی واقعاً مالک اصلی آن بخش است. آیا صاحب ملک می‌تواند حق سرقفلی را دریافت کند؟ این مسئله به‌ویژه در مجتمع‌های تجاری بیشتر به چشم می‌خورد. یکی از حقوق مالک سرقفلی در ارتباط با پشت بام، امکان بهره‌برداری از آن فضا است.
مطالب مرتبط: بهترین وکیل سرقفلی-وکیل سرقفلی
دارنده سرقفلی مجاز به بهره‌برداری از ملک برای مقاصد غیرتجاری نیست؛ از این رو، در خصوص استفاده از پشت بام ملک نیز چنین اجازه‌ای نخواهد داشت و تنها در راستای اهداف تجاری می‌تواند از پشت بام فروشگاه بهره‌برداری کند. همچنین، ایجاد انباری در پشت بام ملکی که به صورت مشاع است، حتی برای تأمین مقاصد تجاری، ممنوع می‌باشد.
ایجاد انباری بر روی پشت بام یک ملک تجاری تنها در صورتی ممکن است که تمامی مالکان آن ملک به توافق و رضایت مشترک در این زمینه برسند. همچنین، نکته مهم دیگری که باید به آن توجه شود این است که هیچ یک از مالکان اجازه ندارند از این فضا به صورت شخصی استفاده کنند. لازم به ذکر است که برخی از مجتمع‌های تجاری ممکن است اقدام به تدوین قوانین داخلی کنند و به نوعی یک اساسنامه برای اداره بهتر امور خود تنظیم نمایند.
معایب اختیارات مالک در حق سرقفلی
در گذشته به تشریح مالکیت سرقفلی و همچنین حقوق مالک سرقفلی در مورد پشت بام ملک تجاری و مغازه پرداخته‌ایم. حالا می‌خواهیم به این سوال پاسخ دهیم که آیا اختیارات مالک سرقفلی تنها به نفع اوست یا خیر. در آغاز، باید اشاره کنیم که این اختیارات به صورت کامل و بی‌قید و شرط نیستند و این موضوع می‌تواند معایبی را به همراه داشته باشد.
از جمله نقاط ضعف اختیارات مالک در زمینه حق سرقفلی، می‌توان به این نکته اشاره کرد که صاحب سرقفلی مجاز به اعمال تغییرات در ملک نیست و هر گونه تغییر نیازمند کسب اجازه و رضایت مالک می‌باشد. همچنین، یکی دیگر از کاستی‌های اختیارات مربوط به حق سرقفلی این است که با وجود پرداخت هزینه بالا، صاحب سرقفلی در بسیاری از مواقع به تأیید مالک نیاز دارد و نمی‌تواند به‌تنهایی تصمیم‌گیری کند.
یکی از نقاط ضعف اختیارات مالک سرقفلی این است که کسانی که دارای حق سرقفلی هستند، نمی‌توانند در ملک تصرف و دخل و تصرف داشته باشند. در گذشته و قبل از تصویب قانون روابط بین موجر و مستاجر، حق سرقفلی به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت شناخته می‌شد. برای کسب اطلاعات بیشتر، مطالعه مقاله زیر پیشنهاد می‌شود.
جهت مطرح کردن سوالات و پرسش‌های خود،در خصوص شرایط تخلیه سرقفلی و بازپسگیری آن از مستاجر،شما می‌توانید از مشاوره وکلا و مشاورین متخصص در زمینه سرقفلی،در گروه وکلای حکمت بهره ببرید.
نتیجه گیری
در قانون سال ۱۳۵۶ برای گرفتن حق سرقفلی از سوی مالک،احتیاج به تحقق شرایط خاص قانونی وجود داشت.
از جمله این شرایط، تغییر شغل و استفاده غیر مجاز، انتقال سرقفلی به صورت غیر مجاز به دیگری، تعدی و تفریط در ملک موضوع اجاره و احتیاج جهت تجارت و یا سکونت شخصی از سوی مالک بود.
در قانون سال ۷۶ ، به محض پایان یافتن مدت اجاره، امکان گرفتن حق سرقفلی توسط مالک، وجود دارد و نیاز به تحقق شرایط خاص دیگری نیست.
