سند جعلی در معاملات ملکی

سند جعلی در معاملات ملکی

در این نوشتار به مسئله جعل اسناد و استفاده از سند مجعول در معاملات ملکی خواهیم پرداخت که یکی از متداول ترین شیوه های کلاهبرداری و تقلب در معاملات ملکی است.

شیوه های استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی

اسناد جعلی معمولاً به عنوان اسناد مالکیت از سوی افراد مختلف، برای اثبات مالکیت خود در معامله با خریدار مورد استفاده قرار می گیرند، بدین صورت که :

فرد با استفاده از یک برگه کپی جعلی و یا یک سند مجعول و تغییر داده شده ، ادعای مالکیت ملک مورد معامله را دارد.

سند جعلی به سندی گفته می شود که :

“فرد با تغییر یا دستکاری در مفاد آن و یا مخدوش کردن سند و تراشیدن و جدا کردن قسمت هایی از آن و یا چسباندن نوشته هایی به آن ، باعث ساختن و ایجاد سندی جدید از سند اصلی شده باشد.”

نکات :

• 1- جعل سند، جرمی مجزا و استفاده از سند مجعول هم عنوان مجرمانه دیگری می باشد که هر کدام از این عناوین ، مجازات مخصوص به خود را در قانون دارا میباشند.
• 2- در واقع آنچه به وفور در استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی اتفاق می افتد، استفاده از سند مجعول علاوه بر انجام عملیات جعل و مخدوش سازی اسناد، میباشد که البته اگر انجام این جرم با تعریف کلاهبرداری نیز مطابقت داشته باشد که بعضا هم همینطور می باشد، فرد مرتکب را به مجازات همه این جرائم محکوم می کنند.
• 3- در معاملات ملکی معمولاً اسنادی که رد و بدل شده و مورد استفاده قرار می گیرد، از نوع اسناد عادی هستند و اعتبار سند رسمی و محضری را ندارند و به همین علت این اسناد زیاد مورد انکار و تردید واقع میشوند.
• 4- بنابراین در بسیاری از موارد ؛ با وجود اینکه خریداران بهای خرید ملکی را پرداخته اند ، لکن موفق به دریافت سند آن به نام خود نمی شوند، زیرا انعقاد معامله با مالک اصلی ملک اتفاق نیفتاده و آنها فریب کلاهبردارانی که به دروغ خود را مالک ملک معرفی کرده را خورده اند.
• 5- گاهی هم افراد ملکی را به خریدار می فروشند که پیش از او، ملک مورد بحث را به افراد متعدد دیگری فروخته اند. این نوع معاملات ملکی را در قانون معاملات معارض می نامند .
• 6- استفاده از سند جعلی در این معامله ها ( معامله ی معارض ) بسیار رواج دارد. در این معامله ها فرد کلاهبردار سعی در القا کردن مالکیت خود به خریدار دارد و این مهم جز با جعل اسنادی مثل سند مالکیت امکان پذیر نمی گردد.

شرایط تحقق جرم استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی

1- استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی، مستلزم تحقق هدف نهایی شخص بزهکار، در تحصیل اموال و املاک و به دست آوردن سود های مالی نیست . بلکه صرف به کار بردن و استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی، حتی اگر موجب خریداری ملک و یا به دست آوردن بهای آن نشود، جرم محسوب شده و موجب مجازات است.

2- در جرمی مانند انجام معاملات معارض، صرف مالک نبودن فروشنده و انجام معامله بر روی ملک دیگران، برای تحقق جرم کفایت می نماید.

3- در تمامی این موارد فریب خوردن خریدار و عدم آگاهی از مالک نبودن فروشنده از سوی وی، از شرایط تحقق جرم می باشد.

4- همچنین در خصوص جرم استفاده از سند مجعول، لازم نیست که این جعل از سوی فرد جاعل به گونه‌ای کاملا حرفه ای انجام شده باشد به طوری که برای فرد فریب خورده قابل تشخیص نباشد و او را به اشتباه بیندازد، بلکه اگر جعل به شیوه غیر حرفه ای انجام شده باشد و فرد در نگاه اول هم قادر باشد جعلی بودن آن را تشخیص دهد، باز هم جرم استفاده از سند مجعول قابل تحقق است.

5- جرم معامله ملک با استفاده از سند جعلی ، گاهی اوقات نیز مشمول عنوان انتقال مال غیر میشود که به تصریح قانون مجازات، انتقال مال غیر در حکم کلاهبرداری است.این بدان معناست که مجازات انتقال مال غیر نیز مانند مجازات کلاهبرداری می باشد و با آن تفاوتی ندارد.

6- در تمامی جرائم نام برده شده از جمله کلاهبرداری و انتقال مال غیر یا معاملات معارض و غیره، استفاده از سند مجعول کاربرد بسیار فراوانی دارد.

7- وقوع جرایم جعل سند و استفاده از سند مجعول و همچنین معامله معارض و یا انتقال مال غیر با یکدیگر از مصادیق تعدد جرایم و باعث تشدید مجازات جرم است.

مجازات استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی

• مجازات استفاده از سند جعل شده در قانون بین (شش ماه الی دو سال حبس و یا جزای نقدی از ۳ تا ۱۲ میلیون ریال) پیش بینی شده است.
• همچنین مجازات انجام معاملات معارض به شرحی که قبلا توضیح داده شد ، در قانون تعزیرات مجازات اسلامی بین (۳ الی ۱۰ سال حبس) پیش بینی شده است.
• مجازات انتقال مال غیر که در حکم کلاهبرداری می باشد حدودا بین (یک الی هفت سال زندان) است.

***در صورت ارتکاب این سه جرم با یکدیگر مورد از مصادیق تعدد جرائم می باشد که در صورت دستگیری متهم، اجرای مجازات اشد را برای او به ارمغان خواهد داشت.

***مجازات اشد، شدیدترین مجازات پیش بینی شده از بین جرایم مذکور و برای هر کدام از آنها می باشد.

***و اگر این تعداد جرایم به اضافه مجازات جعل اسناد، محاسبه شود، تعداد جرایم متعدد بیش از سه عدد می شود، و مقداری مشخص که معمولاً به میزان یک و نیم برابر است را به مجازات اشد جرم اضافه می‌کنند.

راهکارهای پیشگیری از استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی

برای اینکه در معاملات فریب استفاده کنندگان از اسناد و مدارک جعلی را نخورید باید به چند نکته توجه داشته باشید که در ذیل بدان اشاره شده است :

1- در ابتدا برای انجام هر معامله ای، از طریق استعلام از مراجع قانونی، از اصالت اسناد مالکیت ارائه شده توسط طرف مقابل اطمینان حاصل نمایید .

2- با شناخت دقیق طرف مقابل، اطمینان حاصل نمایید که با مالک اصلی معامله می کنید و حتی الامکان از معامله با واسطه هه و کسانی که ادعای وکالت از طرف مالک را دارند، پرهیز نمایید.

3- اگر کپی سند مالکیت را مشاهده نمودید آن را با اصل سند مطابقت بدهید و قبل از خواندن مفاد سند و مطابقت آن با اصل ، معامله را انجام ندهید و امضای نهایی خود را قبل از مطالعه کردن به پای هیچ سندی نزنید.

4- در هنگام انجام معامله سه فرد عاقل و بالغ را به عنوان شاهد در دفتر معاملات ملکی یا در محل انعقاد قرارداد معامله به همراه داشته باشید، تا در صورت لزوم بتوانند به وقایعی که اتفاق افتاده است میان شما و طرف مقابل گواهی دهند.

برای آشنایی بیشتر با راهکارهای شناسایی اصالت سند و به دور ماندن از تبعات کلاهبرداری‌های استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی، از مشاوره ی کارشناسان  مجرب  حقوقی  گروه وکلای حکمت استفاده نمایید.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی، وکیل کیفری، وکیل پایه یک دادگستری، با شماره تلفن 09120170676 – 09123439500 تماس بگیرید.