پیش فروش آپارتمان در مشاور املاک

پیش فروش آپارتمان در مشاور املاک و نکات مهم آن

تاکید اخیر معاون اجتماعی دادگستری استان تهران  به ممنوع بودن تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفاتر مشاورین املاک :

(یعنی تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک به موجب قانون لازم الاجرای مصوب سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی (قانون پیش فروش ساختمان) ممنوع بوده و باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.به عبارت بهتر یعنی:

(تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان در دفاتر مشاوران املاک ممنوع است.)

اقدام دفترخانه در تنظیم سند رسمی ساختمان:

بر اساس ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌ قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند.

چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم‌مقام وی می‌کند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام کند.

این قانون برای پیش‌فروشنده نیز مزایایی دارد، درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

چه کسانی می توانند قرارداد پیش فروش، منعقد نمایند؟

به موجب تبصره ماده 1 قانون مرقوم … اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

نکات این ماده این است که ..

الف)مالکین و سازندگان (سرمایه گذار) حق پیش فروش واحدها را دارند اعم ازمالکین رسمی باشند یا به نحوی حقی در خصوص ملک به آنها تعلق گرفته باشد.

ب)مستاجرین ملکی و دولتی و اوقافی که اجازه احداث بنا را روی عرصه دارد.

میزان مجازات متخلفین قانون مرقوم:

ضمانت اجرای قانون برای جلوگیری از انتشار بدون مجوز تبلیغات پیش فروش ساختمان

ماده 21 قانون ، ضمانت اجرایی است برای اینکه پیش‌فروشندگان آپارتمان‌ها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند. زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود.