قانون تملک آپارتمان ها

قانون تملک آپارتمان ها

در کلان شهر های بزرگی که هر روزه با مهاجرت افراد بر جمعیت آنها افزوده می شود و به تبع آن افزایش مسائل و مشکلات آپارتمان نشینی، موضوعات و مسائل جدیدی در آن بروز می نماید، برای حل و فصل این مشکلات، قانون تملک آپارتمان ها تصویب شده است.

بعضا مسائل و مشکلاتی که میان افراد جامعه و محل زندگی آنان و آپارتمانهایشان رخ می دهد ساده و زود گذر هستند اما گاهی مسائل بوجود آمده فراتر از یک مشکل ساده بوده و حل آنها مستلزم یک سری قوانین مخصوص در آن زمینه می باشد که راه گشا بوده و به بتوان به آن استناد نمود.

مالکیت در آپارتمان‌ها بر دو بخش تقسیم می‏‎شود:

• 1- مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی
• 2- مالکیت بر قسمت‌های مشترک و یا همان مشاعات ساختمان

مالکیت مشاعات

“اصولا بخش‌هایی از هر آپارتمان که در سند مالکیت دارای مالک خاص نبوده و همه ساکنین می بایست به طور مشترک از آن استفاده نمایند، را مشاعات می‌گویند.”

بطور مثال : زمین ساختمان، پشت بام، درب ورودی، راهرو، پنجره‌های راهرو، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، پله‌ها، شوفاژخانه، تاسیسات مشترک، انشعابات مشترک، حیاط، لابی، باغچه

نکات :

1- تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده کلیه ساکنین ساختمان است که سهم هر یک بر اساس متراژ واحدها تعیین می‌گردد.

2- تمام ساکنین موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند.

3- اگر مالکی سهم واحد خود را پرداخت نکند، ساکنین آپارتمان می‌توانند شکایت خود علیه مالک متخلف را از طریق شورای حل اختلاف پیگیری نمایند.

4- گاها بدلیل استفاده ی اشتراکی در قسمت مشاعات آپارتمان اختلافاتی بوجود می آید که در اینخصوص می توانیم به مطالعه ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها بپردازیم :

“هر کسی آپارتمان را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد، به صورت مشترک سهیم می گردد، مگر آنکه مالکیت زمین مزبور بعلت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق بغیر باشد.”

ماده 25 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها

“هریک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد میتواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک میتواند به مراجع صلاحیت دار قضائی مراجعه کند.”

نکات مهم در مالکیت آپارتمان 

• ساختمان می بایست تابع قوانین مشخص و از پیش تعیین شده باشد.
• مالکیت پارکینگ و انباری اختصاصی است اما امکان فروش آن به افرادی که در ساختمان مالک نباشند، وجود ندارد.
•  اعیان و عرصه بودن هم نوعی از مالکیت اختصاصی است که مالکیت عرصه مستقل نبوده و به تبع مالکیت اعیان است که معنا می یابد.
• نحوه تعیین شارژ در آپارتمان ها به توافق مالکان بستگی دارد.
• مالک واحدهای خالی باید هزینه های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت نماید .

در ذیل، قانون تملک آپارتمان ها را برای مطالعه بیشتر شما عزیزان آورده ایم :

‌قانون تملک آپارتمانها (‌مصوب 1343/12/16)

‌ماده 1 :

” مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است :
‌مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.”

‌ماده 2 :

“قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌ پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده‌ نشده است.

یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت‌ معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.”

‌ماده 3 :

“حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به‌هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.”

‌ماده 4 :

“حقوق و تعهدات و همچنین حصه هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت‌ قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این که قرارداد‌ مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشد.”

‌ماده 5 :

“انواع شرکتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت، پیشه، اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.”

‌ماده 6 :

“چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به‌ اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.”
‌تبصره – نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این‌که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

‌ماده 7 :

“هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای‌ اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت‌ بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.”

‌ماده 8 :

“در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی‌ از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات‌مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.”

‌ماده 9 :

“هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی‌خود مفید می‌داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سر در یا نمای خارجی در‌قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند.”

‌ماده 10 :

“هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا‌ اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می‌گردد.

مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این‌ صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک  و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد .

یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر  مالک به ترتیبی که در آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید.”

‌ماده 11 :

“دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین‌نامه‌های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیأت وزیران به مورد اجرا گذارد. دولت مأمور اجرای این قانون است.

‌قانون بالا مشتمل بر یازده ماده و یک تبصره که در تاریخ دوم دی ماه یک هزار و سیصد و چهل و سه به تصویب مجلس سنا رسیده بود در جلسه روز‌ یکشنبه شانزدهم اسفند ماه یک هزار و سیصد و چهل و سه به تصویب مجلس شورای ملی رسید.”

‌رییس مجلس شورای ملی – مهندس عبدالله ریاضی

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل ملکی متخصص و یا وکیل حقوقی می بایست با مجموعه گروه وکلای حکمت 09120170676 –  09123439500  تماس حاصل نمائید.