اختلاف در مشارکت در ساخت-کاربردی

اختلاف در مشارکت در ساخت-کاربردی

آمار و ارقام نشان می دهد که دعاوی مشارکت در ساخت حجم بالایی را در رسیدگی به پرونده ها در شعب مختلف حقوقی و کیفری سراسر کشور به خود اختصاص داده است.

موارد تخصصی و بسیار دقیق با ریزه کاریهایی که هر کدام از آنها دارای بار حقوقی و الزام آور از لحاظ قانونی هستند، لزوم دقت در نگارش و امضای اینگونه قراردادهایی را صدچندان می کند.

اینگونه اختلافات که منشا مختلفی می تواند داشته باشد،با اندکی دقت و مشاوره با وکلای متخصص در این حوزه و مخصوصا وکیل ملکی مطمئنا راهگشا خواهد بود.

خطرات مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت جزء پرخطر ترین قرارداد هاست ،چرا که اگر با فرد مناسبی وارد فاز قرارداد نشوید ،ممکن است ، مخاطرات ذیل را برای شما به همراه داشته باشدبطور مثال ..

• اگر متعهد سازنده باشد

1. سازنده به تعهدات خود،مبنی بر ساخت  عمل نکند و یا با تاخیر عمل کند
2.  ملک مطابق اوصاف مندرج در قرارداد، ساخته نشود

• اگر متعهد قرارداد ، مالک /مالکین  باشد

1. ملک را جهت تخریب ، به موقع تحویل سازنده ندهد
2. ملک مورد مشارکت ، متعلق به کسی دیگری درآید
3. و….

   در هر قرارداد مشارکت در ساختی ، قسمتی تحت عنوان (شرایط وتعهدات طرفین قرارداد و ضمانت اجراء)، در نظر گرفته شده که در ذیل به پاره ای از آنها اشاره می کنیم.

   1.تعین وضعیت حق پیش فروش واحدها توسط طرفین

   2. تعین خسارات قراردادی
   3. اخذ جواز تخریب و نوسازی

   4.بیمه ساختمان

   5.قوه قاهره( فورس ماژور)

   6.ضمانت اجراء در قرارداد مشارکت –بهترین نوع ضمانت

    

   که هر یک از مباحث فوق ،جزء موارد بسیار  مهم و چالش برانگیز در قرارداد های مشارکت در ساخت،  محسوب گردد

   که میبایست  نهایت سعی و اهتمام خود را، در تنظیم مفاد این قسمت از قرارداد بنماید

   که در ذیل به شرح و تفضیل در مورد آن، می پردازم .

    

   الف.حق پیش فروش واحد ها

   اجازه واگذاری و یا  پیش فروش واحد ها،قبل از اتمام پروژه های  ساختمانی ویاتحویل واحد ها ویا تنظیم سند  از ناحیه مالکین به سازنده /سازندگان ، مخاطرات زیادی ،برای مالکین بهمراه دارد از جمله اینکه …

   با واگذاری  این حق به سازندگان،امکان دارد آنها  انگیزه کافی برای اتمام پروژه ساختمانی نداشته باشند   ویا اینکه سازندگان غیر معتبر، با واگذاری واحدها به افراد ثالث، ضمن کلاهبرداری از  محل متواری گردنند بنابراین باید این حق را از آنها کلا سلب نمودویا آن را محدود به بخشی از سهم الشرکه سازندگان نمود

   

    

    

   بطور مثال : نحوه محدود کردن این حق …

   آقای /آقایان ……………………………….بعنوان سازنده/سازندگان، حق واگذاری وانتقال  واحد های 3و 4 را تا زمان اتمام عملیات ساخت وساز و تحویل واحدها و تنظیم سند را نداشته و فقط حق واگذاری واحد 1 رادارد و چنانچه بدهی برای  ساختمان ایجاد گردد از این محل فروش واحد 3 و 4 کسر می گردد

    

   محدود کردن واگذاری و حق پیش فروش واحدها بصورت موقت  ، دارای اعتبار قانونی می باشد و در صورت واگذاری می توان ابطال آن قراردادها را از محکمه خواست

    

    

   فصل دوازدهم   اعطای وکالت کاری جهت تخریب ونوسازی

    

   از آنجایی که در راستای احداث پروژه های ساختمانی ، مقوله تخریب و نوسازی ،            امری اجتناب ناپذیر برای مالکین و سازندگان محسوب می گردد .

   فلذا بهتر است که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ،هنگام انعقاد،قرارداد مشارکت در ساخت معین نمایندکه..

   الف: وظیفه  أخذ جواز تخریب و نوسازی از شهرداری، به عهده ای چه کسی باشد؟

   مالک  یا  سازنده

   ب:  مهلت ، اخذ جواز معین گردد چرا که تعیین مدت ، مانع  ازتاخیر بلا وجه، طرفین قرارداد میگرد.

   ج. ضمانت اجرای متناسب ؛بمنظور جلوگیری از خلف وعده متعهد به اخذ جواز،قید گردد ؟

   حال در مانحن فیه  به شرح  وبسط این قسمت از قرارداد می پردازم

   الف .وظیفه اخذ جواز به عهده مالک / مالکین گذاشته باشد

    

   بهتر است که  مالکین ، شخصاً اقدام به اخذ جواز تخریب و نوسازی از شهرداری نمایند. واگر مقدور نبود اختیار اخذ آن را ،با لحاظ نمودن شرایط مندرج در این قسمت ،به سازنده / سازندگان واگذار نمایند

   در صورت خلف وعده مالکین ، میتوان الزام قانونی مالک را به اخذ جواز ، از محکمه خواست.

   نکته***

   اگر اختیار اخذ جواز ،بر عهده سازنده ویا سازندگان، گذارده شده باشد  ؛مالک یا مالکین ، بدون اخذ حکم از دادگاه نمی تواند شخصاً،اقدام به اخذ جواز تخریب و نوسازی و پرداخت هزینه های آن  نماید

   چرا که مالک نمیتواند، هزینه های پرداختی از بابت اخذ جواز  ، را از سازنده مطالبه نماید .

    

   ب.وظیفه  اخذ جواز با سازنده /سازندگان باشد.

   اگر بموجب  قرارداد مشارکت وظیفه  اخذ جواز تخریب و نوسازی ،به عهده سازنده /سازندگان باشد

   1. مالکین بدواً میبایست به سازندگان ، وکالت کاری اداری، در جهت اخذ جواز تخریب و نوسازی از شهرداری ، بدهند

   ضمن آنکه ،مدارک لازمه از جمله سند وبنچاق… را جهت اخذ مراحل اداری مربوط به اخذ جواز  از شهرداری را ، در اختیار سازنده( به رسم  امانت) قرار دهند

   یادر صورت عدم اعتماد ، شخصاً به همراه سازنده ( با بردن اسناد )،در شهرداری و یا مراجع ذی ربط، حضور یابید

   نکته1 ***

   در صورت عدم همکاری مالکین با سازندگان، در جهت اخذ جواز ( از حیث بردن اسناد )، ،نمی توانند سازندگان را  ملزم به اخذ جوازو خسارات قراردادی وقانونی  نمایند چرا که خود سبب عدم انجام تعهدرا فراهم آورده انند

   نکته 2***

   اگر مالک یا مالکین  وظیفه اخذ جواز را به سازنده .واگذار کرده باشد و لکن حاضربه  اعطای وکالت کاری به سازنده نباشند ؛سازنده میتواند از طریق محاکم قضائی الزام سازنده را به انجام تعهدات و تنظیم وکالت کاری بخواهد

   و النهایه دادگاه مالکین را ملزم به تنظیم سند وکالت کاری می نماید .

    

   سوال؟

   اگر در متن قرارداد مشارکت،  شرط اعطای  وکالت کاری  جهت اخذ جواز تخریب و نوسازی  از طرف مالک به سازنده  ، قید نشده باشد چه اقدامی می توان انجام داد؟

   برابر عرف رایج در بازار مسکن، اگر در قراردادهای مشارکتی ، چنین شرطی قید نشده باشد؛ باز مالک می بایست مطابق عرف و عادت  ، چنین وکالتی را به سازنده بدهد چرا که اذن در شئی اذن در لوازم آن هم هست . النهایه  ؛میتوان الزام مالک را به دادن وکالت کاری از محکمه خواست  ولکن عملاً بعضی از دادگاه ها از ،چنین استدلالی پیروی نمی کنند

    

   فصل ……………   بیمه مسئولیت مدنی در قرارداد مشارکت در ساخت

   از آنجائیکه در راستای اجرای عملیات و پروژه های ساخت وساز ، مخاطرات مالی و جانی فراوانی، برای مالکین و سازندگان بهمراه داشته

   فلذا بهتر است که مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده/سازندگان را متعهد نماید که ساختمان را در مقابل حوادث و اتفاقات غیر مترقبه احتمالی ،چه ناشی از کار  به همسایگان و یا کارگران ویا اشخاص ثالث .. ، بیمه نماید.

   نکته**

   بمنظور برخورداری از حداکثر مزایای پوشش بیمه ای  ، با یک کارشناس و مشاور مجرب در امور بیمه ، مشورت نمائید

   انواع بیمه های لازمه …

   الف. بیمه ناشی از  خسارات وارده به اشخاص ثالث از جمله مالکین املاک مجاور و همسایگان و…

   ب .بیمه مسئولیت سازنده /سازندگان در مقابل  کارگران و کارکنان ساختمان در قبال حوادث ناشی از کار

   ج. بیمه ضمانت کیفیت ساختمان ( عیوب پنهان و آشکار ساختمان(

   برابر ماده 12 قانون مسولیت مدنی

   کارفرمایانی که مشمول قانون کار هستند ؛ مسئول جبران خسارات وارده  از طرف کارکنان اداری و یا کارگران آنان در حین انجام کار یا به مناسبت آن وارد شده است میباشند مگر محرز شود  که..

   تمام احتیاط هایی که اوضاع و احوال قضیه بر می آید؛ رابه عمل آورده

   و یا اینکه اگر احتیاط های مزبور را هم به  عمل می آوردنند باز هم ،جلوگیری از ورود زیان مقدور نمی بود.

   لازم به ذکر است ،کارفرما  هم میتواند به وارد کننده ا ی خسارت، در صورتی که مطابق قانون مسئول شناخته شود؛ مراجعه نماید .

   چنانچه سازنده بموجب قرارداد، متعهد به بیمه نمودن ساختمان در مقابل حوادث گوناگون شده باشد و متعاقبا  از انجام تعهد خود سرباز زند،مالکین می توانید الزام سازنده را به بیمه نمودن ساختمان را از محکمه بخواهند

   النهایه پس از قطعیت رأی ، چنانچه سازنده از بیمه نمودن ساختمان امتناع نماید ، مالک میتواندبا هزینه شخصی ، ساختمان را بیمه نماید و متعاقباً هزینه ی آنرا از سازنده مطالبه کند

   نکته

   درصورتیکه مالک بدون اخذ حکم محکمه،  مبادرت به بیمه نمودن ساختمان نمایید؛و از طرفی  این وظیفه حسب قرارداد، بر عهده سازنده گذارده شده باشد  ، مالک  نمی تواند هزینه بیمه پرداختی، را از  سازنده مطالبه نماید چرا که اقدام مالک، بدون اجازه سازنده صورت گرفته

    

   فصل ششم   تحویل آپارتمان ها

   تحویل واحدهای احداثی در موعد مقرره در قرارداد،بنحوی که قابلیت انتفاع و بهر برداری را برای مالکین داشته باشد ،یکی از تعهدات سازندگان به مالکین ،میباشد

   به همین منظور بهتر است در جهت جلوگیری از خلف وعده سازندگان  دو شرط را در قرارداد بگنجانید

   الف. برای تحویل واحد های احداثی، مهلت تعین نماید

   ب. برای تاخیر سازنده در تحویل واحد ها ضمانت اجرایی مثل خسارات  را ،در نظر بگیرید .خسارات را میتوان  به اشکال مختلف تعیین نمود

   که در بخش ضمانت ها ،به آن ها پرداخته ایم

   نکته***

   بمنظور جلوگیری ازبروز هرگونه اختلافات احتمالی در آینده ،هنگام تحویل آپارتمان ها ،صورت جلسه تحویل ، تنظیم گردد …

   چرا که امکان دارد  افراد ذینفع تحویل ،ادعای  عدم تحویل آپارتمان و خسارت را بنمایند

   

    

   فصل ………..   مطالبه خسارت ناشی ازعدم انجام  و یا تاخیر در انجام تعهد

   همانطور که گفتیم ،قراردادهای مشارکت در ساخت جزء عقود  عهدی بوده بدین مفهوم که ..

   هر یک از طرفین قرارداد ،متعهد به انجام تعهدات و شروطی در قبال یگدیگر میباشند

   بطور مثال مالک متعهد به تحویل ملک ظرف زمان خاصی میباشد  وسازنده نیز متعهد به احداث بناء  در مهلت مقرره در قرارداد می باشد

   از همین رو مقوله تعین  خسارات ، گامی بسیار مثبت و ارزنده در جهت  جلوگیری ازخلف وعده هر یک از طرفین درقرارداد مشارکت در ساخت محسوب می شود

   شرایط دریافت خسارات از متخلف :

   الف) برای انجام آن تعهدات ، مدت معین،در نظر گرفته باشد و مدت منقضی شده باشد.

   بطور مثال،   سازنده  متعهد به تحویل آپارتمان تاتاریخ  3/4/96  باشد و مدت مزبور نیز منقضی شده باشد

   اگر  اختیار تعیین زمان انجام تعهد ،با شما باشد؛ در صورتی می توانید ادعای خسارت نمائید که ثابت نمایید انجام تعهد را با ارسال اظهارنامه و یا …از طرفتان  ،مطالبه کرده اید.

   در صورت عدم تعین مدت ،مدت عرفی ملاک خواهد بود

   ب) قوه ی قاهره یا اصطلاحاً فورس ماژور ،مانع انجام تعهد نشده باشد .

   مفهوم قوه ی قاهره ( فورس ماژور)

   عاملی خارجی است که مانع  انجام تعهد متعهد( مندرج در قرارداد )گردد

   بطور مثال:سیل و زلزله  … ،مانع انجام تعهدمتعهد ،شود

   لازم به ذکر است در  صورت وقوع قوه قهریه متعهد، قانوناً محکوم به پرداخت خسارت نمیگردد.

   نکته***

   در صورت عدم انجام  تعهد از ناحیه متعهد، متعهد له ( کسی که تعهد به نفع اوست )می تواند شخصاً  موضوع تعهد را انجام دهد (اگر مباشرت متعهد شرط نشده باشد )و ًهزینه های آن را از متعهد بگیرد.

    

   شیوه های تعیین خسارات :

   در قراردادهای مشارکت در ساخت به شیوه های ذیل، می توان خسارت را تعین نمود

   1.تعیین خسارت روزشمار

   در قرارداد مشارکت در ساخت ، میتوان  خسارات را  بصورت روزانه، تعیین نمود

   بطور مثال:

   آگر سازنده آپارتمان های 3و4و5 را ،تا مورخه  تاریخ 30/5/96  ،تحویل مالک  ندهد؛ روزانه میبایست مبلغ 000/000/10 ریال خسارت به مالک و یا مالکین پرداخت نماید.

   پرداخت این نوع خسارت، تا زمانیکه تعهد کاملاً اجرا نشود؛ ادامه خواهد داشت، هرچند که امکان دارد  جمع میزان خسارت، از کل مبلغ معامله بیشتر شود.

    

   2.پرداخت خسارت روزانه + انجام  موضوع تعهد توسط مالک  به هزینه ی سازنده

   که در این مورد طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در قرارداد ،شرط می نمایند که اگر …

   سازنده یا سازندگان ،نسبت به  احداث و تکمیل پروژه ظرف مهلت خاصی عمل ننماید

   مالک یا مالکین ،می تواند شخصاً نسبت به تکمیل پروژه اقدام نماید و  هزینه های آن را از سازنده  وصول نماید ،ضمن آنکه سازنده میبایست ،روزانه مبلغ …………………………..تومان از بابت تاخیر در انجام تعهد به مالک ،پرداخت نماید.

    

   3.پرداخت خسارت مقطوع

   پرداخت خسارات مقطوع در قرارداد بدین صورت است که :

   طرفین قرارداد مشارکت ، مبلغ معین و ثابتی را از بابت خسارت تاخیر  و یا عدم انجام تعهد تعین  میکنند.

   بطور مثال:

   در صورتیکه  سازنده آپارتمان را تا تاریخ 25/4/86 تحویل ندهد ،میبایست مبلغ 50 میلیون تومان بعنوان خسارت تاخیر در تحویل به مالک بدهد .

    

   نکاتی در این باب ..

   اولا:

   خسارت میبایست متعارف و  متناسب باشد و منظور از متناسب بودن خسارت از دو جهت است ..

   1.تعین خسارت گزاف :

   اگر در تعین میزان خسارت زیادروی شودو خارج از چارچوب عرف باشد امکان دارد ..

   دادگاهها اینگونه خسارات ها را ، بر خلاف عدالت وگزاف تشخیص دهندو حکم به پرداخت خسارت ندهند

   2.تعین خسارت کم :

   اگر میزان خسارت کم در نظر گرفته شود امکان دارد  ،متعهد ،انگیزه کافی برای اتمام پروژه و یا تعهد خود نداشته باشد و یا اینکه خسارت معینه براثر تورم و مرور زمان ، بی ارزش شود

   ثانیا:

   باید در قرارداد تعین نمایید آیا علاوه بر مطالبه خسارت ، قصد مطالبه اصل تعهد متعهد را ،نیز دارید یا خیر ؟؟؟

   اگر این مورد را تعین نکنید امکان دارد دادگاهها با مطالبه خسارت شما ، حکم با اجرای اصل تعهد ندهند

    

   ثالثا :

   بهتر است از خسارت ترکیبی+ ضمانت اجراها +درج حق فسخ و منفسخ ،استفاده شود

    

   تقسیم واحد ها

    

   گاها تقسیم واحدها، منشأ بسیاری از اختلافات حاصله فیما بین مالکین  و سازندگان می باشد  وقرارداد از این حیث معیوب  بوده چرا که انصاف و عدالت  واقعی، در نحوه  تقسیم واحدها ، رعایت نشده

   تقسیم واحد ها در حین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ، در حقیقت توافق بر تقسیم در آینده است و مادامی که مال مورد مشارکت بصورت کامل، ساخته نشده ، حالت اشاعه و مشترک بین طرفین قرارداد باقی می ماند

   بنابراین اینگونه  تقسیم نامه ها ، در قرارداد های مشارکت در ساخت مادامی که ملک کامل نشده ، اثر جداکنندگی ندارد. چرا که  هنوز سرنوشت کل ساختمان و مال مشاع معلوم نیست

   فلذا مالکیت افراد  ، بعد از  اتمام  ساخت و صدور گواهی پایانکار، دارای آثار حقوقی  از جمله اثر جداکنندگی  دارد  ولو اینکه  تقسیم نامه رسمی تنظیم نشده باشد.

    

   معمولاً مالکین و سازندگان بنحو مندرج در ذیل، واحد ها را بین خود ،تقسیم می نمایند

    

   1-تقسیم معمولی :بدین نحو که هریک از مالکین و سازندگان ،بر اساس میزان  آورده ی خود،  در درصدی از کل سهم الشرکه  ساختمان سهیم میشوند بدون آنکه واحد ها  را بین خود تقسیم نمایند

   که درصد سهام  هر یک مالکین ویا سازندگان ، با توجه به قیمت زمین و  مصالح متفاوت میباشد که به صورت 50_50 و یا 40-60 و …معین می گردد.

   اینگونه تقسیم بین مالکین و سازندگان  ،دارای ایرادات و اشکالات اساسی بوده ،چرا که نحوه مالکیت آنها پس از اتمام پروژه ساخت ، مشاعی و مشترک بوده و منشاء بسیاری از اختلاف حاصله بین آنها را فراهم می آورد

    

   2.تقسیم بر اساس تعداد واحدها:

   در این نوع از تقسیم، هریک از مالکین و سازندگان، با توجه به تعداد واحدها و متراژ آن  و مرغوبیت آن ، واحدها را میان خود تقسیم می کنند.

   بطور مثال واحد 1 و 2 متعلق به مالک و واحد 3و 4 متعلق به سازنده میباشد

   اینگونه تقسیم ها ،نیز  مناسب نمی باشد چراکه امکان دارد مساحت بعضی از واحدها کم و یا زیاد درآید  و بدینوسیله حق یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ، تضیع گردد

    

   3.تقسیم بر اساس واحدهابعلاوه  احتساب کم و زیادی مساحت و مرغوبیت آنها فیمابین مالک و سازنده ، پس از اخذ صورتمجلس تفکیکی  (بهترین نوع تقسیم )

   که در این نوع نحوه تقسیم، مالکین و سازندگان ،ضمن تعیین واحدهای اختصاصی خود، توافق می کنند تا بعد از اخذ صورتمجلس تفکیکی، کم و زیادی مساحت ملک و یا مرغوبیت آنرا بر اساس قیمت مندرج درقرارداد و یا قیمت روز با هم  محاسبه و یامصالحه نمایند.

   ضمناً طرفین قرارداد مشارکت در ساخت  میبایست وضعیت مالکیت شان را نسبت به انباری وپارکینک  را ضمن قرارداد مشارکت در ساخت و یا  به موجب توافق جداگانه، مشخص نمایند

    

    

   فصل 6:

   ضمانت اجراء در قرارداد مشارکت در ساخت

   یکی از اقدامات هوشمندانه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ، اخذ تضمین متناسب از متعهد قرارداد است که می تواند مانع مهمی در جهت جلوگیری از خلف وعده متعهد، محسوب شود میزان و نوع تضمین بسته به میزان اعتبار و خوش نامی سازنده ویا مالکین یا حجم و میزان اهمیت پروژه، متفاوت است.

    

   انواع ضمانت به ترتیب الویت…

   1.ضمانت نامه بانکی:

   یکی از انواع ضمانت نامه های ارزشمند در قرارداد مشارکت در ساخت ، ضمانت نامه بانکی است

   ضمانت‌نامه بانکی سندی است که به موجب آن بانک…

   تکالیف و تعهدات مندرج در قرارداد تنظیمی فی ما بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت را، تا سقف مندرج در ضمانت‌نامه، فی ما بین مالکین و سازندگان، به عهده می گیرد.

   در این نوع ضمانت، به صرف اعلام  ذینفع (و لو قبل ازتاریخ  انقضای سررسید و بلادلیل)مبلغ مذکور را در وجه دارنده ضمانت نامه بانکی (دراینجا به مالکین و یا سازندگان-بسته به اینکه چه کسی ضمانت داده باشد)، پرداخت می کند و نیاز نیست بانک تخلف سازندگان را احراز کند، و به صرف تشخیص مالکین وجه آن را به آنها پرداخت می کند.

   حال اگر سازنده مدعی است تخلفی صورت نگرفته، برای اثبات ادعای خود باید به محکمه، مراجعه کند

   نکاتی در این باب…

   -بانک ها و موسسات صادر کننده ضمانت میبایست، مورد تایید و توافق طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باشد

   – صدور ضمانت‌نامه بانکی، عمل تجاری محسوب می‌شود. هرچند که اینگونه اسناد، با برات و چک و سفته تفاوت دارند

   انواع ضمانت نامه بانکی:

   1.ضمانت، تضمین پیش پرداخت اولیه:

   2.تضمین حسن انجام کار:

   و…

    

   نکته***

   معمولا طرفین قرارداد، در خصوص شرایط دوره تضمین حسن اجرای کار، با هم به توافق می رسند، و آغاز این دوره از تاریخ گواهی اتمام عملیات اجرایی ساخت و ساز و یا اخذ گواهی رفع نقص، تا حدودا  یک سال تعین می گردد. و اگر در این مدت، نواقص و معایب ملک، مطابق توافق و استانداردها بر طرف شود.

   2.ضمانت نامه ملکی و اسنادی:

   می توانید به منظور ضمانت حسن انجام کار و جلوگیری از خلف وعده سازنده و یا مالک…سند ملکی به عنوان ضمانت، گرفته شود.

   3.چک یا سفته:

   ضمانت چک نیز با توجه به قانون جدید چک، تقریبا از اعتبار خوبی برخوردار است و لکن سفته اصلا ضمانت خوبی نیست.

   نکته: در متن قرارداد بنویسید ضمانت چک یا سفته، غیر قابل انتقال است.

   4.ضمانت نامه شخص ثالث:

   گاهی اشخاصی که ملائت مالی(وضع مالی خوبی دارند) و از اعتبار خوبی برخوردار هستند می توانند، ضمانت انجام تعهد یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت را بنمایند که خود این ضمانت به 2 گونه تقسیم می شود:

   ضمانت طولی:

   طرفین قرارداد شرط می کنند، اول متعهد له، علیه متعهد، موضوع تعهد را مطالبه کند و اگر پس از طی تشریفات قانونی، متعهد اصلی به تعهد خود عمل ننمود، متعهد له می تواند به ضامن مراجعه کند.

   ضمانت عرضی(ضمانت تضامنی):

   ذی نفع اینگونه ضمانت ها، به هر یک از متعهد و یا ضامن که خواست مراجعه کند

   5.تضمین حسن انجام کار، بصورت نقدی:

   گاهی وجهی بابت ضمانت قرارداد، نزد سازنده یا مالک قرار می گیرد

   6.ضمانت گرفتن قسمتی از ملک مورد مشارکت:

   اینگونه ضمانت بدین مفهوم می باشد که سازنده و یا مالک در قرارداد مشارکت در ساخت تعهد می دهند که سازنده و یا مالکین حق فروش قسمتی از ملک را ندارند و چنانچه تخلفی از ناحیه هر یک از طرفین قرارداد صورت گرفت، از محل فروش آن مال، خسارات جبران شود.

    

   بهترین نوع ضمانت، کدام است؟

   ضمانت وجه نقد -ضمانت نامه بانکی و ضمانت قسمتی از ملک مورد مشارکت یا  ملک دیگر  بهتر از انواع دیگر ضمانت ها هست.

   نکته:

   اگر قصد انعقاد قرارداد با اشخاص عادی و یا شرکت ها  را دارید، بهتر است، شرط درج مسئولیت تضامنی تمام سازنده ها یا مالکین را و لو در صورت فوت بعضی از آنها را  ،  در قرارداد قید کنید. و یا در مورد شرکت ، شرط مسئولیت تضامنی مدیران و..را قید کنید

   و بهتر است در قرارداد قید کنید، تا زمان تکمیل پروژه و تنظیم سند و پایان کار سازنده و یا مالک (بر حسب توافق) حق تصرف حقوقی یا فیزیکی را ندارد و تصرفات او بی اعتبار است.

   ضمنا مشخصات کامل ضامن یا ضامنین، به صورت دقیق و کامل باید در قرارداد ذک

• 1. صفر تا صد قرارداد مشارکت در ساخت
     

     این مطلب را از دست ندهید ..

     کتاب قرارداد مشارکت در ساخت (نویسنده داود چشمی)

     ماده شش : جرایم تاخیر یا عدم اجرای تعهدات

     1.در صورت تاخیر و یا عدم انجام تعهدات ، هر یک از طرفین  قرارداد در انجام تعهدات خود  ،مقرر در قرارداد به ازای هر روز تاخیر  میبایست   مبلغ ………….. تومان در حق طرف مقابل پرداخت نماید

     2.طرفین متعهد می باشند علاوه بر جریمه تاخیر بر اساس مدارک و مستندات لازم خسارت وارده به طرف مقابل را پرداخت نمایند . این خسارت جایگزین اصل تعهد نمی باشد .

     ماده هفت : تعهدات مالکین

     1.مالکین اقرار می نمایند که هیچ گونه محدودیت و مانعی متوجه احداث ساختمان در زمین مذکور نبوده و مورد معامله فاقد هر گونه ایراد و اشکال قانونی می باشد .

     2.مالکین متعهد می باشند کلیه بدهی های ملکی از جمله هزینه دارایی ، مفاصا حساب شهرداری و بدهی های دیگر ملک موضوع قرارداد را تا قبل از تحویل ملک پرداخت نمایند .

     ماده هشت : تعهدات سازنده

     1.سازنده متعهد به پرداخت کلیه هزینه های جواز و ساخت بناء می باشد .

     2.سازنده متعهد می باشد ملک را طبق توافق در قرارداد و بدون هیچ کم و کسر تکمیل و به مالکین تحویل دهد .

     3.سازنده متعهد به پرداخت هزینه اسکان به مبلغ ……………. ریال به آقای ………………….. در هنگام تخلیه ملک و تحویل به سازنده می باشد .

     اگر می خواهید بیشتر بدانید کلیک کنید

     تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟

     ماده نه : زمان انتقال قدر السهم به نام سازنده

     طبق توافق طرفین انتقال قدر السهم در سه مرحله می باشد :

     1.پس از اخذ جواز و اجرای فونداسیون یک دانگ از عرصه ملک های موضوع قرارداد .

     2.پس از اتمام سفت کاری قبل از شروع گچ کاری یک دانگ از عرصه ملک های موضوع قرارداد

     3.پس از اتمام کامل عملیات ساختمانی و تحویل ملک به مالکین یک دانگ از عرصه ملک های موضوع قرارداد .

     ماده ده : مشخصات عمومی ساحتمان

     مشخصات عمومی ملک به صورت کامل با ذکر برند و شرکت سازنده و نوع دقیق آن باشد .

     1.نوع اسکلت2.تاسیسات حرارتی3.تاسیسات برودتی4.پنجره ها5.درب ها6.شیرآلات

     و ……….

     امضاء سازنده :                                               شاهد 1 :

     امضاء مالک :                                                 شاهد 2 :

     فواید تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ،توسط افراد حرفه ای

     1- جلوگیری از ورود خسارت مالی فراوان ،در حال و آینده
     2- ممانعت از تعبیر و تفسیرهای متفاوت افراد و محاکم قضایی
     3- جنبه بازدارندگی و پیشگیرانه از اقدامات احتمالی متخلفین
     4- جلوگیری از اتلاف وقت و زمان
     5- افزایش آرامش و کاهش استرس
     6- افزایش بهره وری و کیفیت کار

     فوت در قرارداد مشارکت در ساخت

     هیچکس از زمان مرگ اطلاع ندارد.پس باید احتمال آن را در هر زمان بدهیم.پس با توجه به این موضوع مهم ،ما باید با آینده نگری ،در قرارداد مشارکت در ساخت این موضوع را برای طرفین پیش بینی کنیم.  به طور معمول بعد از فوت، ورثهٔ طرفین انجام امور را بر عهده می‌گیرند. شاید ورثهٔ سازنده بر خلاف او تخصصی در ساخت‌وساز نداشته باشند.

     در شرایطی دیگر، شاید ورثهٔ مالک از تعهدات شما با سازنده اطلاعی نداشته باشند. بنابراین حتما برای چنین زمان‌هایی برنامه‌ریزی کنید.

     کتاب قوانین قراردادهای مشارکت در ساخت به زبان ساده

     کتاب آموزش علمی و کاربردی قوانین قراردادهای مشارکت در ساخت به زبان ساده نوشته داود چشمی وکیل پایه یک دادگستری که 20 سال سابقه موفق وکالت در پرونده های بسیار زیاد ملکی و توانا در نگارش قراردادهای ملکی و مشارکت درساخت داشته که با تالیف کتاب و نگارش مقالات بی شماری در این حوزه گامی بلند در جهت آموزش برداشته است.وکیل قرارداد ،وکیل مشارکت در ساخت ،وکیل ملکی وکیل حقوقی ، وکیل پایه یک دادگستری