نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر

در این مقاله شما میتوانید نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر را به صورت PDF و WORD به صورت رایگان دریافت کنید. همچنین نکات مهم تخلیه سرقفلی توسط مالک به صورت ویدیو آموزشی در اختیار شما قرار داده شده است.

• مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او، داده شده باشد.
• انتقال به غیر ممکن است در قالب قرارداد فروش یا اجاره یا صلح و.. باشد به هر نحو دارنده سرقفلی مورد سرقفلی را انجام دهد تخلف نموده .

بسیاری از دارندگان حق سرقفلی و کسب وپیشه، در چارچوب توافقاتی غیر واقعی از جمله امانت نامه ویا با بیمه نمودن مستاجر ،قصد اجاره دادن مورد اجاره را دارنندغافل از اینکه ، اینگونه  توافقات ، با مشکلات و چالش های خاص خود همراه خواهد بود از جمله اینکه مستاجر می تواند توافقات پنهان شما را آشکار کند و برای شما درد سر ایجاد کند

• آیا انتقال جق کسب و پیشه و.. از ناحیه یکی از ورثه به ورثه دیگر و یا از طرف یک شریک به شریک دیگر،انتقال به غیر محسوب می شود وموجر می تواند ملک را تخلیه نماید  ؟؟

  پاسخ: انتقال حق سرقفلی و کسب و پبشه  چه از ناحیه  ورثه به ورثه باشد و یا از شریک به شریک دیگر انتقال یابد ،انتقال به غیر محسوب نمی شودو موجر نمی تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید

  انتقال سهم شریک مشاعی منافع استیجاری به شریک دیگر،از مصادیق انتقال به غیر مستوجب فسخ اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر 1356 نیست. زیرا در چنین انتقالی اصولاً شخصیت های طرف قرارداد مالک باقی و احتمال تضییع حقی از بابت تغییر طرف قرارداد وجود ندارد.  دادنامه قطعی :
  9109970223501327مورخه 1391/11/24شعبه 190 دادگاه عمومی حقوقی به تایید شعبه 35 تجدید نظر رسیده.

• • انتقال سرقفلی و کسب و پیشه و لو بمدت کوتاه انتقال به غیر محسوب می شود

• نظریه شماره 7/1152 مورخه 9/3/63اداره حقوقی  قوه قضائیه

  • گماشتن فردی به عنوان شریک یا مباشر مستأجر (به منظور بقاء ید مستأجر در عین مستأجره)، از مصادیق انتقال به غیر محسوب نمی شود.                                                                                                                                                                                                                                                         دادنامه قطعی مورخه 1393/06/31-9309970221200802شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
  • آیا انتقال حق کسب و پیشه به ورثه درجه یک (فرزندان ) انتقال به غیر محسوب می شود

  انتقال سرقفلی به فرزندان ، انتقال به غیر محسوب می شود

نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر

1. قرارداد اجاره……..
2. تامین دلیل

• اینجانب  خواهان فوق مالک  رسمی و قطعی ششدانگ یک ملک دارای پلاک ثبتی ……….واقع…….میباشم
• نظر به آنکه بموجب قرارداد شماره….مورخه  ……مستاجر ………..حق اجاره و واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد
• فلذا مستندابه  بند 2 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر تخلف نموده و مورد اجاره را به غیر انتقال داده فلذا استدعای فسخ قرارداد اجاره شماره ………..مورخه………..و تخلیه مستاجر را به جهت انتقال به غیر را دارد.

اگر مالک اجازه انتقال به غیر به ندهد ، دارنده سرقفلی چه اقدامی می تواند انجام دهد

• اگر مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد(چه بصورت کتبی و یا شفاهی ) در این حالت برابر ماده ی 19 قانون مرقوم ، مستاجر می تواند منافع مورد اجاره را صرفا برای همان شغل یا شغل مشابه، به دیگری انتقال دهد.

ب.اگر در قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر از مستاجر، سلب شده ویا اجاره نامه ای در بین نباشد ،در این  فرض مستاجر نمی تواند مورد اجاره را، به دیگری انتقال دهدو در صورت  انتقال،مالک می تواند با پرداخت نصف حق  کسب و پیشه و سرقفلی ، مستأجر را تخلیه نمایدو حکم تخلیه علیه مستأجر قبلی یا متصرف جدید ،اجرا ء خواهد شد.

• در صورت عدم موافقت مالک بر انتقال به غیر ،مستاجرمی تواند ، دادخوستی تحت عنوان <<تجویز انتقال منافع>> به محکمه حقوقی تقدیم نماید،و اجازه انتقال را بگیرید لازم به ذکر است ، در صورتی که مستاجر حق سرقفلی داشته باشد ،بایدسرقفلی دادخواست (تجویز انتقال منافع و سرقفلی) باشد.
• مستأجر جدید ، از جهت شرایط و مفاد قراداد، تابع قرارداد اجاره تنظیمی اولیه  می باشد بعبارتی مستاجر جدید ،قائم مقام مستأجر اولیه می باشد
• دادگاه بمنظور صدور حکم تخلیه به جهت انتقال به غیر، باید موارد ذیل را مدنظر قرار دهد

1. رابطه استیجاری بین طرفین،اثبات شده باشد
2. سمت خواهان دعوای تخلیه را، بعنوان مالک یا قائم مقام ،احراز نماید
3. روابط استیجاری طرفین ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد.

جهت مشاوره با وکیل حقوقی، مشاوره حقوقی، وکیل ملکی، وکیل سرقفلی می توانید با گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

///////

تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر

موضوع تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر، در این مقاله که توسط یک وکیل متخصص در امور ملکی نوشته شده، مورد بررسی قرار می‌گیرد. این متن به تحلیل دلایل و شیوه‌های ارائه دعوی تخلیه سرقفلی به خاطر انتقال به غیر می‌پردازد و نکات مهمی را در این زمینه برای شما عزیزان ارائه می‌دهد.

بر اساس ماده 19 قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال 1356، اگر مستاجر در اجاره‌نامه مجاز به انتقال حق خود به شخص دیگری باشد، می‌تواند ملک اجاره‌ای را برای همان حرفه یا حرفه‌ای مشابه به صورت رسمی به فرد دیگری واگذار کند. این انتقال تنها در صورتی معتبر خواهد بود که اجازه انتقال به صورت واضح در متن اجاره‌نامه ذکر شده باشد.

چنانچه در قرارداد اجاره، اجازه انتقال به شخص ثالث ذکر نشده باشد، به معنای سلب این حق از مستاجر است. از این رو، مستاجر تنها در صورتی که مجاز به انتقال باشد، می‌تواند بدون اطلاع یا کسب رضایت موجر، ملک اجاره‌ای را به فرد دیگری واگذار کند و تمامی حقوق مربوط به آن، از جمله حق کسب و پیشه و تجارت، را به دست آورد، زیرا طبق قرارداد اجاره، مستاجر از حق انتقال برخوردار است.

چنانچه مستاجر اقدام به انتقال حق کسب و پیشه و تجارت خود به شخص دیگری کند بدون برخورداری از مجوز انتقال منافع عین، این عمل در تضاد با ماده 19 قانون مذکور قرار دارد و چنین تخلفی منجر به از دست رفتن نیمی از حق کسب یا پیشه خواهد شد. موجر بر اساس ماده 19 قانون 1356 مجاز است از دادگاه تقاضای تخلیه محل را به دلیل انتقال به غیر نماید.

نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر

مستأجری که اجازه ندارد مورد اجاره خود را به شخص دیگری منتقل کند و این کار را انجام دهد، بر اساس بند ۷ ماده ۱۴ و ماده ۱۹ قانون مصوب سال ۱۳۵۶ مرتکب تخلف شده و این امر می‌تواند دلیل تخلیه باشد. در این شرایط، موجر می‌تواند درخواست تخلیه را ارائه دهد. اگر مالک قصد دارد علیه مستأجر شکایت تخلیه مطرح کند، باید دادخواست مربوط به تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر را علیه مستأجر قبلی و مستأجر جدید به ثبت برساند.

دادگاه صادرکننده حکم باید به این نکته توجه کند که حق کسب و پیشه تنها زمانی به مستاجر تعلق می‌گیرد که او این حق را از منتقل‌الیه دریافت نکرده باشد. در صورتی که مستاجر قبلاً حق کسب و پیشه را به منتقل‌الیه انتقال داده باشد، این حق به مستاجر بعدی منتقل می‌شود و او پس از دریافت نیمی از حق سرقفلی ملک، اقدام به تخلیه خواهد کرد.

تحقق غیر قانونی انتقال به غیر

یکی از دلایلی که به مالک این اجازه را می‌دهد که ملک را تخلیه کند، انتقال سرقفلی به شخصی غیر از مستأجر و استفاده غیر از هدف‌های شخصی مستأجر است. طبق بند دوم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، در شرایطی که ملک اجاره‌ای به منظور کسب و کار یا فعالیت شخصی مستأجر به او واگذار شده باشد و مستأجر آن را به اشخاص دیگر تحت عناوینی مانند نمایندگی یا وکالت منتقل کند، بدون اینکه بر اساس ماده ۱۹ این قانون با مستأجر بعدی قرارداد اجاره‌ای تنظیم نماید، این حق برای مالک به وجود می‌آید.

استفاده عملی یک شخص دیگر از مورد اجاره برای تحقق انتقال کافی است و در این زمینه، وجود یا عدم وجود قرارداد میان مستأجر و استفاده‌کننده از عین مستأجره، چه به صورت نمایندگی و چه به شکل وکالت، با پرداخت یا عدم پرداخت مبلغ، اهمیت چندانی ندارد. در واقع، همین که انتقال و استفاده عملی از مورد اجاره توسط فرد دیگری انجام شود، به معنای تحقق انتقال به شمار می‌آید.

انتقال مورد اجاره باید به صورت سند رسمی باشد.

بر اساس ماده 19 قانون 1356، انتقال منافع اجاره‌ای تنها باید از طریق سند رسمی صورت گیرد. به همین دلیل، یکی از تدابیر قانونی که قانونگذار برای مقابله با نقض این مقررات در تبصره‌های ماده 19 پیش‌بینی کرده، این است که موجر حق دارد به دلیل انتقال به فرد غیر، سرقفلی را تخلیه کند.

چنانچه مستاجر بدون تنظیم قرارداد رسمی اقدام به انتقال منافع نماید، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست صدور حکم تخلیه کند. همچنین، حق کسب و کار مستاجر به میزان نیم کاهش پیدا می‌کند.

ضمانت اجرایی انتقال مورد اجاره به غیر

1. اگر در قرارداد اجاره، حق انتقال به شخص ثالث محدود شده باشد و یا هیچ توافقی در این زمینه وجود نداشته باشد و مالک نیز با انتقال موافقت نکند، در زمان تخلیه ملک، بایستی حق کسب و پیشه مستاجر پرداخت شود. در صورتی که مالک نه تنها با انتقال ملک به شخص دیگر موافق نباشد، بلکه تمایلی به پرداخت حق کسب و پیشه نیز نداشته باشد، مستاجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست صدور حکمی برای اجازه انتقال منافع به فردی دیگر را ارائه دهد.
2. چنانچه مستاجری که اجازه انتقال مورد اجاره به شخص ثالث را ندارد، بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر مراحل قانونی، آن را به فرد دیگری منتقل کند، مالک می‌تواند درخواست تخلیه سرقفلی را به دلیل انتقال غیرمجاز مطرح کند و در این صورت حکم تخلیه علیه مستاجر یا متصرف صادر خواهد شد.

نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر

چنانچه مستاجر قصد داشته باشد که اجاره‌نامه را به شخص دیگری منتقل کند و این حق نیز از او سلب شده باشد و مالک ملک نیز تمایل به این انتقال نداشته باشد، مستاجر موظف است به دادگاه مراجعه کرده و درخواست صدور حکم برای اجازه انتقال منافع را ارائه دهد. در این مورد، دعوی باید علیه مالک ملک مطرح گردد و در صورتی که ملک مشاع و دارای چندین مالک باشد، این دعوی باید به‌صورت همزمان علیه تمامی مالکان اقامه شود.

نمونه رای دادگاه در خصوص تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر

در ارتباط با درخواست خواهان علیه خوانده به منظور تخلیه سرقفلی یک باب مغازه واقع در خیابان نطنز به دلیل انتقال به غیر، و با توجه به مدارک و مستندات پرونده و به‌ویژه توضیحات ارائه‌شده در تاریخ …، طرفین در حضور دادگاه اعلام کردند که خواهان بیان کرد مغازه را به پسرش برای فعالیت در عرصه بزازی اجاره داده است. همچنین ذکر شد که فرزند مذکور تحت سرپرستی مستاجر قرار دارد. خواهان به سن و بیماری مستاجر اشاره کرد و خوانده نیز این موضوع را تأیید نمود و گفت که وی در مغازه مشغول به فعالیت است، اما به دلیل ناتوانی جسمی نمی‌تواند به طور دائم در محل حاضر باشد.

ظاهر او نشان‌دهنده پیری و بیماری در هر دو پا است که مانع از حضور دائمی‌اش می‌شود. اظهارات خواهان نیز این موضوع را تأیید می‌کند که اجاره واقعی نیست. در حقیقت، با توجه به گفته‌های طرفین، انتقال از سوی مستأجر انجام نشده است و پسر مستأجر بدون داشتن استقلال مالی، به نمایندگی از پدرش عمل می‌کند. در مورد ادعای خواهان در دادخواست مبنی بر اینکه خوانده مدعی پرداخت سرقفلی است، نیز باید توجه کرد.

با توجه به اینکه نخست، چنین ادعایی از سوی متهم مطرح نشده و مدارک ارائه‌شده توسط خواهان در دادخواست به این موضوع اشاره‌ای ندارند و همچنین در لوایح ارسالی از سوی متهم نیز اشاره‌ای به این قضیه نشده است، دوم اینکه بررسی دعوی تخلیه به علت انتقال به غیر، ارتباطی با پرداخت سرقفلی ندارد و تنها در مرحله تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر، کارشناس به موضوع پرداخت سرقفلی و مقدار آن توجه می‌کند.

با این حال، اگر خواهان در دعوی تخلیه به دلیل انتقال به شخص ثالث قاطع و مصمم بود، باید دعوی را علیه منتقل‌الیه مطرح می‌کرد. با توجه به توضیحات فوق و بر اساس ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می‌شود. این رای به صورت حضوری صادر شده و ظرف مدت بیست روز از زمان ابلاغ، امکان تجدید نظر در مراجع تجدید نظر استان وجود دارد.