نظریه مشورتی قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری

به موجب ماده 101 قانون شهرداري اصلاحي مصوب 1390/1/28 نقشه اي كه مالك براي تفكيك زمين خود به شهرداري تسليم مي نمايد و يا از طريق دادگاه ها ادارات ثبت و يا دفاتر اسناد رسمي درخواست تفكيك زمين به شهرداري ارائه مي گردد بايد پس از كسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداري مربوط به خدمات عمومي از كل زمين از طرف شهرداري حداكثر ظرف سه ماه تاييد و كتبا به مالك ابلاغ شود و طبق تبصره سوم ذيل همان قانون، اراضي با سند شش دانگ و با مساحت بيش از پانصد متر مربع، شهرداري براي تامين سرانه فضاي عمومي و خدماتي تا سقف 25% و براي تامين اراضي مورد نياز احداث شوارع و معابر عمومي شهر در اثر تفكيك و افراز اين اراضي مطابق با طرح جامع و تفصيلي با توجه به ارزش افزوده ايجاد شده از عمل تفكيك براي مالك تا 25 % از باقي مانده اراضي را دريافت مي نمايد و در تبصره 4 تصريح گرديده شهرداري هيچ وجهي به صاحب ملك بابت كليه اراضي حاصل از تبصره 3 و معابر و شارع عمومي و اراضي خدماتي كه در اثر تفكيك و افراز و صدور سند مالكيت ايجاد مي شود، پرداخت نخواهد كرد و متعلق به شهرداري است. ابهامات ايجاد شده بدين شرح مي باشد كه: الف) در مواردي با تفكيك و يا افراز ملك كوچه و معابر فرعي ايجاد شده داخل در همان ملك احداث مي گردد و نيز بعضا به لحاظ دو يا سه بر بودن ملك مورد تقاضاي تفكيك طبق طرح و نقشه تفصيلي شهر ميزان اصلاحي اضلاع ملك از كوچه و خيابان هاي مجاور مشخص و به عنوان سطوح معابر از مورد مالكيت اشخاص كسر مي گردد حال آيا مي توان در دو فرضيه فوق قائل به تفكيك شويم و براي سطوح معابر اصلاحي از خيابانهاي مجاور شهر مالك را مستحق دريافت بهاي زمين عقب نشيني شده بدانيم يا اينكه در هر دو حال به لحاظ حاكميت ماده 101 اصلاحي قانون شهرداري و طبق تبصره 4 شهرداري وجهي نبايستي به مالك پرداخت كند؟ ب)طبق فرضيه اي با احتساب 25% از ملك به عنوان سرانه عمومي يا حق تفكيك معادل 75% از ملك باقي مانده كه به ميزان 25% از باقي مانده ملك يعني 75،18% زمين به عنوان سطوح معابر در نظر گرفته شود مجموعا 75،43% از ملك در اجراي ماده 101 قانون به شهرداري تعلق مي گيرد در اين فرضيه چنانچه مالك عوارض حق تفكيك را پرداخت نموده باشد و ميزان سطوح معابر ناشي از رعايت ضوابط طرح تفصيلي بيش از 75،18% باقي مانده ملك باشد آيا در اين فرضيه به استناد تبصره 4 ماده 101 همان قانون كماكان شهرداري نبايستي وجهي به مالك بابت مساحت بيش از 75،43% پرداخت نمايد و به عبارتي رايگان بودن اراضي حاصل از تبصره 3 و ناشي از افراز و تفكيك اراضي مطلق نظر قانونگذار است؟ لازم به يادآوري است طبق نقشه و طرح تفصيلي شهر قسمتي از اراضي اشخاص داخل در طرح عقب نشيني كوچه و خيابانها قرار داشته اما شهرداري با توجه به اصول حاكم بر لايحه قانوني تملك مصوب سال 58 و اصلاحي سال 1370 راسا به عنوان دستگاه مجري طرح اقدامي در جهت اجراي طرح به عمل نياورده و تقاضاي اعمال ماده 101 قانون شهرداري توسط مالك يا اداره ثبت و دادگاه موضوع اقدام شهرداري به اعمال ضوابط نقشه و طرح تفصيلي مي باشد لذا خواهشمند است با ارائه نظريه حقوقي اين شهرداري را در رفع ابهامات فني و حقوقي و نيز به منظور عدم تضييع حقوق مالكين و شهرداري ياري فرمائيد.

نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه :

الف- اعمال تبصره 3 ماده 101 (اصلاحي 1390/01/28) قانون شهرداري ها مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدي در خصوص تملك رايگان اراضي موردنياز احداث شوارع و معابر عمومي از سوي شهرداري در قبال تفكيك و افراز اراضي با سند ششدانگ و با مساحت بيش از پانصد متر مربع مطلق بوده و شامل اراضي كه در طرح تملك موضوع لايحه قانوني نحوه خريد اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 و قانون نحوه تقويم ابنيه، املاك و اراضي مورد نياز شهرداري مصوب 1370 قرار گرفته و طرح مزبور اجرا نشده است، (تملك شهرداري صورت نپذيرفته) نيز مي شود. ب- با عنايت به اين كه شهرداري ها در اجراي قوانين تملكي جهت اجراي طرح، مكلف به خريد اراضي و املاك مردم به قيمت روز بوده و توجهاً به اين كه مالكيت اشخاص قابل احترام است و اين كه اعمال حقوق مالكانه اشخاص جزو حقوق قانوني مالكين بوده و صرف اين كه مالكي مبادرت به احداث بنا ضمن اعمال عقب نشيني جهت اجراي طرح شهرداري مي نمايد، از موجبات اسقاط حقوق مالكانه مالك جهت مطالبه بهاء و قيمت روز اراضي و املاك واقع در طرح نمي باشد؛ زيرا كماكان سند مالكيت آن قسمت از ملك مالك كه داخل طرح شهرداري قرار گرفته به نام مالك بوده و خارج نمودن مالكيت مالك بدون پرداخت قيمت روز برخلاف مقررات قانوني است و نظريه مشورتي اين اداره كل به شماره 3096/7 مورخ 1388/05/20 مندرج در پرونده كلاسه 659-66-88 در خصوص مواردي است كه مالك كتباً از حقوق مالكانه دريافت قيمت ملك خويش انصراف نمايد؛ در حالي كه در پرسش مطرح شده رضايت نامه كتبي مالك وجود ندارد، بنابراين شهرداري مكلف به پرداخت قيمت اين گونه اراضي و املاك مي باشد و شهرداري نمي تواند به استناد ماده 101 اصلاحي قانون شهرداري ها مصوب 1390 مبادرت به تملك رايگان قسمت هاي اصلاحي مذكور نمايد و بايد سهم خود را به ميزان مقرر در قانون، از قسمت ديگر ملك مالك اخذ نمايد و در صورتي كه ميزان سطوح بيش از مقرره قانوني باشد، شهرداري مكلف به پرداخت قيمت روز اين اراضي به مالكين آن مي باشد و رايگان بودن تملك اراضي مرقوم نمي تواند بيش از ميزان تعيين شده در ماده 101 اصلاحي ياد شده باشد.