حق و حقوق سرایدار ساختمان

سرایدار…

بانگاهی به سیر تحول قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرائی آن قانون تملک آپارتمانها در سال 1343 و آیین نامه اجرایی آن در سال 1347 به تصویب رسید که در سال 1376 مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت.

قانون گذار در قانون تملک آپارتمان ها برای اداره امور ساختمان که تعداد مالکین آن از 3 نفر تجاوز نمی کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می دهد که زمان تشکیل این مجمع به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت زمان تشکیل با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

یکی از وظایف این مجمع اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان است و قانون گذار مکلف کرده در کلیه ساختمان هاي مشمول قانون تملک آپارتمان ها که بیش از ده  واحد آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند براي حفظ و نگاهداري و همچنین نگهداری قسمت هاي مشترك و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند. ما در این مختصر به سوالاتی چون سرایدار کیست ؟ آیا سرایدار مشمول قانون کار است ؟ وظایف سرایدار چیست؟ پاسخ خواهیم داد.

سرایداری چیست؟

سرایداری امروزه بیشتر در مجتمع های ساختمانی بزرگ که به تعبیری آپارتمان و خانه باغها معنا پیدا خواهد کرد به دلیل تعداد ساکنین سرایدار هم به نظم و نظافت مجموعه کمک خواهد کرد و هم امنیت را بالا می برد همچنین این شغل در برگیرنده وظایفی است که متصدی آنها ضمن سکونت دائم در محل عهده دار انجام اموری از قبیل حفاظت ساختمان تاسیسات و لوازم و وسایل از لحاظ سرقت خرابی و آسیب در ساعات غیر ارادی بوده و در ساعات اداری به نامه رسانی داخلی نگهبانی خدمتگزاری باغبانی و یا نظایر آن اشتغال دارند.

سرایدار کیست؟

1-سرایدار شخصی است که وظیفه دارد در یک ساختمان یا مجتمع به انجام وظایف و فعالیت‌های مختلف مربوط به آن ساختمان بپردازد.

2-در واقع سرایدار عنوان نماینده سایر افراد ساکن در ساختمان را دارد و مجموعه‌ای از وظایف و کارهای مربوط به ساختمان مانند، نظافت، حفاظت ساختمان، بررسی تأسیسات و لوازم و وسایل، جلوگیری از خرابی و آسیب و سرقت و خسارت به ساختمان در همه ساعات شبانه روز را برعهده دارد.

3-از دیگر وظایف سرایدار می‌توان به کار نگهبانی، خدمتگزاری، باغبانی و … نیز اشاره کرد.

4-ممکن است سرایدار در همان ساختمان یا مجتمع سکونت داشته باشد و یا محل زندگی وی جای دیگری باشد.

 صلاحیت‌های سرایدار ساختمان:

بر اساس ماده 35 قانون تملک آپارتمان‌ها، سرایدار باید دارای صلاحیت های عمومی زیر باشد:

• مرد باشد و ترجیحا متاهل با حداکثر یک فرزند یا درصورت تجرّد بالای 50 سال و کمتر از 60سال سن.
• گواهی عدم اعتیاد به مواد مخدر و عدم استعمال دخانیات ارائه دهد.
• گواهی عدم سوء پیشینه کیفری را نیز ارائه دهد.
• دارای سلامت جسمی و روانی باشد.
• شخصی را به عنوان ضامن معتبر که توانایی ارائه چک بانکی جهت تضمین تخلیه ملک را دارد، را به مدیر ساختمان معرفی نماید.

قانون مشمول سرایداری کدام است؟

در قوانین موضوعی قانون خاصی به عنوان قانون سرایداری تصویب نشده است ولی به دلیل انکه رابطه سرایدار و مالکین مانند رابطه کارگر و کارفرما می باشد مطابق تعریفی که قانون گذار در قانون کار از کارگر و کارفرما نموده بنابراین مشمول قانون کار خواهد بود.

وظایف سرایداری کدامند ؟

وظایف سرایدار به شرح زیر است:

1- نگهبانی از ساختمان و مراقبت در حفظ امنیت ساختمان و واحدها

2- نظافت راهروها و پله ها- لابی- پارکینگها- آسانسور- پشت بام- محوطه بیرونی ساختمان و کلیه مشاعات عمومی ساختمان

3- برف روبی حیاط، راه عبوری پارکینگها و محوطه بیرونی ساختمان در فصول سرد سال

4- آبیاری باغچه ها و مراقبت از فضای سبز ساختمان

5- مراقبت از آسانسور، تاسیسات گرمایشی و برقی و تجهیزات ساختمان

6- جمع آوری کیسه زباله ساکنین از درب منازل در ساعت مشخص شده توسط مدیر

7- اجرای دستورات مدیر ساختمان

انجام امور شخصی ساکنین جزو وظایف سرایدار محسوب میشود ؟

امور شخصی ساکنین به سرایدار از قبیل نظافت منزل، نظافت اتومبیل، خرید و کمک در جابه جایی وسایل و نظایر آن با توافق فی ­مابین طرفین بلامانع خواهد بود که مطابق ماده 10 قانون کار به این موضوع اشاره شده است و براساس ماده 9 قانون مذکور باید شرایط منعقده مشروع باشد.

آیا سرایدار مشمول قانون کار خواهد شد ؟

به موجب آیین‌ نامه اجرایی موضوع ماده 190 قانون کار  مستخدمین منازل مشمول قانون کار خواهند شد  بنابراین اعمال ماده 148 قانون کار برای این دسته از شاغلین امری ضروری محسوب و کارفرمایان موظف هستند نسبت به بیمه کردن آنان طبق قراردادکار نزد سازمان تامین اجتماعی محل اقدام کنند به استناد ماده 3 قانون کار از آنجایی که کارفرما هم می‌تواند شخص حقوقی باشدو هم حقیقی،بنابراین سازمان تامین اجتماعی محل نیز موظف است نسبت به ایجاد کد کارگاهی اینگونه کارگاه ها اقدام و نسبت به پذیرش لیست بیمه آنان اقدام کند.

مدت زمان قرارداد سرایداری چقدر است ؟

براساس ماده 40 قانون تملک ساختمان‌ها، مدت قراردارد با سرایدار به صورت سه ماهه است. در ادامه در صورتی که مدیر رضایت داشته باشد و ساکنین نیز از عملکرد سرایدار راضی باشند، قرارداد سرایداری برای دوره‌های سه ماهه، توسط مدیر تمدید می‌شود.

بیشتر بخوانید:ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها

حقوق سرایدار در صورت اخراج وی ؟

طبق قانون مدت کار برای این نو مشاغل به صورت تمام وقت است تا بتواند کلیه مزایای متصور در قانون را مطالبه نماید لذا برای اثبات ادعا باید مستندات کار و تمام وقت بودن را دارا باشد بنابراین با توجه به کارکرد در ساختمان سرایدار میتواند نسبت به مزایایی ضمن و پایان خدمت خود نسبت به بیمه و طرح دادخواست به اداره کاراقدام نماید.

دیگر استنادات قانونی سرایدار و سرایداری :

ماده 34:

 با توجه به قرارگرفتن سوئیت سرایداری در طبقه منهای یک ساختمان، به انتخاب مدیر شخصی ذی صلاح بر اساس این مقررات به عنوان مستاجر سوئیت مذکور انتخاب شده، با وی قرارداد اجاره ساختمان تنظیم می شود. ما به ازای اجاره ماهیانه، ایشان متعهد می شود به عنوان سرایدار خدمات مطرح در این مقررات را انجام دهد.

ماده 37 : 

سرایدار مکلّف است در ایام تعطیلات خصوصاً تعطیلات عید نوروز به صورت تمام وقت در ساختمان حاضر بوده و نگهبانی از ساختمان را بر عهده گیرد.

ماده 38 :

سرایدار مجاز به سکنی دادن افرادی غیر از افراد ذکر شده در قرارداد اجاره نیست.

ماده 39 :

سرایدار مجاز خواهد بود با هماهنگی و موافقت مدیر در سال حداکثر به مدت ده روز و با معرفی فرد جایگزین به مرخصی برود.

ماده 40 :

مدت قرارداد اجاره سرایدار سه ماه بوده که در صورت رضایت مدیر و ساکنین از عملکرد سرایدار، برای دوره های سه ماهه، توسط مدیر قابل تمدید است.

ماده 41:

هر ساله در مجمع، مبلغی جهت تقدیر از زحمات سرایدار مشخص می شود که در صورت رضایت مدیر از عملکرد سرایدار به صورت ماهانه و از محل شارژ قابل پرداخت خواهد بود.

ماده 42:

 انجام فعالیتهای شغلی سرایدار و حضور و غیاب وی در ساختمان باید با مدیر هماهنگ شده به گونه ای که لطمه ای به وظایف مندرج در ماده 36 وارد نشود.

ماده 43 :

 انجام امور شخصی ساکنین جزء وظایف سرایدار نبوده و واگذاری امور شخصی ساکنین به سرایدار از قبیل نظافت منزل، نظافت اتومبیل، خرید و کمک در جابجایی وسائل و نظایر آن به شرط آنکه خدشه ای به وظایف اصلی سرایدار وارد نکند و با توافق فی مابین طرفین جهت جبران زحمات سرایدار بلامانع خواهد بود.

ماده 44:

 سرایدار متعهد می شود در صورت عدم رضایت مدیر از عملکرد وی حداکثر ظرف مدت 15 روز نسبت به تخلیه سوئیت سرایداری اقدام نماید در غیر این صورت موضوع از طریق مراجع قانونی و نیز به اجرا گذاشتن چک تضمین پیگیری خواهد شد.

ماده 45:

سوئیت سرایداری جزء مشاعات ساختمان بوده و تغییر کاربری آن به منظوری غیر از سکونت سرایدار تنها منوط به اجماع تمامی مالکین ساختمان خواهد بود.

ماده 46:

سرایدار مکلف به رعایت مفاد این مقرارت، دستورات مدیر و شئون اخلاقی و عرفی ساکنین ساختمان بوده و در صورت تخلف از این موارد، متناسب با موضوع جریمه ای توسط مدیر برای وی در نظر گرفته خواهد شد.

جهت مشاوره با وکیل ، مشاوره حقوقی ،وکیل قرارداد ،وکیل پایه یک دادگستری وکیل حقوقی می توانید تماس بگیرید