قانون پیش فروش آپارتمان با آخرین اصلاحات

قانونگذار با هدف جلوگیری از کلاهبرداری، واحدهای پیش فروش شده (منظور انتقال یک واحد پیش فروشی به چند نفر) عدیده، در سال 1389 قانون پیش فروش آپارتمان ها را به تصویب رساند که آیین نامه اجرایی آن در مورخه20/3/93(4 سال بعد) صادرشد.

قانون پیش فروش آپارتمان با آخرین اصلاحات

در این مقاله قانون پیش فروش آپارتمان با آخرین اصلاحات میخوانیم که:

برابر این قانون، اگر کسی قصد واگذاری آپارتمان خود را به صورت پیش فروش، به دیگری داشته باشند، باید از قانون پیش فروش آپارتمان ها اطلاع کامل داشته باشند و از آن تبعیت کنند.

بعضا رویت می شود متأسفانه به جهت عدم همکاری شهرداری ها در صدور شناسنامه فنی و … این قانون، قابلیت اجرا در بعضی از شهرها را ندارند.

قانون پیش فروش آپارتمان ها جزء قوانین آمره بوده و طرفین قرارداد، نمی توان برخلاف آن توافق کرد یا از آن چشم پوشی کرد.

 

مفهوم پیش فروش آپارتمان

به مفهوم قبل از به فروش رساندن و یا قبل از خرید کردن است.

هر قرارداد پیش فروشی حداقل دارای 2 نفر می باشد.

الف- فروشنده (پیش فروشنده)

ب- خریدار (پیش خریدار)

نکته

قرارداد پیش فروش باید الزاماً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد و موضوع پیش فروش بودن ملک می بایست در سند قید گردد.

ماده 1 قانون پیش فروش آپارتمان ها بیان می دارد:

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون “قرارداد پیش فروش ساختمان” محسوب می شود.

در این ماده 2 نکته نهفته است:

1-اگر ساختمانی از جهت بنا تکمیل شده باشد(تاقبل از اخذ پایان کار) الزاماً می بایست واگذاری آپارتمان های در چهارچوب پیش فروش، صورت گیرد و لاغیر.
2-تغییر عنوان قرارداد تحت عناوین دیگر از جمله مشارکت و بیع، موجب رفع مسئولیت کیفری متخلفین نمی شود.

این مطلب را از دست ندهید

ماده 20 قانون پیش فروش آپارتمان

ماده 6 قانون پیش فروش آپارتمان ها 

پیش فروش آپارتمان ها توسط مشاور املاک 

پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی 

شرایط فسخ پیش فروش آپارتمان 

چه کسانی می توانند قراداد پیش فروش منعقد نمایند؟

به موجب تبصره ماده 1 قانون مرقوم، اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرارمی گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:
1-سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

2-مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موحب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

نکات این ماده این است که:
الف- مالکین و سازندگان(سرمایه گذار) حق پیش فروش واحدها را دارند اعم از مالکین رسمی باشند یا به نحوی حقی در خصوص ملک به آنها تعلق گرفته باشد.

ب-مستاجرین ملکی و دولتی و اوقافی که اجازه احداث بنا را روی عرصه دارد.

میزان مجازات متخلفین قانون مرقوم

ماده23قانون:
افرادی که بدون درنظرگرفتن این قانون اعم از اینکه بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از 91 روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهاربرابر مبالغ و اموال دریافتی از پیش خریدار محکوم می گردند.
آیا این جرم قابل گذشت است؟
با توجه به تبصره ذیل ماده 23 قانون پیش فروش، شکایت در خصوص این جرم فقط با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی قابل تعقیب است  و درصورتی که شاکی گذشت کند، تعقیب جرم یا اجرای حکم متوقف می شود فلذا جزء مذکور جرائم قابل گذشت محسوب می شود.

مجازات مشاورین املاک:

حسب ماده 24 قانون پیش فروش در صورتی که مشاورین املاک ضمن تخلف از مقررات این قانون، تحت عناوین محتلف از جمله مبایعه نامه، مشارکت و … تنظیم نمایند به شرح ذیل محکوم می گردند:

باراول:تا یکسال حبس

باردوم:تادوسال تعلیق پروانه کسب

بارسوم:ابطال پروانه کسب

مرور زمان شکایت کیفری

حسب ماده 106 همان قانون مجازات اسلامی، در جرایم تعزیری قابل گذشت هرگاه متضرر از جرم در مدت یکسال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم شکایت نکند، حق شکایت کیفری او ساقط می گردد. مگرثابت کند که به دلایلی که خارج از اراده و اختیار او بوده نمی توانسته شکایت کند مثلا در حبس و … بوده و یا اینکه متهم او را حبس نموده تا او شکایت ننماید در این صورت ابتدای مدت یکسال از تاریخ رفع مانع محسوب می شود.

آیا پیش خریدار حق انتقال آپارتمان خریداری شده را دارد؟

خیر پیش خریدار فقط با رضایت پیش فروشنده می تواند حق و حقوق خود را به دیگری منتقل نماید و در صورت رضایت پیش فروشنده به انتقال، تمام حق و حقوق و مسئولیت های پیش خریدار به خریدار جدید منتقل می شود در صورت عدم رعایت این شرط، قرارداد منعقده، در مقابل پیش فروشنده اعتباری ندارد.

طبق ماده 15

عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال سند رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

نکته

حسب این ماده عرصه و اعیان و اقساط و وجوه را نمی توان در چهارچوب قانون اجرای احکام مدنی توقیف نمود.

مدارک لازم جهت انعقاد قرارداد پیش فروش

• دفترخانه ها، پس از اخذ مدارک ذیل، می بایست مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند.
• سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره
• شناسنامه فنی (هر واحد ساختمانی مجزا)
• پروانه یا جواز ساخت کل ساختمان
• بیمه نامه مسئولیت (موضوع ماده9 قانون پیش فروش ساختمان)جوابیه استعلام به عمل آمده، از اداره ثبت اسناد و املاک محل

شرایط ساختمان جهت تنظیم قرارداد پیش فروش 

الف-ملک می تواند دارای کاربری اعم از مسکونی، تحاری، اداری و … باشد

ب- ملک دارای پروانه ساختمانی باشد.

ج-دارای شناسنامه فنی باشد.

د-دارای سند مالکیت رسمی باشد.

شرایط قرارداد پیش فروش چیست؟

-مشخصات کامل طرفین قرارداد اعم از مالکین و سازنده

-مشخصات کامل ملک اعم از پلاک ثبتی فرعی و اصلی/بخش و …

-مشخصات و اوصاف دقیق ساختمانی که باید سوخته شود.

مشخصات فنی و معماری  کل ساختمانی که واحد در آن احداث می شود. مثلا تعداد طبقات، متراژ عرصه، تعداد واحد های اپارتمانی، سیستم گرمایشی و سرمایشی و …

قیمت مورد معامله + مبلغ و تعداد اقساط

مشخصات قبوض اقساط

زمان تحویل آپارتمان ها و تعیین تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی تعیین خسارات

تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی

ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط معوقه از ناحیه پیش خریدار

اگر پیش خریدار ظرف مدت یک ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه ارسالی از ناحیه دفترخانه، اقساط معوقه را پرداخت ننماید، پیش فروشنده حق فسخ معامله را دارد

نکته

قرارداد پیش فروش تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی، به هیچ وجه سند رسمی ملکی (منگوله دار یا تک برگی) محسوب نمیشود.

جهت نوشتن قرارداد پیش فروش و یا پیش خرید آپارتمان بصورت اصولی و قانونی باید از وکیل قرارداد بهره گرفت. نوشتن این نوع قراردادها به علت جزئیات و نکات ظریف، نیاز به تخصص، مهارت و تجربه دارد و عدم مشاوره و حضور یک وکیل مجرب ممکن است شما را دچار ضرر و زیان جبران نشدنی کرده و علاوه بر صرف وقت و هزینه فراوان مشکلات عدیده دیگری را نیز برای شما بوجود می آورد.

داود چشمی از وکلای برجسته و با سابقه در این حوزه علاوه بر ارائه مشاوره تخصصی، با نوشتن قراردادی دقیق و موشکافانه و با در نظر گرفتن تمامی جزئیات مربوطه آرامش خیال را به شما هدیه میدهد.

 

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا  وکیل قرارداد  وکیل ملکی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.