پیش فروش آپارتمان
قانون گذار در قانون مدنی در فروش مالی که قابلیت لمس و دیدن دارد تاکید بر وجود آن در زمان انعقاد عقد کرده است ولی در قانون پیش فروش آپارتمان چون هنوز مورد معامله وجود ندارد طرفین می توانند به عنوان مالی که در آینده موجود می شود معامله کنند و از نظر قانون نیز این نوع معامله هیچ گونه ایراد حقوقی نخواهد داشت.
فهرست مطالب این مقاله
ولی در مواردی این نوع معاملات ممکن است دست خوش یک مشکلات پیچیده ای شوند از جمله مشکلات و اختلافاتی که بین فروشنده و خریدار و پیمانکار به وجود می آید و باعث می شود که پرونده های زیادی در مراکز قضایی را به خود اختصاص دهد در این خصوص پیشنهاد می کنیم برای آنکه در قراردادهای مشارکت با مشکلی رو برو نشوید مقاله ذیل را مطالعه بفرمایید:
نکات قانونی پیش فروش آپارتمان:
در یک قرارداد مشارکت در ساخت گام اولی که هریک از طرفین برای آن باید قدم برداشته تنظیم قرارداد می باشد که در آینده دچار بحرانهای ناگهانی و یا تخلفاتی که منجر به خسارت به طرفین شود نشوند در نتیجه بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور قراردادها مشاوره نمایید چرا که امروزه بسیاری از نگرانی ها در انعقاد قراردادها بیشتر در حوزه املاک خواهد بود و حتی نیز افراد با هدف آگاهی کامل از انعقاد آن ممکن است خسارات هنگفتی به آنها وارد شود.
البته این اختلافات در زمانی که قیمت املاک در بازار افزایش یابد بین طرفین معامله بیشتر خواهد شد به همین دلیل قانونگذار همانند مسائل و مشکلات دیگر قانونی را، برای حل بسیاری از مشکلات تصویب نمود که قانون پیش فروش ساختمان از آن جمله از قوانین است.
تصویب قانون پیش فروش ساختمان:
قانون پیش فروش ساختمان توسط قانون گذار درسال 1389 تصویب و در سال1393، آیین نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ قانونی شد.
قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟
هر قراردادی با هرعنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان»محسوب می شود.
چه اشخاصی می توانند اقدام به پیش فروش آپارتمان کنند؟
مطابق تبصره ماده 1 قانون مذکور اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:
- سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
- مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
چه مواردی در قرارداد پیش فروش باید بیان شود؟
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره
طبقه، شماره واحد، توقف گاه
(پارکینگ) و انباری.
٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان،سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و
شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
٩ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
١٠ـ معرفی داوران
این قانون قراردادهای پیش فروش آپارتمان بعد از تنظیم آن مطابق قانون و درج موارد مذکور در ماده 2 قانون فوق الذکر باید به موجب سند رسمی تنظیم شود و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال شود ولیکن عده ای به دلیل عدم آگاهی از قانون برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه ها مشاوران املاک رجوع میکنند و به تنظیم سند عادی بسنده میکنند که این خود از نظر قانون جدید نوعی جرم تلقی خواهد شد.
سند چیست؟
سند در قانون آیین دادرسی مدنی یکی از ادله اثبات است که نوشته است شخص در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد است.
انواع سند:
سند در قانون به:
1-عادی
2-رسمی
تقسیم میشود که بر حسب موضوع دارای اعتبار متفاوت است.
مزایای سند رسمی با عادی:
اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی دارای مزایای بیشتری است از جمله قدرت اجرایی اوست همچنین در مورد اسناد رسمی فقط ادعای جعل میتوان نمود و انکار و تردید نسبت به آن شنیده نخواهد شد این در حالی است که سند عادی در معرض جعل و تکذیب قرار خواهد گرفت.
دعاوی ناشی از سند عادی در املاک:
امروزه بیشترین دعاوی در زمینه املاک فاقد سند یا انتقال با سند عادی خواهد بود زیرا اعتبار اسناد عادی درجرم انتقال مال غیر نمایان خواهد شد که این مورد کمتر در اسناد رسمی اتفاق خواهد یافت و دلیل معامله معارض شاید به اشتباه ثبتی منجر باشد از نوآوری قانون پیش فروش ساختمان انتقال با سند رسمی است که این نوآوری از فروش آپارتمان به چند نفر جلوگیری خواهد کرد همچنین با وجود صدور شناسنامه فنی با قید جزئیات باعث میشود که سازنده از برخی از تعهدات خود تخلف نکند.
ضمانت عدم اجرای تعهدات توسط پیش فروشنده:
مطابق ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها، چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهداتش عمل ننماید علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 قانون مذکور (تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی) مکلف است به شرح ماده جریمه تاخیر بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نخواهد بود.
ضمانت اجرای اختلاف مساحت درصورت مجلس تفکیکی و قرارداد مشارکت:
در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد:
مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا 5 درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و درصورتی که بیش از 5 درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
اگر مساحت واحد تحویل شده کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد:
پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.
همچنین درصورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت رو بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.
ضمانت اجرای ناشی از عیب بنا و تجهیزات:
به موجب ماده 9 قانون فوق الذکر پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
مالکیت خریدار نسبت به ملک خریداری شده:
در قرارداد پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد بر اساس توافق طرفین است ولی حداقل 10 درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند بر این اساس پیش خریدار به موجب ماده 13 به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی مالک ملک پیش فروشنده خواهد شد و در پایان مدت قرارداد و اتمام ساخنمان با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.
چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروشنده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید در غیر این صورت یعنی عدم پرداخت اقساط پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند و دفترخانه نیز مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
اجرای تعهدات از طرف خریدار و عدم تکمیل ساختمان:
درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از 10 درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.
حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.
شارژ ساختمان -قوانین مربوط به شارژ ساختمان -مصادیق شارژ ساختمان
آیا مال پیش فروش قابلیت توقیف خواهد داشت؟
عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.
گروه وکلای حکمت:
با در اختیار داشتن وکلای پایه یک دادگستری و وکیل ملکی مجرب آماده پاسخگویی به شما عزیزان هستند چنانچه در مورد پیش فروش آپارتمان به مشکلی و سوالی برخورد کردید لطفا با ما تماس بگیرید.
سلام ایا امکان این است که فروشنده یک دانگ از زمینی را به نام خریداری که یک واحد از مثلا شش واحد را خریده بزند تا خریدار مطمئن شود که فروشنده ان واحد را به نام چند نفر نزده است؟
اگر نیست چه راهکاری برای این مشکل فروش به چند نفر وجود دارد؟
سلام وقت بخیر. بله با انجام استعلاماتی میتوانید آگاهی پیدا کنید که ملک به چند نفر واگذار شده است. در صورت تمایل میتوانید با شماره [با شماره های موجود در پایین وب سایت] تماس حاصل فرمایید.