فروش ملک مورد رهن/شرایط-کاربردی*

فروش ملک مورد رهن/شرایط-کاربردی*

رهن چیست؟

رهن یعنی به گرو گذاشتن مالی از طرف مدیون به طلبکار در واقع مال وثیقه دین قرار میگیرد.

عقد رهن چه عقدی است ؟

مثلا : شخصی به منظور اخذ وام ، سند ملکی خود را در بانک (به عنوان وثیقه عودت وام ) بگذارد و وامی تحت عنوان ( خرید خانه یا ملک و تعمیرات وبرای هر نیاز شخصی … ) بگیرد.

فروش ملک مورد رهن

فک رهن در لغت:

فک در لغت به معنای جدا کردن و رهانیدن آمده است .

 فک رهن در اصطلاح حقوقی:

در اصطلاح حقوقی به آزاد کردن مال گرو گذاشته شده گفته می شود.

 فک رهن در فقه و حقوق ایران:

در فقه و حقوق ایران فک رهن عبارت است از خروج مال مورد رهن از حالت وثیقه.

به عبارت دیگر زمانی که ملکی به عنوان وثیقه در اختیار نهادی مثل بانک باشد و از آن حالت خارج شود.

بنابراین رهن مانند یک نوع وثیقه برای اطمینان خاطر طلبکار است تا در صورتی که مدیون از پرداخت دین خود سر باز زد و فک رهن انجام نداد ، بتواند از مال مورد رهن (رهینه) حق خودش را تحصیل کند.

فروش ملک مورد رهن

ویژگی عقد رهن چیست و تفاوت آن با فسخ عقد چیست؟

قانون گذار در قانون بعضی از عقود را زمانی صحیح می داند که مال به قبض داده شود بنابراین:

اجاره مال مرهونه

بعد از تحقق عقد رهن مدیون یا راهن همچنان بر مال خود سلطه مالکانه دارد بنابراین راهن می تواند منافع ملک خود را اجاره دهد.درواقع اگر چه که در عقد رهن مال مرهونه باید به قبض مرتهن داده شود ولی ادامه قبض شرط صحت عقد رهن نیست. همانگونه که در عمل هم مشاهده میشود پس از رهن مال در تصرف راهن قرار میگیرد و  میتواند منافع مال مرهونه به دیگری اجاره دهد.

باید به این نکته توجه داشت که اجاره مال مرهونه نباید با حقوق مرتهن در تضاد باشد مثلا این اجاره نباید به صورت سرقفلی یا به مدت خیلی طولانی یاشد.

بیشتر بخوانید:ابطال سند رهنی

به رهن گذاشتن مال غیر چگونه است ؟

مدیون باید مالک مالی باشد که به رهن می گذارد ولی اگر مال دیگری را به رهن گذارد این عقد بدون اذن مالک فضولی است و باید به این رهن رضایت دهد بنابراین بعد از رضایت مانند زمانی است که کسی مال خود را وثیقه دین دیگری قرار داده است.یعنی شخص میتوان مال خود را به دیگری عاریه دهد تا به رهن بگذارد. به این نوع رهن در اصطلاح حقوقی رهن عاریه میگویند.

به رهن گذاشتن مال مشاع چگونه است؟

در عقد رهن راهن باید مالک چیزی باشد که به وثیقه می گذارد بنابراین مالک سهم مشاع می تواند فقط در حدود سهم خود آن را در وثیقه دین خود قرار دهد.اگر شخصی تنها مالک بخشی از یک مال مشاعی باشد نمیتواند تمام مال را وثیقه دین قرار دهد و نیازمند رضایت سایر شرکاست.

آیا سرقفلی قابل رهن است؟

حق سرقفلی از آنجا که یک حق است و قابل لمس نیست قابل رهن نیز نمیباشد چون مطابق قانون مال عینی و قابل لمس و دیدن میتواند رهن قرار گیرد مثل( زمین، خانه ، ماشین و….)

از کجا بفهمیم سند در رهن بانک است؟

خریدار باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و از سند آن استعلام کند بنابراین حتی الامکان توصیه می شود از معاملات ملکی که در رهن است خود داری کنید و اگر طالب انعقاد عقد هستید حتما در قرارداد تصریح کنید تا از مخاطرات آینده به اطلاع طرفین مخصوصا خریدار رسیده باشد.

بسیاری از اوقات دیده میشود افراد ملکی را به صورت قولنامه ای خریداری میکنند و پس از آن هنگام تنظیم سند رسمی متوجه میشوند که ملک در رهن قرار دارد. بنابراین توصیه میشود قبل از انعقاد قرارداد حتما ملک را مورد استعلام  قرار دهید.

فروش ملک مورد رهن/شرایط-کاربردی*

فک رهن در چه صورت امکان پذیر است:

1. پرداخت کامل دین از ناحیه مدیون.

نکته : با پرداخت قسمتی از دین ، نمی توان درخواست فک رهن از مال مورد رهن نمود.

2. طلبکار ( رهن گیرنده ) از حق خود به طور کامل صرف نظر کند و ذمه مدیون را از پرداخت دین مبری کند.

3. طریق پرداخت دین و رسیدن طلبکار به حق و حقوقش و یا از طریق ابراء دائن محقق خواهد شد.

طرح دعوی فک رهن توسط اشخاص چگونه است؟

1.طرح دعاوی بنحو مجزا ( جداگانه ):

در این نوع دعوای اشخاص به منظور دریافت وام ( بازسازی ومرمت ویا ساخت و یا…..) به یکی از بانک های مستقردر سطح کشور مراجعه مینماید و در قبال دریافت وام اموال و یا اسناد خود را در رهن بانک قرار می دهد تا النهایه پس از تسویه وام از ناحیه گیرنده وام ، بانک از مال مورد رهن رفع اثر نماید اما بانک به تعهد خود، مبنی بر بازگرداندن مال مرهونه با به اصطلاح رهن عمل ننماید ، که در این صورت شخص وام گیرنده، میبایست دادخواست الزام به فک رهن را بصورت مجزا تقدیم محکمه نماید .

2. طرح دعوی  توام با، الزام به تنظیم سند رسمی:

این دعوا که عموماً بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و یا خریداران ملک بطرفیت فروشنده و… مطرح می گردد بدین نحو می باشد که سازندگان قبل از فروش آپارتمان یا ملک و …. ملک را در اختیار بانک قرار می دهند تا وامی جهت ساخت دریافت کند .

سپس سازندگان آپارتمان را بصورت مبایعه نامه ای و یا طرق دیگر …. به خریدار می فروشند و تعهد می کنند که ملک را در زمان معین ، فک رهن و سند رسمی را به نام خریدار نمایند که به این تعهد خود عمل نمی کنند که در این صورت می بایست دعوی فک رهن را توامان با تنظیم سند مطرح نمود.

دعوی الزام به فک رهن چگونه است؟

در مواقعی پیش می آید که طلب بطور کامل ادا شده است و مدیون دین خود را پرداخت کرده است اما طلبکار فک رهن نمی کند ، یعنی با توجه به تسویه بدهکار ، طلبکار مال مورد وثیقه را آزاد نمی کند در اینجا شخص راهن می‌تواند دعوای «الزام به فک رهن»‌ را اقامه کند.

مسئولیت طلبکار  د رمقابل مال مرهونه

ید طلبکار که در گذشته امین و امانت‌دار مال بوده است (ید امانی داشته)،‌ بعد از پرداخت دین و عدم فک رهن تبدیل به غاصبی می‌شود که در صورت هرگونه خسارت و آسیبی ضامن خواهد بود .

فک رهن از چند طریق قابل انجام است ؟

1-پرداخت دین از طرف رهن دهنده

2-صرف‌نظر کردن کسی که مال غیر نزد او رهن گذاشته‌ شده از مال مرهونه

3-ابراء دین از طرف کسی که مال غیر نزد او رهن گذاشته ‌شده

با اسقاط دین، مال مرهونه از قید رهن رها خواهد شد و دیگر دینی باقی نخواهد ماند.

گروه وکلای حکمت ،با بهره گیری از  وکیل متخصص و با تجربه آماده ارائه مشاوره حقوقی به صورت تمام وقت به شما هموطنان عزیز و گرامی می باشد .در صورت نیاز به وکیل ملکی با شماره های درج شده در سایت تماس حاصل فرمایید.