شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده

فسخ مبایعه نامه ممکن است از طرف فروشنده و یا خریدار صورت گیرد. شرایطی که فسخ مبایعه نامه را امکان پذیر می کند، می بایست از طریق شروط ضمن عقد و خیارات صورت گیرد.

بمنظور تشریح مطالب فوق، در این مقاله شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده را قرار داده ایم. پس تا انتهای مقاله همراه ما باشید.

شرایط فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده

در اینجا سوالی که مطرح می شود این است که:

آیا فروشنده یا خریدار می توانند بدون هیچ دلیلی، مبایعه نامه را فسخ نمایند؟

در پاسخ به این سوال می بایست بیان داشت:

با توجه به اینکه عقد بیع (منظور همان مبایعه نامه) جزء عقود لازم می باشد (منظور عقودی که هیچ یک از خریدار و فروشنده نمی توانند براحتی آن عقد را بر هم بزنند) امکان فسخ مبایعه نامه وجود نداشته مگر، در موارد خاص که در ذیل به توضیح آن می پردازیم:

موارد امکان فسخ مبایعه نامه

1. در قرارداد حق فسخ برای یکی از طرفین، قید شده باشد.

بطور مثال: در قرارداد مبایعه نامه قید شود چنانچه چک خریدار برگشت بخورد، فروشنده ظرف 45 روز از تاریخ برگشت چک، حق فسخ قرارداد را دارد.

 البته از این قبیل شرط ها ممکن است به شیوه های دیگری هم قید شده باشد.

هم چنین امکان دارد حق فسخ، بدون دلیل هم برای یکی از طرفین قرارداد، در نظر گرفته شده باشد.

***بنابراین در اینجا حق فسخ در قرارداد، می بایست الزاما درج شده باشد.

2. یا در قرارداد، بند انفساخ (ازبین رفتن خود بخود قرارداد در صورت تخلف هر یک از خریدار و یا فروشنده) پیش بینی شده باشد.

بطور مثال: در قرارداد قید شده باشد چنانچه خریدار به تعهد خود مبنی بر پرداخت چک، اقدام ننماید، معامله خودبخود و بدون اراده طرفین منفسخ است.

بنابراین در هر صورت اگر در قرارداد شما حق فسخ یا منفسخ شدن درج نشده باشد، براحتی نمی توانید قرارداد را برهم بزنید.

3. البته در یک مورد دیگر نیز می توان مبایعه نامه را فسخ نمود و آنهم مواردی مثل خیارات است که در مقاله انواع خیارات توضیح داده شده است. 

شرایط کلی فسخ مبایعه نامه

در ذیل شرایط کلی فسخ مبایعه نامه را مرور می کنیم:

• قصدطرفین:

خریدار یا فروشنده اراده برای فسخ قرارداد داشته باشند.

• رضایت طرفین:

خریدار یا فروشنده می بایست بر فسخ قرارداد، داشته باشند. چرا که چنانچه بدون رضایت و با اکراه بخواهند این کار را انجام بدهند، از لحاظ حقوقی فاقد اثر می باشد.

• اهلیت طرفین:

فسخ کننده می بایست اهلیت فسخ داشته باشد. بدین معنا که از نظر عقل و سن، مشکلی نیز نداشته باشد.

• درج حق فسخ قرارداد در مبایعه نامه:

1. در تمامی مبایعه نامه‌ها می‌توان بندی را اضافه نمود که به موجب آن، طرفین مجاز می‌شوند که طی مدت زمان مشخص، با رعایت قوانین، ارائه‌ی دلایل موجه و در صورت تمایل، مبایعه نامه‌ی امضا شده را فسخ نمایند.
2. نکته‌ی چهارم بسیار مهم است؛ چرا که فسخ یک طرفه‌ی مبایعه نامه تنها در صورتی ممکن است که، حق آن برای طرفین در متن قرارداد پیش بینی شده باشد؛ بنابراین در هنگام امضای قرارداد، حتما از ذکر شدن بند مذکور در مبایعه نامه مطمئن شوید.
3. ضمنا به این نکته هم دقت کنید که درج جمله «اسقاط کافه خیارات» در مبایعه نامه، به طور کلی حق فسخ قرارداد را در مواردی که ممکن است اختیار فسخ معامله را داشته باشید، از شما می‌گیرد؛ بنابراین حواستان باشد که قراردادی که این جمله در آن آمده‌ است را امضا نکنید.

در صورتی که کلیه شروط بالا محقق شده باشد، فسخ معامله ممکن خواهد بود؛ لکن به یاد داشته باشید که شرایط چهارگانه مذکور، تنها شرایط و الزامات اصلی برای فسخ معامله هستند و فسخ معامله نیازمند خیارات و شروط ضمن عقد است.

در ادامه‌ی مقاله به این مبحث می‌پردازیم:

حق فسخ (خیار فسخ)

بر اساس ماده 449 قانون مدنی:

“خیار فسخ به هر لفظ و یا فعلی که دلالت بر آن نماید، واقع می شود” و با این که اعلام اراده برای تحقق فسخ ضروری است آنچه که مورد بحث است، اراده باطنی (یعنی دارنده حق فسخ واقعا می بایست قصد فسخ داشته باشد) میباشد و در صورتی اعتبار خواهد داشت که اراده های سالم، آن را اعلام نمایند.

فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده چگونه است؟

مطابق ماده 185 قانون مدنی:

عقد بیع (منظور مبایعه نامه یا قولنامه) عقدی لازم است که هیچ کدام از طرفین معامله (چه فروشنده و چه خریدار) جزء در موارد معین  (مندرج در ذیل) حق فسخ و برهم زدن آن را نخواهند داشت، مگر در موارد ذیل:

حق فسخ مبایعه نامه توسط طرفین قرارداد

طرفین (فروشنده یا خریدار) حق فسخ قرارداد را در مبایعه نامه در موارد خاصی از جمله (عدم پرداخت ثمن و یا موارد دیگر ….)  پیش بینی کرده باشند.

به موجب مبحث مربوط به خیارات قانون مدنی، در موارد خاصی، قانونگذار برای فروشنده و یا خریدار حق فسخ را پیش بینی کرده باشد.

بطور مثال:

1. خیار عیب (مورد معامله معیوب در آید)

2.خیار غبن (فروشنده زیر قیمت فروخته باشد – البته در صورت شرایط خاصی) و یا …

و در این مورد اسقاط کافه خیارات در قرارداد، ذکر نشده باشد.

مطابق با ماده 219 قانون مدنی:

لزوم اجرای عقد لازم بین طرفین معامله و قائم مقام آنها، بر این امر تاکید مینماید که، موارد بر هم زدن معامله طبق قانون به دو صورت بیان شده است از جمله  اقاله و فسخ.

فسخ عملی مبایعه نامه

از آنجا که مبایعه نامه ماهیت حقوقی دارد در موارد خاصی ممکن است به دلیل اقدامات یکی از طرفین بالاخص فروشنده جنبه کیفری یابد دراین مورد اگر در مبایعه نامه ای فروشنده موردمعامله را به دیگری بفروشد می تواند در مقام دفاع از خود به فسخ فعلی و عملی مبایعه نامه استناد و خود را از اتهام فروش مال غیر تبرئه نماید قانونگذار در این راستا فسخ عملی معامله را در ماده 449و450و451 نیز تایید نموده است.

وکیل فسخ مبایعه نامه

امروزه فسخ مبایعه نامه و دعاوی ناشی از اختلافات طرفین قرارداد در محاکم دادگستری، بسیار شایع شده است. از اینرو مشاوره با وکیل مبایعه نامه که در حوزه ملکی و قراردادها تبحر و تجربه کافی را دارد بسیار با اهمیت بوده و شما را برای رسیدن به نتیجه مطلوب یاری خواهد نمود.

گروه وکلای حکمت با کادری مجرب و وکلای متخصص در امور حقوقی، کیفری، ملکی و …. آماده خدمت رسانی به شما هموطنان عزیز میباشد.

نکات حقوقی در تنظیم مبایعه نامه

ممکن است که قبل از تنظیم سند، ابتدا نوشته هایی بصورت دستی و در ارتباط با مورد معامله و شرایط آن نوشته و توافق شود و یا در دفاتر املاک داخل فرم هایی تحت عنوان مبایعه نامه نوشته شود.

هدف از نوشتن اینگونه پیش نویس ها، جلوگیری از اشتباهات فردی در تنظیم مبایعه نامه و امکان اصلاح آن از طرف هر یک از طرفین معامله می باشد.

ولی موضوع مهم در نوشتن مبایعه نامه، موارد قانونی و حقوقی آن است که به یک قرارداد ارزش و اهمیت می دهد.

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل حقوقی، وکیل ملکی و وکیل قرارداد با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.