سرقفلی در قانون مدنی
سرقفلی در قانون مدنی
- حق سرقفلی در کتوب و منابع فقهی و حقوقی، دارای سوابق طولانی تاریخی ، ،میباشد و در باب مشروعیت آن بین فقها ء وحقوقدان،اختلاف نظر زیادی وجود ندارد و لکن در قانون مدنی در باب حق سرقفلی مطلبی را بیان ننموده
- برای اولین بارازعنوان سرقفلی، در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۳۹ و لایحه قانونی اصلاح قسمتی از مقررات قانون نوسازی وعمران ۱۳۵۸ استفاده شده
- قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صراحتا از عبارت حق سرقفلی ، استفاده نموده ولکن امتیازی که برای مستاجرین تحت عنوان <<حق کسب و پیشه>>سابقا در نظر گرفته شده بود ، حذف شد.
- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ فقط از عبارت حق کسب و پیشه استفاده شده و اصلا ازحق سرقفلی،حرفی به میان نیامده .
- در حقوق ایران و عرف تجاری بازار از عبارت سرقفلی و حق کسب و پیشه بصورت یک جا و به یک معنی استفاده می شود و لکن عملا این دو عنوان با یگدیگر کاملا متفاوت هستند .
سرقفلی چیست ؟
- حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای یا اثنای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، تحت عنوان <<حق سرقفلی>> به مالک پرداخت می شود و به عبارتی نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک استیجاری،برای مستاجر ایجاد می نماید که در زمان تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد
ایجاد حق سرقفلی از جمله عقود بوده که نیاز به اراده انشایی و تحقق ایجاب و قبول داردبنابرایناگر مبلغی از ناحیه مستاجر به موجر پرداخت شده باشد وعلت و جهت پرداخت آن را ،طرفین قرارداد مشخص نکرده باشند
بدین نحو که، مالک مدعی قرض الحسنه باشد و مستاجر مدعی سرقفلی باشد ، اصل بر این است که قرض الحسنه بوده و مستاجر باید سرقفلی بودن آن را اثبات نملید.
.البته با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ،دایره تعلق حق سرقفلی به مستاجر گسترش یافته ،و در موارد مندرج در ذیل بدون آنکه مستاجر حق سرقفلی پرداخت کرده باشد ،حق سرقفلی در نظر گرفته است
- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
- _تعریف استاد کاتوزیان از حق سرقفلی:
حقی است که به موجب آن، مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود، بر دیگران مقدم شناخته می شود و در عرف بازار نیز وقتی می گویند سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آنرا تخلیه کرد و به دیگران واگذار نمود و این مفهوم، هیچگاه شامل انتقال سرمایه ی تاجر و نام تجاری او نمی شود.
سرقفلی و مقایسه آن در قوانین جدید و قدیم
درباره سرقفلی و قوانین مربوط به آن که در قوانین گذشته ایران به آن پرداخته شده است، می توان به موارد ذیل اشاره نمود:
1_ قانون روابط مالک و مستأجر،مصوب خرداد ماه 1339 . البته این قانون به طور کلی منسوخ شده ولی حق سرقفلی به موجب ماده 19 قانون مذکور شناخته و مورد قبول است.
2_ قانون روابط مؤجر و مستأجر،مصوب دوم مرداد ماه 1356
3- قانون روابط مؤجر و مستأجر، مصوب 13/2/1362
4- قانون روابط مؤجر و مستأجر، مصوب 1376
در قانون سال 1362 اشاره ای به بحث سرقفلی نشده است.
در فرهنگ نفیسی، مرحوم ناظم الاطبا ذیل کلمه سرقفلی آمده است:
(( وجهی که ازکرایه دار خانه و دکان،علاوه بر کرایه دریافت می‌کنند. ))
دکتر جعفر لنگرودی:
(( پولی که مستأجر ثانی ( به معنی اعم ) به مستأجر سابق درموقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد و همچنین مستأجر اول به موجر (مالک) می دهد ))
مفهوم حق سرقفلی
در تجارت امروز کاردانی و سرمایه‌ی تاجر و نوع کاری که انجام می دهد بیش از اوصاف اخلاقی او اهمیت دارد. ممکن است مشتریان کارخانه یا فروشگاهی صاحب آن را نشناسند،ولی به دلیل اعتماد به نام تجارتی و فعالیت مؤسسه، مایل باشند که کالای مورد نیازشان را از فرآورده های آن تهیه کنند. در واقع، مشتریان دائم تاجر به سرمایه و کالای تجارتی و انواع آلات افزار وی، بیشتر از شخصیت او علاقه و نظر دارند.ولی در مورد کسانی که به پزشکان یا وکلا مراجعه می کنند بیشتر به اعتبار صلاحیت و حسن رفتار و اخلاق و معلومات آنان نظر دارند.
نکاتی در باب سرقفلی..
- حق سرقفلی یک حق تبعی است که به تبع مالکیت ذینفع بر منافع ملک( عقد اجاره) ایجاد می گردد
- در حقوق ایران وعرف بازار، نقل وانتقال حق سرقفلی ،معمولا توام با عقد اجاره صورت می گیردو لکن در رویه فعلی بازار ،نقل و انتقال سرقفلی، به نحو مستقل ( بدون انعقاد قرارداد اجاره) صورت می گیرد
که عده ای معتقدنند ،نقل و انتقال سرقفلی، بنحو مستقل و جداگانه ای، صحیح نبوده و موجب ایجاد حقی برای استفاده مستاجر، ازجهت عین مستاجره،نمی گردد
- تفاوت حق سرقفلی و عقداجاره در اینست که ،در حق سرقفلی مالکیت مستاجر بر منافع عین مستاجره ،دائم است و لکن در عقد اجاره ،مالکیت مستاجر بر منافع موقت می باشد
- در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 فرض تعیین سرقفلی به طور مجزا و مستقل از حق کسب و پیشه منتفی است و سرقفلی اولیه که مستاجر می پردازد یکی از عناصر مؤثر در تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس است. میزان سرقفلی که در ابتدا از ناحیه ی مستاجر پرداخت می شود، زمان تخلیه در احتساب میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است.
- سرقفلی، مال مطلق محسوب نمی شود، بلکه یک حق مالی است که ممکن است با تخلف مستأجر نیز زایل شود؛ بنابراین انتقال این حق در دفاتر اسناد رسمی، منوط به وجود رابطه استیجاری است. دادنامه قطعی مورخه 21/10/1394 شعبه 40 تجدید نظر 9409970224001355
سرقفلی امری تبعی است و وجود مستقلی ندارد؛ بنابراین تنها با وجود عقد اجاره می تواند محقق گردد و طرح هر گونه دعوی در این خصوص قبل از اثبات رابطه استیجاری قابل پذیرش نیست.
دادنامه قطعی :52 تجدید نظر
9109980227200033
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/04/24شعبه
رقفلی پرداختی توسط مستاجر، در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر گذار است؛ بنابراین اگر مستاجر محکوم به تخلیه در قبال دریافت نصف حق کسب و پیشه شود، سرقفلی مزبور قابلیت مطالبه جداگانه(علاوه بر حق کسب وپیشه) ندارد زیرا موضوع، مشمول اعتبار امر قضاوت‌شده است.
دادنامه قطعی :
9209980229400690
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/09/29 شعبه 28 تجدید نظر
دعوای تقسیم منافع سرقفلی در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356، محکوم به رد است زیرا تقسیم منافع مورد اجاره مشاعی در تعارض با حقوق موجر است
دادنامه قطعی :
9409980228600218
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/09/25شعبه 33 تجدید نظر
- البته در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ،مالکیت دائم مستاجر بر منافع سرقفلی( برای قراردادهای خرید سرقفلی بعد از سال 1376) منتفی شده و مستاجررا می توان درراس انقضای مدت اجاره، تخلیه نمود ولو آنکه وی حق سرقفلی پرداخت کرده باشد
- اگر عقد اجاره و صلح سرقفلی در دو زمان متفاوت منعقد گردد ، روابط موجر و مستاجر فیمابین طرفین ،تابع قانون زمان وقوع عقد اجاره است نه زمان انعقاد سرقفلی
- قانون حاکم بر روابط استیجاریطرفین قرارداد تابع ، قانون زمان وقوع عقد اجاره است نه خرید سرقفلی
- حق سرقفلی با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر ایجاد می شود؛ هرچند که عده ای معتقدند ، با انعقاد عقد ، صرفا سبب ایجاد حق سرقفلی می شود و شرط استحقاق حق سرقفلی به مستاجر ،حسن شهرت مستاجرو رونق کسبی و اعتبار صنفی است
- حق سرقفلی صرفا به مالک ملک پرداخت میشود نه به مستأجر اولیه،البته در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ،تحت شرایطی برای مستاجرین ، دریافت حق سرقفلی را در نظر گرفته
- .سرقفلی در زمره حقوق مالی است و همانند سایر حقوق مالی از جمله ملک و حق انتفاع و… به ارث می رسد.
- سرقفلی جزء اموال ناملموس و غیر مادی است و نمی توان درآن تصرف نمود و قواعد مرتبط با اموال مادی و فیزیکی از جمله اماره تصرف، مشمول آن نمی شود.
- حق سرقفلی جزء اموال غیر منقول تبعی است چرا که حق سرقفلی بواسطه عقد اجاره در محل کسب بوجود می آید بطور مثال حق انتفاع از اموال غیر منقوله از اموال غیر منقول تبعی است.
وکیل سرففلی وکیل ملکی ، وکیل قرارداد ، مشاوره حقوقی
