تغییر شغل مستاجر دوم-قوانین و نکات قانونی و کاربردی
تغییر شغل مستاجر دوم-قوانین و نکات قانونی و کاربردی
اگر قرارداد اجاره و خرید سرقفلی شما قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد، و مستاجر اول ملک را به مستاجر دوم انتقال داده باشد،مالک می تواند بدون پرداخت هیچگونه حق کسب و پیشه ای ملک را تخلیه کند
البته این را بدانید حق سرقفلی و حق کسب و پیشه با هم تفاوت دارد.
شما عزیزان می توانید برای مطالعه بیشتر به مقاله..
حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست؟به زبان ساده و کاربردی
تغییر شغل مستاجر دوم و انچه که باعث تخلیه ملک تجاری می شود
1.راه اندازی شغل جدیدغیر مشابه ،در کنار شغل سابق، و لو در بخشی از، مورد اجاره باشد ،از مصادیق تغییر شغل محسوب می شود چرا که هر گونه تغییر در حرفه و اضافه نمودن شغل جدید ، موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و در نهایت ضرر مالک می شود
2.در صورت اثبات تخلف مستاجر( بر حسب نوع تخلف ) ،ممکن است هیچ گونه حق کسب و پیشه ای به مستاجر تعلق نمی گیرد یا نیمی از حق کسب و پیشه تعلق بگیرید و لکن در صورتی که مستاجر مبلغی تحت عنوان حق سرقفلی داده باشد ، الزاما به وی حق سرقفلی تعلق می گیرد
و لکن در صورت وقوع تخلف ، در این مورد اختلاف نظر است که ..سرقفلی باید به نرخ روز پرداخت شود و یا همان مبلغ اولیه مستاجر عودت می شود
3.مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است، خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده و متصرف طرح دعوی می کند.
4.دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میبایست طرح دعوی شود ، نه شورای حل اختلاف
5.آیا می توان با پرداخت مبلغی به مالک ، بدون رضایت او، تغییر شغل داد ؟
پاسخ :خیر –مالک را نمی توان الزام و اجبار به تغییر شغل کرد
6.در صورت موافقت مالک برای تغییر شغل ،چه میزان هزینه به وی باید پرداخت کنیم ؟
مبلغ خاصی در قانون قید نشده – و لکن برحسب توافق طرفین مبلغ آن متفاوت است که ممکن است این مبلغ 5 تا ده درصد متغییر باشد
7.اگر مستاجر نتواند به هر دلیلی به شغل سابق خود ادامه دهد، آیا می تواند از طریق محکمه اجبار مالک را به تغییر شغل بخواهد.
خیر. چرا که چنین مورد در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 پیش بینی نشده و لو ممنوعیت قانونی باشد و فقط مستاجر می تواند شغل خود را به مشاغل مشابه تغییر دهد
رأی شماره ی ۱۷۳۹ مورخ ۹۱/۱۲/۲۷ ( شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر)
.آیا در صورت انتقال مالکیت مالک از مالک سابق به مالک جدید،حق تخلیه مستاجر به مالک جدید، انتقال می یابد.
در این باب دو نظریه وجود دارد بعضی قضات قائل به انتقال حق تخلیه به مالک جدید هستند وبعضی خلاف آن را عقیده دارنند ..
الف:آراء محاکمی که مخالف انتقال حق ، به مالک جدید هستند
رأی شماره ی ۶۳۸ مورخ ۹۱/۶/۱۴( شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر )
حق تخلیه ی عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمی شود.
ب:آراء محاکمی که موافق انتقال حق ، به مالک جدید هستند
رأی شماره ی ۸۳۰۵ مورخ ۹۱/۸/(۶ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدیدنظر )
حق تخلیه (به جهت تغییر شغل) مورد اجاره ی محل کسب، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل میشود. لذا چنانچه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد، مالک بعدی میتواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است، تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند.
10.آیا دریافت اجاربهاء بمدت طولانی ،پس از تغییر شغل دلالت بر رضایت مالک می نماید.
خیر دلالت بر رضایت مالک نمی نمایدالبته امکان دارد شاید با توجه به ادله دیگر ،قرینه ای بر رضایت مالک محسوب شود
رأی شماره ی ۷۷۵ مورخ ۹۱/۶/۲۰ (شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)
دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه ی مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.
11.صدور حکم به تخلیه به جهت تغییر شغل، جنبه اعلامی نداشته و میبایست نسبت به آن درخواست صدور اجراییه را داد
12.اگر در قرارداداجاره شغل مستاجر معین نشده باشد یا حق تغییر شغل سلب نشده باشد باز مستاجر نمی تواند به استناد سکوت قرارداد اجاره ، تغییر شغل دهد.
- براساس ماده 27 همان قانون مستاجر باید پس از قطعیت تخلیه ،مستاجر میبایست حکم تخلیه را بین ده روز تا دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی اجرا نماید
- از بین رفتن شغل مستاجر ،مجوزی برای تغییر شغل مستاجر نیست مگر در مشاغل مشابه
15.به صرف تخلف مستاجر ،حق تخلیه برای مالک ایجاد می شود و برگشت مستاجر به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه مالک نمی شود
وتخلیه به صرف تخلف مستاجر تحقق پیدا می کند و لو اینکه تخلف توسط خدمه و کارکنان صورت می گیرد .
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۶۴۰۵ – مورخ ۸۱/۷/۱۶ (اداره ی حقوقی دادگستری)
تغییر شغل ولو این که مستاجر به شغل قبلی نیز اشتغال داشته باشد، تخلف محسوب شده و طبق بند ۷ ماده ۱۴ م.م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد که در خصوص مورد، به نظر نمی رسد، برنج فروشی عرفا مشابه فرش فروشی باشد.
16.اگر تغییر شغل توسط مستاجر دوم صورت گرفته باشد ضمنا مستاجر اولیه حق انتقال به غیر نداشته باشد با توجه به فقدان رابطه مالک با مستاجر دوم موجب ایجاد حق تخلیه برای مالک نمی شود و فقط موجر می تواند درخواست تخلیه به جهت انتقال به غیر را بنماید
با توجه به عدم رضایت موجر از تغییر شغل و از آنجائیکه در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، دعوای تجویز تغییر شغل از سوی مستاجر، پیش بینی نشده و قابل پذیرش از ناحیه دادگاه نیست
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۷۰ – مورخ ۷۴/۱/۲۹ اداره ی حقوقی دادگستری
مستاجری محل کسبی را سال ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره نامه قید شده، استفاده می کند، اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به منظور الزام، موجر را به اجازه ی تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستاجر قابل پذیرش است؟
در قانون مصوب سال ۵۶ و سایر قوانین جاریه.. موردی برای الزام موجر به اجازه ی شغل مستاجر پیش بینی نشده است و با توجه به مندرجات اجاره حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستاجر، مجوز قانونی ندارد.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۳۱۴ – مورخ ۷۵/۷/۲۵( اداره حقوقی دادگستری)
سوال :آیا مستاجر محل کسبی، دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته و تکلیف تغییر شغل به وی شده است موجر حق تغییر شغل نداده است و با آن نیز موافق نیست. چنانچه مستاجر ناگزیر از تغییر شغل شود، آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟
پاسخ :
تغییر شغل طبق بند ۷ ماده ۱۴ ق.م.م، مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل، بدون رضای موجر به هر کیفیتی که صورت گیرد، از موجبات تخلیه خواهد بود. در این صورت مستاجر، الزاما باید شغلی را انتخاب کند که عرفا مشابه ی شغل فعلی بوده و از ناحیه ی شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود
مطالبه حق سرقفلی پرداختی بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مربوط به قبل یا بعد از قانون روابط موجر و مستاجر 1376
پرسش
اگر مستأجر بدون رضایت مالک، عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی حق انتقال به غیر هم نداشته باشد، حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است؟
نظر هیئت عالی
چنانچه قرارداد اجاره قبل از لازم¬الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 منعقد شده باشد، موضوع، مشمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 بوده و با تخطی از شرط عدم انتقال، حسب مورد مستأجر یا متصرف صرفاً حق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را دارد. لیکن چنانچه قرارداد بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 منعقد شده باشد، مستفاد از مفهوم تبصره 1 و اطلاق تبصره 2 ماده 6 قانون مزبور، در زمان تخلیه مورد اجاره، حق سرقفلی به نرخ روز به مستأجر اولیه تعلق خواهد گرفت. لذا نظر اکثریت در نشست قضایی لاهیجان تا حدی که با این نظر منطبق باشد مورد تأیید است.
نظر اکثریت
چنانچه قرارداد اجاره قبل از سال 1376 باشد در صورت سلب انتقال مورد اجاره از مستأجر در قرارداد اجاره و پرداخت حق سرقفلی با عنایت به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر یا متصرف، مستحق دریافت نصف سرقفلی بوده و چنانچه مستأجر اول، وجهی از مستأجر دوم (متصرف) گرفته باشد، نصف سرقفلی به مشارٌالیه پرداخت می شود و چنانچه متصرف، وجهی پرداخت نکرده باشد در صورت عدم اطلاع از شرط ضمن‌عقد، می تواند خسارت خود را از مستأجر اول مطالبه کند.
چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال 1376 باشد با عنایت به ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر، قرارداد، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون مرقوم و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. لذا در صورت تخلف مستأجر از شرط ضمن¬العقد (سلب انتقال مورد اجاره به غیر)، موجر می تواند تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند و چنانچه مستأجر وجهی را بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، مطابق تبصره 2 ماده 6 قانون مرقوم، حق مطالبه آن را به قیمت عادله روز دارد.
نظر اقلیت
چنانچه قرارداد در زمان حاکمیت قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 باشد در صورت سلب انتقال مورد اجاره از مستأجر در قرارداد اجاره و پرداخت حق سرقفلی با عنایت به تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر یا متصرف، مستحق دریافت نصف سرقفلی بوده و چنانچه مستأجر اول، وجهی از مستأجر دوم (متصرف) گرفته باشد نصف سرقفلی به مشارٌالیه پرداخت میشود و چنانچه متصرف وجهی پرداخت نکرده باشد در صورت عدم اطلاع از شرط ضمن‌عقد می تواند خسارت خود را از مستأجر اول مطالبه کند.
چنانچه مورد اجاره بعد از لازم¬الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 باشد و مستأجر بدون رضایت موجر، عین مستأجره را به غیر واگذار کند، مورد، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بوده و در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستأجر حق دریافت نصف سرقفلی را دارد؛ زیرا در قانون مرقوم به سلب انتقال مورد اجاره به غیر به عنوان شرط ضمن-العقد و کیفیت پرداخت سرقفلی در صورت تخلف از شرط اشاره¬ای نشده و باید به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 مراجعه شود.
راه های متفاوت انتقال سرقفلی
انتقال سرقفلی ممکن است به هر یک از اشکال زیر انجام شود:
1)انتقال اختیاری سرقفلی :
سرقفلی یک ملک گاهی با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل میشود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.
2) انتقال قهری سرقفلی :
زمانی انتقال قهری مطرح میشود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد.
3)انتقال قضایی سرقفلی :
وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده میشود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.
نحوه انتقال سرقفلی مغازه
در صورتی که مستاجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد ولی بخواهد آن را انتقال دهد، ابتدا باید با ارسال اظهارنامه ای به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند.
اگر مالک رضایت نداشته باشد باید حق کسب، پیشه یا تجارت مستاجر را در مقابل تخلیه ملک پرداخت کند.
ولی چنانچه مالک نه به انتقال رضایت دهد نه حاضر به پرداخت مبلغ شود، مستاجر می تواند با اذن از دادگاه ملک را اجاره دهد .
در صورتی که مستاجر ملک را به دیگری اجاره دهد، متخلف شناخته شده و مالک به علت این تخلف با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت حکم تخلیه ملک خود را می گیرد.
اگر قرارداد اجاره مستاجری (مالک سرقفلی) که حق انتقال به غیر را دارد منقضی شده باشد او ابتدا از طریق دادگاه علیه مالک دعوا الزام به تنظیم قرارداد اجاره را مطرح می کند سپس ملک را انتقال می دهد.
حکم انتقال سرقفلی بدون اجازه صاحب ملک
اغلب مستاجرین با پرداخت درصدی از ارزش حق کسب و پیشه یا سرقفلی محل به عنوان حق مالکانه اقدام به جلب رضایت مالک می‌کنند.
در صورتی که مالک بدون دریافت حق مالکانه به انتقال رضایت دهد نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال منافع نیست.
اما جلب رضایت مالک به این شیوه ممکن است مشکلاتی را برای مستاجر و شخصی را سرقفلی به او منتقل شده ایجاد نماید.
با توجه به ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356، اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در میان نباشد و مالک راضی به انتقال منافع به دیگری نباشد، مالک در صورتی می تواند تخلیه ملک را بخواهد که حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد.
در غیر این صورت مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه نماید و دعوای تجویز انتقال منافع را علیه مالک مطرح کند.
در صورتی که دادگاه دعوای مستاجر را بپذیرد، حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال را صادر می نماید.
در این مورد مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق می شود.
جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل سرقفلی متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
09120170676 – 09123439500
