افراز

افراز یک اصطلاح ثبتی است که در لغت به معنای تفکیک، جداسازی ، جداکردن چیزی از چیز دیگر، جدا کردن چیزی برای کسی است برای کسب اطلاع بیشتر در خصوص افراز ملک با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید.

مفهوم افراز:

تقسیم و جدا کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک مشاعی براساس میزان سهم ، را افراز می گویند.

تقسیم و جدا کردن سهام شرکاء در مال غیر منقول مشاع

برای اینکه به خوبی با این مقاله آشنا شویم بهتر است معنی اصطلاحات زیر را بدانیم :

مال مشاع : مالی که بین 2 یا چند نفر مالک مشترک باشد بدون آنکه سهم هر یک از شرکاء به تفکیک معین و مشخص شده باشد .

مال غیر منقول : در مقابل مال منقول قراردارد و منظور از آن مالی است که قابل جابه جایی و نقل و انتقال فیزیکی را نداشته باشد و یا

جابجایی آن مستلزم خرابی محل آن باشد . از جمله ساختمان ، زمین و … می باشد .

افراز ملک چیست ؟

تجزیه و تقسیم مال غیر منقول مشاع، به قطعات کوچکتر را افراز می گویند.

اصطلاح تفکیک با افراز کمی مشابهت دارد .

در واقع افراز تقسیم کردن و جدا کردن سهم مشاع مال غیر منقول از یکدیگر . بطور مثال : شخص الف مالک 2 دانگ و ب مالک 4 دانگ از ملکی می باشند ، اگر الف بخواهد سهم 2 دانگ خود را از آن ملک جدا کند ، سهم وی از حالت اشاعه خارج می شود که به این عمل افراز می گویند .

انواع افراز ملک:

1-افراز اجباری

2-افراز به تراضی

افراز اجباری:

 در این نوع افراز بر اساس حکم دادگاهی یا تصمیم اداره ثبت شرکا مجبور به قبول قسمت مال مشاع می شوند.

افراز به تراضی: 

در این نوع شرکا خود به دلخواه تصمیم به تقسیم مال مشاع می کنند.

تفاوت تفکیک و افراز در چیست؟

1-در تفکیک لازم نیست ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک 6 دانگ زمین بزرگی است می تواند انرا به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم کند همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آنرا تفکیک کنند اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک این اصطلاح به کار نمی رود.

2-اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. امادر افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می شود.

3-در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود مثلا اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد باین نحو که یکی از آنها 2 دانگ و دیگری 4 دانگ آنرا مالک باشد د ر موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم می شود.

اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد معمولا تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود.

4-چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچوقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است.

آیا آپارتمان قابل افراز است ؟

آپارتمان به عنوان یک مال غیر منقول در صورتی که دارای چندین شریک باشد میتواند طبق قانون ،در دعاوی افراز املاک ،واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی به  این درخواست است ولی مطابق ماده مذکوراملاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی خواهد بود و اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد متقاضی می تواند به دادگاه رجوع کند.

اگر آپارتمان غیر قابل افراز باشد چه باید کرد؟

اگر در جریان در خواست افراز و رسیدگی ،آپارتمان از طرف مرجع قانونی غیر قابل افراز تشخیص داده شود جهت اخذ گواهی عدم افراز آپارتمان شریک متقاضی یا وکیل وی ابتدا به همراه مدارک شناسایی و سند مالکیت به اداره ثبت املاک محل وقوع ملک مراجعه می نمایدو از واحد فتوکپی یا فروش اوراق مستقر در اداره  ثبت مربوطه ،برگ درخواست را تهیه و پس از تکمیل فرم در خواست به دفتر معاون یا ریاست واحد ثبتی مراجعه می نماید.

مراحل کارشناسی افراز:

پس از ارجاع دستور ثبت در خواست ارجاع پرونده به کارشناسی و انجام مقدمات و تشریفات قانونی را صادر می نمایدکه بعد از انتخاب کارشناس وی نیز با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن چه اینکه در دفتر ثبت املاک ثبت شده باشد و چه نشده باشد و اینکه دارای سند مالکیت معارض باشد یا نباشد اعلام نظر می نماید و پرونده به نظر مسئول واحد ثبتی خواهد رسید .

اگر دادگاه عدم افراز آپارتمان را مسلم و محرز بداند چه باید کرد ؟

اگر در صورتی بررسی انجام شده نقشه بردار ثبت بدون مراجعه به محل ملک و دعوت از طرفین با توجه به وضعیت پرونده و مشخصات ملک آپارتمان را غیر قابل افراز تشخیص و بر اساس ماده 5 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاء غیر قابل افراز بودن ملک اعلام شودواحد ثبتی مربوطه پس از بررسی لازم در مورد صورت مجلس تفکیکی و نقشه ملک و مطابقتش با وضعیت ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول در خواست و نحوه افرازآن اعلام می دارد.

آیا رای عدم افراز ملک قابل اعتراض است؟

پس از اعلام عدم افراز ملک،شرکا می توانند ظرف 10 روز به دادگاه مراجعه ودادگاه پس از بررسی و تعیین کارشناس به دلیل غیر قابل افراز تشخیص دادن ملک حکم به فروش آن خواهد داد حتی اگر تقاضای فروش به در خواست یک یا چند نفر از شرکا باشد .

دستور فروش ملك غير قابل افراز،با عنايت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آيين نامه اجرايي قانون مذكور نياز به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي و تعيين وقت رسيدگي و النهايه صدور حكم نيست زيرا مانند درخواست اجراي حكم است.

درمورد خلع ید بیشتر بدانید(کلیک کنید)

دستور فروش ملک مشاعی:

پس در صورتی که بنا به تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص شود ، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز و تقسیم بودن ملک اعلام می گردد .

شریک متقاضی به استناد گواهی نامه یاد شده و سایر اسناد و مدارک مالکیت ، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش ، آن را به دایره اجرا خواهد داد و مدیر اجرا وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می نماید (ماده ۹ آيين نامه قانون افراز وفروش املاك مشاع) .

لازم به ذکر است که متقاضی و هر یک از شرکا می توانند مثل سایرین در مزایده شرکت نمایند و برابر مفاد ماده ۱۳۰ قانون مذکور ، بالاترین قیمت پیشنهادی را نقداً پرداخته و از فروش مال به ثالث جلوگیری نمایند.

گروه وکلای حکمت

گروه وکلای حکمت با پیگیری های مستمر و به موقع در مورد پرونده های موکلین در زمینه اختلافات و دعاوی  حقوقی و کیفری و خانواده و ثبتی سعی دارد که یک تیم قوی و با بهره مندی از علم نوین حقوقی با مشاوره های خود  شما هموطنان گرامی را در مواجه شدن با مشکلات در پیشنهاد یک راه درست حقوقی و قانونی  راهنمایی و هدایت  کند و با امکانات مشاوره های حقوقی و کیفری آنلاین و مشاوره های تلفنی و مشاوره های حضوری در تهران با منشور اخلاقی مسئولیت پذیری رضایت هموطنان را به دنبال خواهد داشتجهت مشاوره با  مشاوره حقوقی ،وکیل قرارداد ،وکیل پایه یک دادگستری وکیل حقوقی وکیل ملکی می توانید تماس بگیرید