اضافه متراژ ملک

درباره اضافه متراژ ملک،

در ماده 149 قانون ثبت توضیحات کاملی بیان شده است.

در این مقاله برآنیم که درباره این موضوع و قوانین آن به تفصیل نکات مهمی را یادآور شویم.

اختلاف متراژ ملک چه زمانی بوجود می آید؟

اختلاف متراژ ملک با سند زمانی پیش می آید که دو طرف اقدام به خرید یک ملک از جمله آپارتمان، خانه، مغازه، زمین می نمایند و در هنگام تنظیم مبایعه نامه مساحت ملک مورد نظر را مثلا 150 متر تعیین می کنند. در ادامه وقتی برای تنظیم سند رسمی ملک متراژ مراجعه میکنند، طرفین متوجه می شوند که ملک مورد نظر دارای اختلاف متراژ با مبایعه نامه می باشد و در صدد این بر می آیند که از حقوق خود دفاع کنند و از ضرر جلوگیری نمایند.

1- کم بودن متراژ یا مساحت ملک:

فرض کنید شما یک ملکی را خریداری کرده اید و در هنگام تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه متراژ خانه را 200 متر مربع تعیین می کنند و بر اساس آن هم ثمن یا قیمت آپارتمان را مشخص می کنند. اما بعد از تحویل مال مورد معامله متوجه می شوید که اختلاف متراژ یا مساحت ملک و متراژ یا مساحت ملک 170 متر مربع می باشد ولی شما به عنوان خریدار پول 200 متر را پرداخت کرده اید ولی 170 متر آپارتمان تحویل گرفته اید در نتیجه از اختلاف مساحت (متراژ) ملک دچار ضرر شده اید و باید در صدد جبران این ضرر و خسارت اقدام نمایید.

2-زیاد بودن متراژ یا مساحت ملک:

هنگامی که به عنوان فروشنده اقدام به فروش آپارتمان یا مغازه یا زمین می کنید و به فرض مثال متراژ ملک را 200 متر مربع در قولنامه یا مبایعه نامه قید می کنید اما بعدا متوجه می شوید که متراژ یا مساحت ملک فروخته شده 230 متر مربع است. شما مبلغی در این حالت دریافت کرده اید که در ازای 200 متر بوده و ملکی که شما تحویل داده اید 230 متر بوده است ،بنابراین شما به عنوان بایع متضرر شده اید و باید ضرر وارده به شما جبران گردد.

اختلاف متراژ ملک با سند در قانون مدنی:

ماده 385 قانون مدنی به اختلاف متراژ یا مساحت ملک پرداخته است و قانونگذار در این ماده بیان می دارد :

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نبوده و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد، لکن در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع، حق فسخ خواهد داشت.

وکلای برتر و متخصص گروه وکلای حکمت در تهران که از بهترین و مجرب ترین وکلا در زمینه دعاوی ملکی می باشند پاسخ پرسش های شما در ارتباط با اختلاف متراژ ملک با سند را در ادامه برای شما عزیزان به زبان ساده بیان خواهند نمود.

اضافه متراژ ملک در املاک ساخته شده

مطابق با قانون ثبت:

به دلیل آن که قیمت ملک بر اساس مساحت ملک تعیین می‌شود، خریدار می‌تواند به نسبت کسری در متراژ ملک از مبلغ توافق شده در معامله کم نماید و چنانچه مساحت ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولین سند انتقال”  و سایر هزینه‌ های قانونی معامله، به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا نماید .

اضافه متراژ ملک

مطابق با ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک:

مبنای اضافه مساحت مندرج در ماده 149الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک که بر اساس بی دقتی و بی توجهی و عدم امکانات لازم در تهیه نقشه عرصه به وجود آمده است و گاهی از اوقات اضافه مساحت ناشی از اشتباه در حاصل ضرب ابعاد اضلاع سند مالکیت قابل تصور است, در دو فرض ذیل قابل بررسی می باشد :

• اضافه مساحت ذاتی در املاک:

این موضوع در حالتی است که اضافه مساحت موجود در محدوده سند مالکیت، در تصرف دارنده آن میباشد لکن حد یا حدود و یا مساحت واقعی ملک با سند مالکیت منطبق نبوده که این امر نیز نیاز به اصلاح دارد,

به عبارت دیگر این ملک، یک یا چند طول اضلاع اضافه داشته که در این صورت پس از تهیه نقشه وضع موجود و تهیه نقشه کادر که حاوی کلیه مجاورین و گذرهای منتهی به ملک توصیف شده می باشد، اصلاح به شرط عدم تجاوز امکان پذیر است.

• اضافه مساحت ناشی از اشتباه:

چنین حالتی زمانی است که در حدود اربعه ملک تغییراتی حاصل نشده است, لکن مساحت ملک با سابقه ثبتی و سند مالکیت تطبیق ندارد .

به طور مثال در گذشته زمینی به شکل ذوزنقه و یا اشکال هندسه ای مستطیلی بوده و تعیین مساحت آن به جهت عدم امکانات نقشه برداری از قبیل دوربین و … امکانپذیر نبوده در نهایت مساحی آن به نحو اشتباه در اسناد مالکیت محاسبه گردیده است .

در این صورت بدون آنکه در هیچ یک از طول های ضلع های چهارگانه ملک تغییراتی مشاهده گردد مع الوصف اضافه مساحت در چنین املاکی بسیار و فراوان مشاهده میشود,

در این صورت با عنایت به بازدید به عمل آمده از ملک توسط نماینده اداره ثبت، و نقشه برداری با مراجعه به محل وقوع ملک و تطابق حدود و مساحت سند مالکیت با وضعیت موجود ، نقشه و نمودارهای وضعیت ترسیم و هم چنین صورت مجلس اجرای ماده 149الحاقی قانون ثبت به ریاست اداره گزارش، در این گزارش الزاما می بایست این عبارت قید گردد که :

(اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و با اصلاح آن حق کسی یا مجاورین تضییع نمیگردد)

و موضوع از مصادیق بارز ماده 149 الحاقی قانون ثبت می باشد, ریاست اداره، دستور اصلاح و دریافت ارزش اضافه مساحت را وفق قیمت سند اولیه خواهد داد.

مطالبه قیمت در اختلاف متراژ ملک با سند:

طرفین قرارداد در هنگام معامله، متراژ یا مساحت ملک را به عنوان یک شرط در قرارداد در نظر گرفته اند و نظر بر این بوده است که ملک مورد معامله را با این متراژ یا مساحت معامله کنند، حال در شرایط حاضر که ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین شده در آمده است به این معنی است که خریدار به هیچ عنوان قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته و مالک نیز قصد فروش ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است و در طرف مقابل وقتی اختلاف متراژ (مساحت) در حالت بیشتر بودن متراژ می باشد به این معنی است که قصد فروشنده محقق نشده است و خریدار نیز قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است،

در این صورت در مرحله اول قانون گذار صرفا حق فسخ را برای دو طرف در نظر گرفته است ولی باید دقت داشت که قانون گذار در انتهای ماده 385 بیان کرده است که توافق دو طرف مانع فسخ بوده و طرفین می توانند به هر شکل که صلاح می دانند توافق کنند و برای این کار منعی وجود ندارد.

جهت مشاوره حقوقی، با وکیل حقوقی متخصص یا  وکیل ملکی  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.