اختلاف متراژ در مبایعه نامه

اختلاف متراژ در مبایعه نامه، ممکن است برای شما و یا اطرافیانتان پیش آمده باشد.

امکان دارد بعد از خرید ملک و بررسی شما مشخص شود که مساحت متراژ مبیع کمتر و یا بیشتر از متراژی است که در مبایعه نامه قید شده است.

در ابتدای این مقاله توضیح کوتاهی در خصوص مبایعه نامه جهت آشنایی شما عزیزان می آوریم.

مفهوم عامیانه مبایعه‌نامه

نوشته‌ای و یا سندی است که :

بصورت دستی و یا در فرم مخصوص متحد الشکل از طرف اتحادیه املاک، بین اشخاص عادی و یا توسط مشاورین املاک و یا بین دو یا چند شخص اعم از (فروشنده، خریدار) به قصد بیع ( خرید و فروش) تنظیم می شود.

اختلاف متراژ در مبایعه نامه

بر اساس ماده 7 قانون پیش فروش آپارتمانها :

“در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن

  • چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند
  • و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
  • چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.”

بر اساس ماده فوق الذکر :

  • در صورتی که اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند
  • لکن چنانچه اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی بیش از ۵ درصد باشد، تنها پیش خریدار حق فسخ دارد؛ چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.

به طور مثال :

چنانچه در هنگام معامله متراژ آپارتمان 200 متر باشد و برای قیمت هر متر 20 میلیون تومان تعیین شده باشد لکن در هنگام تحویل خریدار متوجه شود متراژ آپارتمان 195 و یا 205 متر است، هیچیک از طرفین حق فسخ معامله را ندارند بدلیل اینکه متراژ مورد اختلاف کمتر از 5 درصد میباشد.

1-کم بودن متراژ یا مساحت ملک:

فرض کنید شما یک ملکی را خریداری کرده اید و در هنگام تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه متراژ خانه را 200 متر مربع تعیین می کنند و بر اساس آن هم ثمن یا قیمت آپارتمان را مشخص می کنند. لکن بعد از تحویل مال مورد معامله متوجه می شوید که اختلاف متراژ یا مساحت ملک و متراژ یا مساحت ملک 170 متر مربع می باشد ولی شما به عنوان خریدار پول 200 متر را پرداخت کرده اید ولی 170 متر آپارتمان تحویل گرفته اید در نتیجه از اختلاف مساحت (متراژ) ملک دچار ضرر شده اید و باید در صدد جبران این ضرر و خسارت اقدام نمایید.

این مطلب را از دست ندهید:

کسری متراژ در پیش فروش آپارتمان/شرایط/کاربردی*

اختلاف متراژ ملک با سند

2-زیاد بودن متراژ یا مساحت ملک:

هنگامی که به عنوان فروشنده اقدام به فروش آپارتمان یا مغازه یا زمین می کنید و به فرض مثال متراژ ملک را 200 متر مربع در قولنامه یا مبایعه نامه قید می کنید لکن بعدا متوجه می شوید که متراژ یا مساحت ملک فروخته شده 230 متر مربع است. شما مبلغی در این حالت دریافت کرده اید که در ازای 200 متر بوده و ملکی که شما تحویل داده اید 230 متر بوده است ،بنابراین شما به عنوان بایع متضرر شده اید و باید ضرر وارده به شما جبران گردد.

مطالبه قیمت در اختلاف متراژ در مبایعه نامه

طرفین قرارداد در هنگام معامله، متراژ یا مساحت ملک را به عنوان یک شرط در قرارداد در نظر گرفته اند و نظر بر این بوده است که ملک مورد معامله را با این متراژ یا مساحت معامله کنند، حال در شرایط حاضر که ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین شده در آمده است به این معنی است که خریدار به هیچ عنوان قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته و مالک نیز قصد فروش ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است و در طرف مقابل وقتی اختلاف متراژ (مساحت) در حالت بیشتر بودن متراژ می باشد به این معنی است که قصد فروشنده محقق نشده است و خریدار نیز قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است،

در این صورت در مرحله اول قانون گذار صرفا حق فسخ را برای دو طرف در نظر گرفته است ولی باید دقت داشت که قانون گذار در انتهای ماده 385 بیان کرده است که توافق دو طرف مانع فسخ بوده و طرفین می توانند به هر شکل که صلاح می دانند توافق کنند و برای این کار منعی وجود ندارد.

اضافه متراژ در مبایعه نامه

مطابق با ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک:

مبنای اضافه مساحت مندرج در ماده 149الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک که بر اساس بی دقتی و بی توجهی و عدم امکانات لازم در تهیه نقشه عرصه به وجود آمده است و گاهی از اوقات اضافه مساحت ناشی از اشتباه در حاصل ضرب ابعاد اضلاع سند مالکیت قابل تصور است, در دو فرض ذیل قابل بررسی می باشد :

  • اضافه مساحت ذاتی در املاک:

این موضوع در حالتی است که اضافه مساحت موجود در محدوده سند مالکیت، در تصرف دارنده آن میباشد لکن حد یا حدود و یا مساحت واقعی ملک با سند مالکیت منطبق نبوده که این امر نیز نیاز به اصلاح دارد,

به عبارت دیگر این ملک، یک یا چند طول اضلاع اضافه داشته که در این صورت پس از تهیه نقشه وضع موجود و تهیه نقشه کادر که حاوی کلیه مجاورین و گذرهای منتهی به ملک توصیف شده می باشد، اصلاح به شرط عدم تجاوز امکان پذیر است.

  • اضافه مساحت ناشی از اشتباه:

چنین حالتی زمانی است که در حدود اربعه ملک تغییراتی حاصل نشده است, لکن مساحت ملک با سابقه ثبتی و سند مالکیت تطبیق ندارد .

به طور مثال در گذشته زمینی به شکل ذوزنقه و یا اشکال هندسه ای مستطیلی بوده و تعیین مساحت آن به جهت عدم امکانات نقشه برداری از قبیل دوربین و … امکانپذیر نبوده در نهایت مساحی آن به نحو اشتباه در اسناد مالکیت محاسبه گردیده است .

در این صورت بدون آنکه در هیچ یک از طول های ضلع های چهارگانه ملک تغییراتی مشاهده گردد مع الوصف اضافه مساحت در چنین املاکی بسیار و فراوان مشاهده میشود,

در این صورت با عنایت به بازدید به عمل آمده از ملک توسط نماینده اداره ثبت، و نقشه برداری با مراجعه به محل وقوع ملک و تطابق حدود و مساحت سند مالکیت با وضعیت موجود ، نقشه و نمودارهای وضعیت ترسیم و هم چنین صورت مجلس اجرای ماده 149الحاقی قانون ثبت به ریاست اداره گزارش، در این گزارش الزاما می بایست این عبارت قید گردد که :

(اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و با اصلاح آن حق کسی یا مجاورین تضییع نمیگردد)

و موضوع از مصادیق بارز ماده 149 الحاقی قانون ثبت می باشد, ریاست اداره، دستور اصلاح و دریافت ارزش اضافه مساحت را وفق قیمت سند اولیه خواهد داد.

 

جهت مشاوره حقوقی، با وکیل حقوقی متخصص یا وکیل قرارداد ، وکیل ملکی  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

Rate this post

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)