اختلاف در ثمن معامله/نکات قانونی و کاربردی/

اختلاف در ثمن معامله/نکات قانونی و کاربردی/

امکان دارد بین طرفین قراردادهایی اعم از مبایعه نامه و قولنامه و مانند اینها در خصوص میزان ثمن (وجه مورد معامله ) اختلاف ایجاد گردد بدین نحو که..

یکی از طرفین قرارداد شاید بگوید مبلغ کمتری بابت ثمن  قرار بوده پرداخت شود  و طرف دیگر بگوید وجه بیشتری به عنوان ثمن میبایست پرداخت شود ، دراینصورت قاضی پرونده سعی می کند از طریق قرائن و امارات موجود و شهادت شهود و سایر ادله مبلغ دقیق ثمن معامله را کشف نماید.

قاعدتا شاید قضات اصل را بر این امر بگذارند که مبلغ ثمن معامله کمتر ملاک کار قرار گیرد و درخصوص اضافه آن به قرائن و امارات موجود بسنده کند.

ثمن چیست ؟

ثمن به بهایی اطلاق می شود که کالا در برابر آن معامله شده است ، خواه با ارزش متعارف کالا در بازار برابر  باشد یا بیشتر یا کمتر .

و تفاوت آن با قیمت همین است ، زیرا قیمت عبارت است از ارزش کالا در بازار و نزد عرف که از آن به ثمن المثل تعبیر می شود .

بیع چیست؟

بدانیم بیع در لغت به معنی خرید و فروش است .

در اثر انعقاد عقد بیع و قرارداد ، فروشنده که مالی را به خریدار فروخته است و به وی تسلیم کرده است در مقابل انتظار دارد که ثمن آن را از جانب خریدار دریافت کند .

یعنی مشتری ملتزم به تادیه ثمن است که این تادیه بر اساس توافقات بین مشتری و خریدار بوجود آمده است .

بهتر است بدانیم که:

تا زمانیکه هر یک از طرفین نسبت به انجام تعهد خود اقدام نکرده اند طرف مقابل می تواند از حق حبس استفاده کند .

مثلاً اگر خریدار ثمن معامله را پرداخت نکرده است ، فروشنده می تواند تا انجام تعهد وی از تسلیم مورد معامله امتناع کند و به عبارتی از حق حبس استفاده کند .

حق حبس چیست ؟

حق حبس اختیاری برای هر یک از طرفین قرارداد است که بر اساس آن حق دارند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد دیگری کنند .

وکیل دادگستری میگوید: زمانی حق حبس برای طرفین ایجاد میشود که تعهد هر دو طرف حال باشد. بنابراین اگر  تعهد یکی از طرفین دارای مدت باشد حق حبس فقط برای این شخص وجود دارد و طرف دیگر ملزم به ایفای تعهد میباشد.

ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن

ماده 395 قانون مدنی در همین راستا با عنایت به ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن، به بایع یا فروشنده این اختیار را داده است که یا الزام مشتری به تادیه ثمن  که همان پرداخت پول است را بخواهد، به این معنا که پس از شکایت و طرح دعوی در مرجع صالح ، مرجع رسیدگی کننده، مشتری را اجبار به تادیه ثمن می نماید و یا عقد بیع را فسخ نماید. بر هم زند.

لکن می توان با تنظیم قراردادی به صورت صحیح و دقیق، تمامی این مشکلات را از سر راه برداشت تا پس از انعقاد قرارداد بااین مشکلات مواجه نشوید و همچنین فروشنده می تواند شرط کند که در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط ثمن البته اگر اقساطی بوده باشده،خق فسخ معامله را پیدا نماید، یعنی بتواند معامله را بر اساس این شرط مندرج در قرارداد به هم بزند، که در قانون مدنی به این شرط در قرارداد، خیار تخلف از شرط فعل می گویند.

یعنی طرف معامله در صورت تخلف از شرط مذکور در قرارداد ، اختیار بر هم زدن معامله را خواهد داشت. لازم به ذکر است که فسخ در اینجا در اختیار فروشنده می باشد که مسلمآ می تواند از حق خود صرف نظر کند.

مورد دوم این که فروشنده در قرارداد می تواند شرط نماید که در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط ثمن، بیع منفسخ گردد که در قانون مدنی به آن شرط فاسخ می گویند. منفسخ یا شرط فاسخ به این معناست که در صورت عدم وقوع شرط یا تخلف از آن شرط، عقد خود به خود و بدون اراده طرفین منفسخ و منحل گردد.

عدم ذکر ثمن معامله در قرارداد

ذکر ثمن معامله در متن قرارداد ضروری است. ولی عدم ذکر ثمن معامله در قرارداد با عدم دریافت ثمن معامله متفاوت است.

مورد اخیر اصولاً خللی به صحت عقد بیع نمی رساند و تنها در فرض عدم اسقاط خیارات ممکن است به استناد خیار تأخیر ثمن زمینه فسخ بیع را فراهم آورد.

حال باید دید که درصورت مشخص نشدن ثمن معامله در قرارداد چه باید کرد؟

عدم استفاده از حق فسخ و مطالبه ثمن معامله

در برخی از قراردادهای فروش اموال، برای بایع، در صورت عدم پرداخت ثمن معامله و یا اقساط معامله در زمان تعیین شده ، حق فسخ پیش بینی می شود. درصورت عدم پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار، بایع این اختیار را دارد تا نسبت به اعلام فسخ و مطالبه خسارت مندرج در قرارداد، اقدام کند. درصورتی که بایع از حق فسخ قرارداد چشم پوشی نماید و اقدام به ارائه دادخواست مطالبه ثمن معامله کند، قرینه ای بر انصراف بایع از اعمال حق فسخ می باشد و نمی تواند بعدا از حق فسخ پیش بینی شده برای او ، استفاده نماید.

اختلاف در ثمن معامله/نکات قانونی و کاربردی/

دادخواست تقابل مطالبه ثمن معامله

در مواردی که خریدار، اقدام به اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می نماید، بایع هم می تواند در صورتی که خریدار اقساط یا باقی مانده ثمن معامله را پرداخت نکرده باشد، دادخواست تقابل مبنی بر مطالبه ثمن معامله به دادگاه ارائه کند. نکته مهم در این زمینه  این است که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، با هر میزانی که تقویم گردد از صلاحیت ذاتی شورای حل اختلاف خارج بوده و می بایست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع و استقرار ملک، اقامه شود.

رای وحدت رویه مربوط به مطالبه ثمن به نرخ روز:

رأي وحدت رويه شماره 733 ـ 15 /7 /1393 هيأت عمومي ديوان عالي كشور

به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي‌ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است.

دانلود رایگان نمونه رای استرداد ثمن معامله به نرخ روز

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و  وکیل قرارداد   وکیل ملکی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.