اثبات نیاز شخصی به ملک-شرایط/کاربردی
- برابر بند 2 و3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر، موجر می تواند در صورت اثبات نیاز به سکونت شخصی خود واولاد و یا پدر و مادر و همسر وی، تقاضای تخلیه ملک را بنماید مشروط به اینکه آن محل متناسب برای سکونت آنها باشد
- در این فرض باید کل حق کسب و پیشه مستاجر طبق نظریه کارشناس پرداخت گردد
- مالک ار دو جهت می توان درخواست تخلیه را <<به جهت نیاز شخصی>> نماید
- تخلیه به علت نیاز به کسب وکار
- تخلیه به علت نیاز به سکونت شخصی
اثبات نیاز شخصی به ملک
- اگر مالک برای سکونت یا تغییر کاربری و یا کسب و کار خود و در برخی از موارد، فرزندانش به آن ملک نیاز داشته باشد میتواند برای تخلیه ملک از طریق مرجع قضایی مربوطه اقدام نماید تا در نهایت ملک را تحت تصرف خود درآورده تا هر دخل و تصرف قانونی که نیاز داشته باشد انجام دهد.
- در پاسخ به این پرسش که آیا موجر میتواند به استناد نیاز فرزندان یا سایر نزدیکان خود، تخلیه ملک تجاری را درخواست نماید یا اینکه صرفا نیاز شخصی خود موجر موجب این درخواست میباشد، میان حقوقدانان محل اختلاف است.
گروهی معتقدند با توجه به سایر مواد قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 از جمله بند 3 ماده 15 قانون مذکور، موجر میتواند نیاز اشخاص نزدیک از جمله فرزندان خود را نیز مستند دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی قرار دهد.
در مقابل گروهی بر این باورند که تخلیه ملک تجاری صرفا به جهت نیاز فعلی و شخصی خود موجر میسر بوده و نمیتوان این مورد را به سایر افراد، حتی فرزندان موجر تعمیم داد. این گروه عقیده دارند بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 صرفا در مورد املاکی قابل اجراست که برای سکونت نیز مناسب باشند و نمیتوان این ملاک را به ماده 14 این قانون نیز تسری داد.
مقاله های پربازدید گروه وکلای حکمت( کلیک کنید )
| نمونه اظهارنامه تخلیه ملک جهت نیاز شخصی |
| هرآنچه در ارتباط با تخلیه به جهت نیاز شخصی بدانید ( کاربردی و به زبان ساده ) |
شرایط اثبات نیاز شخصی
- اکثر محاکم مجوز تخلیه را صرفاً بر اساس نیاز فعلی خود مالک به جهت امرار معاش معمول زندگی، صادر می نمایند؛ مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان درخواست تخلیه را بنماید. البته برخی از محاکم نیز هستند که با وحدت ملاک از بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند.
- چنانچه مالکِ ملک بر علیه مستاجر و به استناد نیاز شخصی مبادرت به دعوی تخلیه نماید و رای دادگاه بر علیه مالک باشد، از اعتبار امر مختومه برخوردار است. به این معنی که موجر نمی تواند مجدداً همان دعوا را در دادگاه مطرح کند، مگر اینکه تغییری در شرایط موجر ایجاد شود.
- موجر باید مالکِ شش دانگ مورد اجاره باشد، نه مالک سهم مشاع. البته بعضی از محاکم در صورت توافق مالکین مشاعی به استفاده یکی از مالکین از ملک، رسیدگی به دعوی در جهت احراز احتیاج آن شخص را می پذیرند.
- در دعوی تخلیه به جهت نیاز شخصی، موجر بایستی کل حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.
- اشخاص حقوقی و موسسات در صورتی می توانند درخواست تخلیه ملک به استناد نیاز شخصی را در دادگاه طرح نمایند که بتوانند ضرورت استفاده از ملک تجاری خود و تاثیر آن بر ادامه فعالیت خود را به اثبات برسانند.
- درخواست تخلیه به جهت امور عام المنفعه و یا نیاز آینده مالک، قابل استماع است.
- برخی از حقوقدانان اعتقاد دارند در صورتی که مستاجر ملک تجاری، چنین استدلال کند که ملک قابلیت افراز و تبدیل به دو واحد تجاری مستقل را دارد، همان دادگاه رسیدگی کننده به دعوی تخلیه، می تواند با انجام استعلام از شهرداری اقدام به افراز ملک کند و همچنین عده ای نیز برخلاف نظر فوق عقیده دارند که طرح و رسیدگی به چنین درخواستی بدون تقدیم دادخواست افراز و با لحاظ ماده ۲ و ماده ۴۸ آیین دادرسی مدنی، امکان پذیر نیست.
در صورت داشتن هر گونه سوال در ارتباط با تنظیم دادخواست تخلیه جهت نیاز شخصی با شماره های مندرج در سایت تماس حاصل نمایید و یا سوال خود را در قالب کامنت بیان کرده تا وکلای مجرب و متخصص گروه وکلای حکمت به آن پاسخ دهند.
رکن اساسی این دعوا، اثبات نیاز شخصی موجر به اشتغال در ملک موضوع اجاره است. بنابراین موجر باید به هر نحو ممکن ثابت نماید برای امرار معاش و تامین مخارج خود و افراد تحت تکفلش، باید در عین مستاجره به کسب یا پیشه یا تجارت مشغول شود.
ضمنا نیاز موجر به ملک موضوع اجاره باید شخصی باشد و موجر نمیتواند برای انجام امور عام المنفعه، تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید. علاوه بر شخصی بودن، ضروری است این نیاز فعلیت داشته و در زمان اقامه دعوا وجود داشته باشد؛
بنابراین موجر نمیتواند به این دلیل که در آینده ولو نزدیک به عین مستاجره نیاز خواهد داشت، صدور حکم تخلیه را از دادگاه تقاضا نماید.
موجر میتواند برای اثبات نیاز به عین مستاجره، مدارک بازنشستگی و بیکاری خود را به دادگاه ارائه نماید. همچنین موجر در صورت نیاز میتواند مطلعین و شهود خود را به دادگاه معرفی نماید.
دادگاه مدارک استنادی خواهان را مورد بررسی قرار داده و در صورتی که نیاز شخصی وی را احراز کند، حکم تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی را صادر خواهد نمود.
در صورتی که دادگاه، نیاز شخصی موجر را احراز نکرده و حکم علیه خواهان صادر شود، این حکم دارای اعتبار امر مختومه میباشد. بنابراین در صورتی که موجر بخواهد مجددا با استناد به همین جهت تقاضای صدور حکم تخلیه ملک تجاری را مطرح نماید، باید ثابت کند تغییری در وضعیت سابق او ایجاد شده است؛ در غیر این صورت این دعوا قابل رسیدگی نمی باشد.
جهت مشاوره یا وکیل ملکی و یا وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
