اختلاف متراژ ملک با سند

ممکن است برای شما و یا اطرافیانتان پیش آمده باشد که بعد از خرید ملکی متوجه شوید که مساحت متراژ مبیع کمتر و یا بیشتر از متراژ معینه در سند و یا قرارداد درآید. در این شرایط می دانید باید چه اقداماتی انجام دهید؟ اختلاف متراژ ملک با سند به معنای تفاوت در اندازه های ثبت شده برای یک ملک در سند رسمی و اندازه های واقعی آن است. این اختلاف میتواند به دلایل مختلفی از جمله خطاهای اندازه گیری یا تغییرات در ملک پس از ثبت سند ایجاد شود. در ادامه روش های قانونی برای رفع این مشکل بیان شده است.

 اختلاف متراژ ملک چه زمانی بوجود می آید؟

اختلاف متراژ ملک با سند  زمانی پیش می آید که فردی اقدام به خرید یک ملک (آپارتمان، خانه، مغازه، زمین و..) از شخصی می نمایند وبعدا کاشف بعمل می آید، مساحت ملک یا مغازه و.. کمتر با بیشتر از مساحت مندرجه در مبایعه نامه و یاقرارداد و سند ، در می آید.

اگر ملکی به شرط  داشتن مساحت معین خریداری شود بعدا مساحت واقعی ملک کمتر یا بیشتر از مساحت معین در قرارداد درآِید برای خریدار یا فروشنده دو حالت متصور است :

1- در قرارداد بین خریدار و فروشنده هیچگونه توافقی ،مبنی بر نحوه احتساب کسری یا مازاد مساحت صورت نگرفته باشد.

2- مساحت ملک یا آپارتمان کمتر درآید ، خریدار حق فسخ معامله را دارد.

3- اگر مساحت ملک یا آپارتمان بیشتر درآید ، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.

البته حق فسخ مشروط به احصاء شرایط ذیل است.

• وجود حق فسخ منوط به آن است که  مساحت  بعنوان شرط صفت در قرارداد درج نشده باشد  ( بطور مثال در قرارداد اگر نوشته شود که حتما  ملک بشرط مساحت  1500 متر خریداری شده ،در صورت عدم وجود 1500 متر ، ذینفع حق فسخ قرارداد را دارد در غیر اینصورت حق فسخ قرارداد را ندارد و فقط می تواند تفاوت قیمت را بگیرد -موضوع مـاده 532 قانون مدنی-خيـار تخلـف از وصـف يـا شرط)
• اگر ملک زمین باشد و مساحت اضافه ، قابل تجزیه و جدا سازی باشد ، می توان مساحت اضافه را اخذ نمود
• فسخ کننده اطلاعی از این موضوع (کسری یا افزایش مساحت) در زمان تنظیم قرارداد نداشته باشد
• و از طرفی این حق فسخ میبایست قبل از تنظیم سند رسمی در محضر اعمال گردد.

متراژ تقریبی یعنی چه؟

متراژ تقریبی به اندازه گیری نزدیک به دقیق مساحت یک ملک اشاره دارد که ممکن است شامل یک حدود خطای کوچک باشد. این اصطلاح معمولاً در مواردی استفاده می شود که مساحت دقیق ملک به دلایلی مانند نقشه های ناکامل یا دشواری های اندازه گیری، قابل دسترس نیست. بنابراین، متراژ تقریبی یک برآورد است که برای تعیین اندازه تقریبی ملک به کار می رود و می تواند برای مقاصد مختلفی مانند فروش، خرید، یا بیمه گذاری مورد استفاده قرار گیرد. برای محاسبه متراژ تقریبی، می توان از روش های مختلفی، مانند اندازه گیری طول و عرض فضا و ضرب کردن آنها در یکدیگر برای محاسبه مساحت مستطیل یا مربع، یا استفاده از فرمول های هندسی برای اشکال پیچیده تر استفاده کرد.

ویدیو آموزشی نحوه رسیدگی به مشکل اضافه یا کسر  متراژ ملک در قانون حقوقی

رای شماره  1653 شعبه 4 دادگاه تجدید نظر تصریح دارد

چنانچه خواهان  از حق فسخ  خود به جهت کسری مساحت معامله ، قبل از تنظیم سند رسمی در محضر استفاده نکرده باشد و سند رسمی انتقال بنام وی شده باشد  وی دیگر حق مطالبه کسری مساحت مورد معامله  را ندارد

• در قرارداد تنظیمی نیز اعمال ماده 355 قانون مدنی مطابق تبصره 6 ماده 3 فی‌مابین طرفین اسقاط شده و فی‌مابین طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نشده است

2- فی مابین خریدار و فروشنده توافقی در صورت کسری یا مازاد مساحت، صورت گرفته باشد:

• به عبارتی طرفین توافق کرده باشند که در صورت کسری یا مازاد مساحت از قرار متری فلان قدر با یگدیگر احتساب نمایندکه در صورت این حالت..

صرفا طرفین حق مطالبه مابه التفاوت کسری یا افزایش مساحت را دارند و حق فسخ معامله را ندارند و فقط می توانند قیمت مازاد یا کسری مساحت را براساس قرارداد بخواهند.

از طرفی مـاده 553 قانون مدنی مقـرر مـي دارد:

اگـر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود كه بيشتر است، بـايع ميتواند آن را فسخ كند در این مورد چون مقـدار جنبـه وصـفي دارد و اثر شرط صفت را داراست، در نتيجه، با بيشتر بودن مقدار مبيع از ميزان قراردادي بايع به استناد حق به هم زدن بيع را دارد. منشأ خيار تخلف ازشرط صفت، مغاير بـودن وصـف واقعـي مــورد معاملــه بــا وصــفي اســت كــه وجــود آن در مــورد معاملــه شــرط شــده اســت بنابراین زياد در آمدن مبيع موجب ضرر بايع ميشود و نميتوان بدون سـبب و ناقـل قانوني قايل به ملكيت خريدار نسبت به مقدار اضافي شد، ضرورت جبران اين ضرر حكم لـزوم عقد را بر ميدارد و خيار فسخ ايجاد ميكند در ماده مذکور اشاره به ملك، مانع از آن نيست كه حكم در مورد ساير اشيا نيز اجرا گردد لذا اين حكم ماده ويژه ملك نيست و در امـوال منقـول نيـز مصـداق دارد .

اختلاف متراژ بر اساس قانون پیش فروش ها

بر اساس قانون پیش فروش ها ، اگر اختلاف متراژدر قرارداد پیش فروش یا صورتخجلس تا 5 درصد باشد طرفین قرارداد حق فسخ قرارداد را ندارنند و اگر بیش از 5 درصد باشد صرفا  پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد

اختلاف متراژ در قانون ثبت

برابر قانون ثبت

اگر کسی ملکی را خرید و پس از سی سال متوجه شد متراژ ملک بیش از آن چیزی است که در قرارداد ذکر شده است، باید متراژ ملک و قیمت آن را با توجه به روزی که ملک خریداری شده، محاسبه کرده و آن را به صندوق دادگستری واریز کند تا دولت به او سند جدید دهد.

مستندات قانونی:

ماده 384 قانون مدنی

هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده باشد و در وقت تسلیم ،کمتر از آن مقدار درآِید مشتری حق  دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه ی حصه ای از ثمن به نسبت موجود ،قبول کند و اگر مبیع ، زیاده از مقدار معین باشد ، زیادی مال بایع است.

ماده 385 قانون مدنی

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط مقدار معین فروخته شده باشد ، ولی در حین تسلیم ،کمتر یا بیشتر درآِید در صورت اولی ،مشتری و در صورت دوم ،بایع حق فسخ خواهد داشت.

ماده ی 449 قانون مدنی

فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می شود.

ماده ی 451 قانون مدنی

تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی است.

ماده ی 149 قانون ثبت اسناد و املاک

نسبت به ملکی که با مساحت معین، مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود که اضافه مساحت دارد، خواهان می تواند، قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت، تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بکند.

اختلاف متراژ ملک با سند در قانون مدنی

در ماده 385 قانون مدنی به اختلاف متراژ یا مساحت ملک پرداخته شده است و قانونگذار در این ماده بیان می دارد:

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نبوده و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد، ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

وکلای برتر و متخصص گروه وکلای حکمت در تهران که از بهترین و مجرب ترین وکلا در زمینه دعوای ملکی می باشند پاسخ پرسش های شما در ارتباط با اختلاف متراژ ملک با سند را در ادامه برای شما عزیزان به زبان ساده بیان خواهند نمود.

در مورد اختلاف متراژ ملک با سند باید بین ملک ساخته شده و ملکی که هنوز ساخته نشده و به صورت پیش فروش خریداری می‌شود تفاوت هایی قائل شد که عبارتند از:

• املاک ساخته شده

مطابق با قانون ثبت، به دلیل آن که قیمت ملک بر اساس مساحت ملک تعیین می‌شود، خریدار می‌تواند به نسبت کسری در متراژ ملک از مبلغ توافق شده در معامله کم کند و اگر مساحت ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولین سند انتقال”  و سایر هزینه‌ های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا کند.

نمونه آراء دادگاه در مورد مطالبه ما به التفاوت کسری ملک

• پیش فروش و پیش خرید آپارتمان

قانون پیش فروش آپارتمان ها، به منظور حمایت از پیش خریدار این گونه بیان می‌کند:

اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از دو طرف حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد. و فرقی نمی‎کند متراژ واقعی ملک کمتر یا بیشتر باشد. به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و هر متر ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچ یک از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است. بنابراین در پیش فروش آپارتمان به دو نکته باید توجه داشت.

الف- اگر مساحت ملک کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به خریدار بدهد.

ب- اگر مساحت ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.

اگر متراژ زمین کمتر یا بیشتر از سند باشد چه باید کرد؟

در صورتی که متراژ ملک با آنچه در سند ثبت شده است اختلاف داشته باشد، چندین گام قانونی وجود دارد که می توانید بردارید:

• بررسی میزان اختلاف: اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا 5 درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند. اما اگر اختلاف بیش از 5 درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ پیدا می کند.
• مطالبه تفاوت قیمت: اگر مساحت ملک کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به خریدار بپردازد. در صورتی که مساحت ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش را به فروشنده بپردازد.
• اقدام قانونی: مطابق با قانون ثبت، خریدار می تواند به نسبت کسری در متراژ ملک از مبلغ توافق شده در معامله کم کند و اگر مساحت ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولین سند انتقال” و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا کند.

اختلاف متراژ در پیش فروش

در مورد اختلاف متراژ در قراردادهای پیش فروش، قانونگذار مقرراتی را تعیین کرده است:

1. اختلاف تا 5 درصد: اگر اختلاف متراژ تا 5 درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند.
2. اختلاف بیش از 5 درصد: اگر اختلاف متراژ بیش از 5 درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
3. مابه التفاوت قیمت: در صورتی که متراژ واقعی کمتر از متراژ توافق شده باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، پیش فروشنده باید مابه التفاوت قیمت را بر اساس قیمت روز به پیش خریدار بپردازد. اگر متراژ واقعی بیشتر باشد، پیش خریدار باید مابه التفاوت را به پیش فروشنده بپردازد.

اختلاف متراژ در مبایعه نامه

اگر اختلاف متراژ در مبایعه نامه وجود داشته باشد، موارد زیر را می توانید در نظر بگیرید:

بررسی ماده 385 قانون مدنی: این ماده به اختلاف متراژ یا مساحت ملک پرداخته و بیان می کند که در صورت کم یا زیاد بودن مساحت، خریدار می تواند بر اساس میزان اختلاف، از مبلغ توافق شده در معامله کم کند یا مازاد بر آن را پرداخت کند.

استفاده از خیار فسخ: اگر ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده و ثمن نیز کلی و یکجا پرداخت شده باشد، خریدار در صورت کمتر بودن مساحت، حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به توافق برسند.

روش بررسی اختلاف متراژ سند با سند تک برگ

برای بررسی اختلاف متراژ بین سند ملک و سند تک برگ، باید مراحلی را دنبال کنید. ابتدا باید از طریق دادگاه تقاضای تامین دلیل کنید تا موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری بررسی شود. سپس به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید تا اختلاف متراژ را گزارش دهید و درخواست اصلاح سند را مطرح نمایید. در ادامه کارشناس رسمی دادگستری مساحت صحیح و دقیق ملک را بدست آورده و نسبت به اصلاح مساحت درج شده در سند اقدام خواهد کرد. همچنین می توانید به وب سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کرده و از طریق خدمات الکترونیکی، اصالت سند تک برگ را تصدیق کنید.

اضافه مساحت ملک مطابق با ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک:

مبنای اضافه مساحت مندرج در ماده 149الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک که بر اساس بی دقتی وبی توجهی و عدم امکانات لازم در تهیه نقشه عرصه به وجود آمده است و گاهی از اوقات اضافه مساحت ناشی از اشتباه در حاصل ضرب ابعاد اضلاع سند مالکیت قابل تصور است,با توجه به این دسته بندی دو حالت قابل تصور می باشد:

الف- اضافه مساحت ذاتی در املاک:

این موضوع در حالتی است که اضافه مساحت موجود در محدوده سند مالکیت در تصرف دارنده آن میباشد ولی حد یا حدودی یا مساحت منطبق نبوده که احتیاج به اصلاح دارد,به عبارت دیگر یک یا چند طول اضلاع اضافه داشته که در این صورت پس از تهیه نقشه وضع موجود و تهیه نقشه کادر که حاوی کلیه مجاورین و گذرهای منتهی به ملک توصیف شده است که در این صورت اصلاح به شرط عدم تجاوز امکان پذیر است.

ب-اضافه مساحت ناشی از اشتباه:

چنین حالتی زمانی است که در حدود اربعه ملک تغییراتی حاصل نشده است,اما مساحت ملک با سابقه ثبتی و سند مالکیت تطبیق ندارد به طور مثال زمینی که به شکل ذوزنقه یا اشکال هندسه ای مستطیلی که تعیین مساحت آن در سالیان قبل به جهت عدم امکانات نقشه برداری از قبیل دوربین,مساحی آن به نحو اشتباه در اسناد مالکیت محاسبه می گردید در این صورت بدون آنکه هیچ یک از طول های ضلع های چهارگانه ملک تغییراتی مشاهده گردد مع الوصف اضافه مساحت در چنین املاکی بسیار و فراوان مشاهده میشود,در این صورت با عنایت به بازدید به عمل آمده از ملک توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردار با مراجعه به محل وقوع ملک و تطابق حدود و مساحت سند مالکیت با وضعیت موجود نقشه و نمودارهای وضعیت ترسیم,و صورت مجلس اجرای ماده 149الحاقی قانون ثبت به ریاست اداره گزارش که در این گزارش حتما باید مقید گردد اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و با اصلاح آن حق کسی یا مجاورین تضییع نمیگردد  و موضوع از مصادیق بارز ماده 149الحاقی قانون ثبت می باشد,ریاست اداره دستور اصلاح و دریافت ارزش اضافه مساحت وفق قیمت سند اولیه خواهد داد.

مطالبه قیمت در اختلاف متراژ ملک با سند

طرفین قرارداد در هنگام معامله، متراژ یا مساحت ملک را به عنوان یک شرط در قرارداد در نظر گرفته اند و نظر بر این بوده است که ملک مورد معامله را با این متراژ یا مساحت معامله کنند، حال در شرایط حاضر که ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین شده در آمده است به این معنی است که خریدار به هیچ عنوان قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته و مالک نیز قصد فروش ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است و در طرف مقابل وقتی اختلاف متراژ (مساحت) در حالت بیشتر بودن متراژ می باشد به این معنی است که قصد فروشنده محقق نشده است و خریدار نیز قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است،در این صورت در مرحله اول قانون گذار صرفا حق فسخ را برای دو طرف در نظر گرفته است ولی باید دقت داشت که قانون گذار در انتهای ماده 385 بیان کرده است که توافق دو طرف مانع فسخ بوده و طرفین می توانند به هر شکل که صلاح می دانند توافق کنند و برای این کار منعی وجود ندارد.

جهت مشاوره حقوقی، با وکیل حقوقی متخصص یا وکیل قرارداد  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.