موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی-شرایط/کاربردی*

در مقاله ذیل به موضوع موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی می پردازیم

موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی

نخلیه بدون پرداخت سرقفلی:در موارد ذیل می توان محل سرقفلی را بدون پرداخت حق سرقفلی تخلیه نمود

تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها
تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط
تخلیه سرقفلی به جهت تغییر شفل

تخلیه سرقفلی بدون پرداخت حق سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بهاء

به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب 1356، مستأجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه، اجاره عین مستاجره را و یا در آخرهر ماه اجاری، ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی وی پرداخت نماید

در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ی اخیر الذکر این قانون، از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده با توجه به نوع سند اجاره ای که با وی تنظیم گردیده، به شیوه ذیل باید عمل نمود.

الف) سند اجاره، رسمی باشد (در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد)

با ابلاغ اخطار دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره، موجر می تواند از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.

ب) سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه ای تنظیم نشده نباشد

با ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. اگر سند رسمی باشد می بایست به دفترخانه تنظیم سند مراجعه نماید و درخواست مطالبه اجور معوقه را نمایید و دفترخانه اخطاریه ای صادر نموده و به اداره ثبت محل جهت ابلاغ به مستاجر ارسال میگردد.

اجاره نامه عادی باشد و یا اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد: در این صورت می بایست برابر بند 6قانون مرقوم موجر با ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک می بایست نسبت به مطالبه اجاره بهاء یا اجرت المثل اقدام نمایید.

در صورتی با ارسال 2 اظهارنامه از ناحیه موجر، مستاجر مجداً در پرداخت اجاره برای بار سوم تاخیر ورزد، میتوان تخلیه مستاجر را از طریق محکمه خواست

امتیاز قانونی برای مستاجر برابر بند 9 ماده 14 مستاجر می تواند برای بار اول، حکم تخلیه را با پرداخت اجور معوقه به علاوه 20 درصد اجور معوقه، متوقف نماید

نکات مهم
1	می بایست دو فقره اخطاریه و یا اظهارنامه ظرف مدت یکسال صورت گیرد و اگر یکی از اظهارنامه و یا اخطاریه،خارج از یکسال ابلاغ گردد نمی توان درخواست تخلیه ملک را نمود.

2	در صورتی که سند اجاره رسمی باشد شما نمی توانید با ارسال اظهارنامه از طریق دادگستری حکم تخلیه مستاجر را بخواهید مگر با ارسال اخطاریه از طریق دفترخانه مستاجر می بایست واریز وجه را قبل از صدور حکم قطعی انجام دهد در غیر اینصورت امکان استفاده از این ارفاق وجود ندارد.

3	با پرداخت اجاره توسط مستاجر جدید که بدون رضایت به وی انتقال داده شده باز هم حق موجر ساقط نمی گردد موجر برای پرداخت اجاره فقط با مستاجر اصلی طرف است ولو اینکه موجر رسید داده باشد و موجب سقوط حق موجر نمی شود.

ایرادات مستاجر

مستاجر می تواند به نحو ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه ایراد بگیرد و یا بگوید اختلاف در مبلغ اجاره وجود دارد و یا قبل از ارسال اخطاریه و اظهارنامه پرداخت کرده در این مورد تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه صورت می گیرد.که تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها یکی از موارد نخلیه بدون پرداخت سرقفلی می باشد

تخلیه سرقفلی بدون پرداخت حق سرقفلی به جهت تعدی وتفریط

برابرقانون مستاجر در ازای استفاده مستاجر از عین مستاجره، می بایست وی از عین مستاجره محفاظت نماید و تعدی و تفریط ننماید برابر ماده 14 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1356 در صورتی که مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نماید می توان بدون پرداخت حق کسب و پیشه وی را از ملک تخلیه نمود.

برابر ماده 952 قانون مدنی

مفهوم تعدی: کوتاهی کردن

مستاجر در نگهداری و حفظ عین مستاجره کوتاهی نماید بنحوی که موجب وارد گردیدن خسارت به ملک گردد مثلا به موقع برف روبی نکند و موجب خراب شدن سقف ملک گردد.

تفریط: به معنی تجاوز کردن است به نحوی که عمل مستاجر موجب کاهش ارزش عین مستاجره گردد. بنابراین بهتر است بدوا با تامین دلیل توسط کارشناس محترم دادگستری، دلائل وقوع تخلف (تعدی و تفریط) ضبط گردد. تقصیر اعم از تعدی و تفریط است. تقصیر مستأجر، توسط کارشناس دادگستری و با تحقیق و معاینه ی محلی احراز می گردد.

مستاجر نیز می تواند در پاسخ به ادعای موجر مدعی گردد تغییر بر حسب اذن موجر بوده و برای اثبات ادعای خود، استناد به مدارک کتبی و یا شهادت شهود نماید و یا استناد به قرار تحقیق محل نماید.

تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینه پروانه ی ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجع حکم به تخلیه بدهند

تخلیه سرقفلی بدون پرداخت حق سرقفلی به جهت تغییر شغل

وفق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضایت موجر، شغل خود را تغییر دهد، موجر می تواند تخلیه ی مستأجر را از دادگاه بخواهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

وفق ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، علاوه بر موارد مذکور در مواد قبل، در موارد زیر پس از انقضای مدت اجاره، درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است: