سرقفلی به زبان ساده/مثال کاربردی

سرقفلی به زبان ساده

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در عرف و بین مردم ، معمولاً در کنار هم و بصورت یکجا به کار برده می شود ولکن در حقیقت این دو ، باهم تفاوت هایی ، به شرح ذیل دارند

• عده ای از حقوقدانان معتقدنند ،عنوان <<سرقفلی>> و<<حق  کسب و پیشه>>  از یگدیگر جدا و متفاوت هستند و استدلال آنها این است که …

از آنجائبکه قانونگذار از این 2 عنوان بصورت جداگانه نامبرده فلذا این دو عنوان با هم متفاوت هستند 

1.  قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356صرفا از  عنوان « حق کسب و پیشه و تجارت»  استفاده شده  بدون آنکه نامی  از سرقفلی برده باشد
2.  در  قانون 1376 صرفا از عنوان << سرقفلی>> استفاده شده،

برخی دیگر از حقوقدانان نیز تفاوتی بین این دو عنوان قائل نیستند و معتقدند که این دو مفهوم یکی هستند. به هرحال بین این دو مفهوم در عمل تفاوت های وجود دارد

• حق سرقفلی چیست

مبلغی است که در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره ،از ناحیه مستاجر،  تحت عنوان حق سرقفلی ، ( بصورت توافقی) ،به موجر پرداخت می گردد و میبایست در زمان تخلیه ملک به نرخ روز محاسبه وبه مستاجر پرداخت گردد

برای اینکه مفهوم حق سرقفلی را بدانید چیست باید بدوا به تفاوت بین حق سرقفلی و کسب و پیشه و سرقفلی آشنایی داشته باشید

–       حق کسب و پیشه حقی است  …

که برای مستأجر و  درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی  و حق مشتری گیری وی ایجاد می شود

چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

بعبارتی  ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود

یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود

بطور مثال :

اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته

و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان  گذری و یا بومی ، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند

امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند

ویدیو حق سرقفلی به زبان ساده

برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356

اگر به مستاجری قبل از سال 1376 ،مغازه ای را به اجاره واگذار می کردید

دیگر نمی توانستید در انقضای مدت  قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه..مدت اجاره بصورت موقت ( ولو یکسال )باشد چرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گیرد

در اینجا ممکن بود مستاجر در کنار قرارداد اجاره حق سرقفلی را از مالک به یک قیمت توافقی خریداری نماید البته در پرداخت مبلغ سرقفلی اجباری نیود ولی اگر مستاجر حق سرقفلی پرداخت می کرد

اولا حق مالکیت دائم  و به تعبیری الویت در استفاده ار  منافع ملک تجاری داشت بر خلاف قرارداد اجاره که مالکیت مستاجر بر منافع موقت است (حق کسب و پیشه بنحوی استثنا محسوب می شود )

ثانیا : مالک در صورت شرایط تخلیه ، حق سرقفلی مستاجر را می بایست به نرخ روز پرداخت کند

نکته : عملادر قرارداد های اجاره بعد از سال 76 حق کسب و پیشه منتفی شد و مستاجر در صورت پرداخت حق سرقفلی می تواند در زمان تخلیه وجه آن را به نرخ روز دریافت کند

این مطلب را از دست ندهید ***

حق کسب و پیشه چیست؟( با ذکر مثال )

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست ؟؟

جهت دانلود کتاب سرقفلی و کسب و پیشه به زیان ساده ( نویسنده داود چشمی ) کلیک کنید

همه چیر در مورد سرقفلی 

• تعریف استاد کاتوزیان از حق سرقفلی:

حقی است که به موجب آن، مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود، بر دیگران مقدم شناخته می شود و در عرف بازار نیز وقتی می گویند سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آنرا تخلیه کرد و به دیگران واگذار نمود و این مفهوم، هیچگاه شامل انتقال سرمایه ی تاجر و نام تجاری او نمی شود.

سوابق تاریخی حق سرقفلی:

برخلاف حق کسب و پیشه در خصوص حق سرقفلی در کتوب و منابع  فقهی و حقوقی، دارای  سوابق طولانی تاریخی ، ،میباشد و در باب مشروعیت آن بین فقها ء وحقوقدان،اختلاف نظر زیادی وجود ندارد

• بررسی حق سرقفلی، در قانون روابط موجر ومستاجر سال 76

برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب  سال 1376

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید؛ میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید.

همچنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره ،برای واگذاری حق خودبه موجر ویا شخص دیگری ، مبلغی را از مؤجر یا مستأجر جدید به عنوان  حق سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره،حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

قانونگذار ما به تبعیت از نظر فقهای امامیه ، حق سرقفلی را نوعی حق بقای در ملک و یا حق تقدم در انتفاع از ملک  می داند

حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای مدت  اجاره از ناحیه مستاجر، به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت می شود و به نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک محسوب  می شود

که در زمان تخلیه  ملک،  مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد

سرقفلی به زبان ساده

سرقفلی یکی از مفاهیم کلیدی در زمینه کسب و کارهای تجاری است که در قوانین قدیمی تحت عنوان «حق کسب و پیشه یا تجارت» شناخته می‌شد. به زبان ساده، سرقفلی به معنای یک حق معنوی است که به تاجران امکان می‌دهد تا در اجاره محل خود اولویت داشته و به ادامه فعالیت تجاری‌اش در آن مکان بپردازند. این حق جزء اموال غیرمنقول تبعی به حساب می‌آید. به عبارت دیگر، مستأجر با پرداخت مبلغی به مالک، حقی را به دست می‌آورد که به او اجازه می‌دهد تا از محل تجاری با پرداخت اجاره‌ای اندک استفاده کند.

مفهوم سرقفلی ؟

برای درک بهتر مفهوم سرقفلی به زبان ساده، می‌توانیم از یک مثال استفاده کنیم. فرض کنید شما یک مغازه خالی را از صاحب آن اجاره می‌کنید و در آن یک فروشگاه پوشاک راه می‌اندازید. با زحمت و تلاش بسیار، نام و اعتبار مغازه‌تان را بالا می‌برید و مشتریان زیادی جذب می‌کنید. حال اگر مالک بعد از پایان قرارداد شما را مجبور به ترک مغازه کند، در حقیقت از موفقیت و شهرتی که شما برای آن مکان به ارمغان آورده‌اید، به نفع خود بهره‌برداری می‌کند؛ در حالی که شما باید به مکان دیگری بروید و دوباره از صفر شروع کنید.

قانون‌گذار به این نتیجه رسیده است که باید به ارزش افزوده‌ای که به‌طور غیرمستقیم برای مکان‌های تجاری ایجاد می‌شود، توجه خاصی داشته باشد و از حقوق مستاجران در برابر مالکان حمایت کند. در مورد واحدهای مسکونی، مفهوم سرقفلی کاربرد ندارد، زیرا زندگی ساکنان تأثیری بر اعتبار و ارزش آن‌ها ندارد. حق کسب و پیشه یا تجارت به این معناست که مالک نمی‌تواند پس از اتمام قرارداد، مستاجر را به تخلیه مکان تجاری وادار کند و در واقع قرارداد به‌طور خودکار تجدید می‌شود.

خرید سرقفلی، فعالیت نامحدود:

پس از تصویب قانون مؤجر و مستأجر در سال ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه به حق سرقفلی تبدیل شد. در قانون روابط مؤجر و مستأجر که در سال ۱۳۵۶ به تصویب رسید، با امضای قرارداد اجاره، حق کسب و پیشه به طور خودکار به وجود می‌آمد. اما به موجب قانون ۱۳۷۶، برای ایجاد این حق، ذکر انتقال سرقفلی و مبلغ آن ضروری است. مستأجر می‌تواند با خرید سرقفلی، به طور نامحدود در آن محل فعالیت کند. همچنین، مستأجر این اختیار را دارد که آن را بفروشد؛ مگر اینکه مالک او را از انتقال سرقفلی به شخص دیگری منع کرده باشد.

انواع سرقفلی:

سرقفلی به دو دسته تقسیم می‌شود: مجازی و واقعی، که نوع اول به حق کسب و پیشه مربوط می‌شود. برای اصناف گوناگون، توجه به این نکات می‌تواند به تقویت روابط تجاری و افزایش آگاهی از تعاملات میان موجر و مستأجر کمک شایانی کند.

حق سرقفلی چیست

سرقفلی،این مفهوم از دیرباز، حتی پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 56، در عرف کشور ما و میان تجار رایج بوده است. به این صورت که در قراردادهای اجاره فضاهای تجاری، مستاجر معمولاً در ابتدای دوره اجاره، مبلغی را به موجر پرداخت می‌کرد. در عوض، اولاً اجاره‌بهای تعیین‌شده معمولاً مبلغ ناچیزی بود و ثانیاً موجر موظف می‌شد که پس از پایان مدت اجاره، اقدام به اخذ حکم تخلیه نکند و قرارداد را دوباره با همان مستاجر تمدید نماید. این رویه به مستاجر این امکان را می‌داد که نسبت به سایر افراد حق تقدم برای ادامه اجاره در همان محل داشته باشد.

با این حال، در زمان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، قانون‌گذار از مفهوم سنتی سرقفلی که هم در عرف جامعه و هم در اصول شرعی پذیرفته شده بود، دور شد و به پیروی از نظام‌های حقوقی غربی، مفهومی جدید تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت را در این قانون گنجاند که با نمونه عرفی سرقفلی تفاوت‌های زیادی داشت.

مفهوم حق کسب، پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56، از الگوهای حقوقی غربی الهام گرفته و به اعتباری اشاره دارد که به واسطه چندین عامل، به ویژه فعالیت‌های مستاجر در ملک اجاره‌ای به وجود می‌آید. به عبارت دیگر، زمانی که فردی یک ملک تجاری را اجاره می‌کند و به واسطه عملکرد خود و شهرتش، تعداد مشتریان دائمی این مکان افزایش می‌یابد، نه تنها اعتبار شخص مزبور بیشتر می‌شود، بلکه اعتبار ملک اجاره‌ای نیز رشد می‌کند؛ به طوری که مشتریان غیر دائمی به مشتریان ثابت تبدیل شده و در آینده برای خرید محصولات یا دریافت خدمات، همواره به آن مکان مراجعه خواهند کرد.

اگر در چنین شرایطی، صاحب ملک که به عنوان موجر فعالیت می‌کند، بتواند در پایان مدت اجاره، ملک را بدون هیچ شرطی از مستاجر پس بگیرد، این موضوع به نفع موجر و به ضرر مستاجر خواهد بود. این نفع به دلیل زحمات مستاجر در ملک تجاری حاصل شده و موجر حق ندارد از آن بهره‌مند شود. به همین دلیل، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 با معرفی مفهوم حق کسب و پیشه، در تلاش است تا از حقوق مستاجر در مقابل موجر دفاع کند و بر این اساس، پس از پایان مدت اجاره، به طور کلی موجر حق ندارد ملک را تخلیه کند.

این وضعیت و نظام حکومتی، مفهوم حق کسب و کار بر روی اجاره‌های تجاری تا زمان تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در سال 76 ادامه یافت. در این قانون، قانون‌گذار ایرانی دوباره به مفهوم عرفی سرقفلی رجوع کرده و بر اساس آن، سرقفلی دو معنی مختلف دارد:

۱سرقفلی مبلغی است که مستاجر در آغاز قرارداد اجاره به صاحب ملک پرداخت می‌کند. با این پرداخت، علاوه بر تعیین اجاره بهای ماهیانه به میزان کم، موجر موظف است در پایان دوره اجاره، ملک را مجدداً به مستاجر واگذار کرده و قرارداد اجاره را با وی تجدید کند.

۲در معنای دوم، واژه سرقفلی به حقی اشاره دارد که به موجب آن، مستاجر یک ملک تجاری می‌تواند با پرداخت اجاره‌ای کم، از آن ملک بهره‌برداری کند و پس از پایان مدت قرارداد، به دلیل داشتن اولویت نسبت به دیگر افراد، به تصرف خود بر آن ملک ادامه دهد.

وکیل ملکی ،وکیل سرقفلی