تجمیع املاک چیست؟شرایط و مزایای آن
تجمیع املاک یا تجمیع پلاک چیست؟
تجمیع املاک فرایندی ثبتی و حقوقی در خصوص املاکی با کاربری ها ی گوناگون مسکونی، تجاری و اداری و… است، که به معنای ادغام و جمع مساحت ها و متراژ های املاک کوچکتر متعلق به مالکین متعدد جهت بزرگتر کردن متراژ و اندازه مساحت این املاک، می باشد. در نهایت برای مجموع املاکی که حکم به تجمیع آن صادر شده است، سند واحد با پلاک های ثبتی متعدد به اندازه سهم هر یک از مالکین، توسط دفتر ثبت اسناد و مدارک و یا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، صادر خواهد شد.
فهرست مطالب این مقاله
فکر کنید که دو قطعه زمین با ابعاد 150 مترمربع در کنار هم واقع شده‌اند. در یک زمین 150 متری، امکان ساخت یک ساختمان مناسب وجود ندارد زیرا ابعاد کوچک، محدودیت‌هایی در طراحی فضاهای استاندارد ایجاد می‌کند. اما در صورتی که این دو زمین به یکدیگر ملحق شوند و به جای ایجاد دو ساختمان در مساحت 300 متر مربع، یک ساختمان واحد طراحی شود، فضای بیشتری برای استفاده در اختیار خواهیم داشت.
تجمیع املاک و شرایط و مزایای آن
تجمیع املاک به معنای ادغام و جمع کردن دو یا چند ملک با یکدیگر که این موضوع را بیشتر برای املاک با مساحت کم در شهرها شاهد هستیم.
تجمیع املاک معمولا جهت استفاده بیشتر و بهینه تر و ساخت و ساز آپارتمان های بزرگ و برج ها و استفاده بهینه از زمین صورت گرفته و در نتیجه باعث تولید اعیان بالاتر در عرصه مورد نظر می شود.
تجمیع املاک نوعی فرایند ثبتی ، تبدیل اسناد مالکیت متعلق به مالکین متعدد به صورت سند واحد و یکپارچه است، که البته سهم هر یک از شرکا در این ملک،با استفاده از تخصیص پلاک ثبتی،در این فرایند ،محفوظ خواهد ماند.
شرایط تجمیع املاک به صورت سند واحد و دارا شدن نقشه تجمیعی( یکپارچه)، شامل موارد زیر می باشد.
- املاک موضوع تجمیع باید دارای یک پلاک ثبتی و یا پلاک ثبتی مجاور یکدیگر باشند، که این موضوع مستلزم آن است که املاک موضوع فرایند تجمیع، در فاصله نزدیک به هم واقع شده باشند.
- املاکی که کاندیدای انجام فرایند تجمیع هستند باید املاکی بدون معارض و دارای سند مالکیت رسمی باشند.
- املاک موضوع انجام فرایند تجمیع، باید دارای کاربری مشخص باشند وهیچ یک از قطعات این املاک کاربری متفاوت از دیگران نداشته باشند، مثلا یکی دارای کاربری اداری و دیگری ملک مسکونی نباشد.
- باید شرایط قانونی مربوط به شهرداری ها مثل هماهنگی مساحت و کاربری برای املاک موضوع تجمیع رعایت شود.
- سند هیچ یک از قطعات املاک نباید در رهن بدهی های اشخاص و یا توقیف به موجب حکم دادگاه و یا در رهن بانک باشد.
- متراژ املاک باید به صورت دقیق و محاسبه شده توسط نقشه های تفکیک شده مشخص باشد.
- پس از توافق میان مالکین و یا مالکین و سازندگان در قرارداد های ساخت و ساز، مانند قرارداد مشارکت در ساخت، ابعاد و مساحت کلی قسمت های زمین‌ها و یا املاک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت،محاسبه گردیده و سپس برای مجموع این املاک، یک سند واحد برای تمامی مالکین صادر میشود و اسناد هر کدام از آنها توسط مسئول دفتر ثبت اسناد و املاک، تحویل گرفته میشود.
شرایط و قوانین تجمیع املاک
این شرایط عبارتند از:
- سهم مساوی از هر قطعه در صورت وجود بیش از یک مالک.
- املاک مورد تجمیع باید سند رسمی داشته باشند.
- کاربری املاک باید یکسان باشد.
- املاک مورد نظر برای تجمیع باید در مجاورت هم باشند. به گونه‌ای که پس از تجمیع به کوچه یا معبر تجاوز نشود.
- تجمیع املاک نباید منجر به تضییع حقوق دیگران شود.
- املاک مورد نظر نباید در رهن بانک، وثیقه و… باشند.
- مشخص بودن مساحت و ابعاد ملک و یکسان بودن ابعاد با اطلاعات سند
- اگر املاک مورد نظر مجاور کوه، اراضی ملی و… باشند، باید طبق نظر اداره کل ثبت استان عمل شود
انواع تجمیع املاک
معمولا برای تجمیع املاک دو حالت را شاهد هستیم:
1- تجمیع چند پلاک ثبتی و چند مالک
2- تجمیع چند پلاک ثبتی با مالکیت یک نفر
در مورد اول می بایست تمام پلاک ها در یک محدوده بوده و با حدود متعارفی از یکدیگر مشخص باشند.
در مورد دوم چنانچه مالک، چند پلاک ثبتی داشته و قصد تجمیع آنها را داشته باشد، می بایست ابتدا به اداره ثبت مراجعه و ضمن باطل کردن سند مالکیت قطعات کوچک تر، یک برگ سند برای قطعات تجمیع شده دریافت نماید.
مزایای تجمیع املاک برای مالکین
از جمله مزایای تجمیع املاک، تبدیل خانه های کوچک، فرسوده و کلنگی به منازل لوکس، مجهز و ایمن و با ابعاد بزرگ تر می باشد.
این موضوع بویژه در شهرهای بزرگ و پر جمعیت طرفداران بیشماری دارد چراکه تجمیع املاک، هم برای سازنده و هم برای مالکین زمین بسیار پر سود و فایده می باشد.
مزایای تجمیع املاک برای دولت
موارد ذیل ازجمله مزایای تجمیع املاک برای دولت است:
- سبب تعریض خیابان‌ها و در نتیجه سهولت در رفت و آمد و افزایش دید بصری خواهد شد.
- ساخت بناهای نوساز سبب امنیت بالاتر و مقاوم سازی ساختمانها در برابر زلزله خواهد شد.
- با نوسازی بافت شهری، سبب کاهش چند برابری هزینه‌های آشکار و پنهان دولت خواهد شد.
- عرض گذر و معبر عموماً گسترش پیدا کرده و در نتیجه امدادرسانی و کمک در مواقع ضروری به سهولت انجام خواهد شد.
- با افزایش تعداد واحدها، میزان دریافت مالیات نیز افزایش پیدا خواهد کرد.
مزایای تجمیع املاک برای سازنده
بارزترین این مزایا عبارتند از:
- کسب سود و منفعت قابل قبول از ساخت ملک
- دریافت تراکم تشویقی برای سازنده
- دریافت تسهیلات بانکی قابل توجه
- دریافت جواز ساخت با هزینه های پایین
تجمیع املاک و گرفتن اسناد واحد برای قطعات مجاور املاک دارای کاربری یکسان،به افزایش قیمت و ارزش ملک و بزرگتر شدن مساحت به هم پیوسته املاک که در ساخت پروژه‌های بزرگ کاربرد زیادی دارد منجر خواهد شد.
تجمیع املاک همچنین باعث کاهش هزینه و وقت جهت انجام هماهنگی‌های لازم با تک تک مالکین متعدد قطعات زمین و یا ملک به صورت جداگانه، جهت انجام فرایند ساخت و ساز و گرفتن صورت مجلس تفکیکی و همینطور تحویل واحدها و اخذ سند و ثبت سند برای هر کدام از آنها میشود.
هر کدام از این فرایندها در مجموع می‌تواند ریسک به سرانجام رساندن قراردادهای ساخت و ساز را افزایش داده و از سود آن بکاهد،که از طریق انجام پروسه تجمیع املاک،می‌توان به افزایش سوددهی قراردادهای ساخت و ساز و مشارکت در ساخت و نیز معاملات ملکی کمک شایانی نمود.
همچنین در خصوص قوانین و مقررات شهری، باعث رعایت سقف تراکم ساخت و ساز شهرداری خواهد شد و شهرداری را جهت دادن تراکم تشویقی، برای ساخت و ساز بیشتر ترغیب می نماید.
سرمایه‌گذاران هم جهت انجام پروژه‌های موضوع املاک تجمیع شده،و سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها رغبت بیشتری را نشان خواهند داد چراکه این املاک زودتر به مرحله اجرا کامل پروژه، اخذ پایان کار ساختمانی و بهره برداری می رسند.
تجمیع املاک با اسناد رهنی
طبق قانون، املاکی که قرار است تجمیع شوند نباید در رهن یا وثیقه و یا توقیف باشند ولی در اینصورت نیز برای تجمیع املاک با اسناد رهنی می بایست رضایت طلبکاران اخذ شود.
توضیح اینکه در صورت تجمیع چند ملک با سند رهنی، پلاک های تجمیعی نیز در رهن طلبکار قرار می گیرند.
تفاوت تفکیک املاک، افراز املاک و تجمیع املاک
تفکیک املاک به منظور تقسیم ملک مورد نظر به واحدهای کوچک تر بوده و هدف از آن ارائه سند مالکیت به هر قطعه و نیز لغو سند اصلی ملک مشاع است.
از مزایای این روش، این است که اگر چند نفر به صورت مشاع از این ملک سهم داشته باشند، پس از تفکیک و تقسیم ملک، مالکیت هر فرد نسبت به سهم خود از ملک مشاع تایید می شود. اجرای این روش باعث می شود هر فرد نسبت به سهمی که از ملک مورد نظر دارد، دارای منافع مشترک و قانونی شود.
مطالب مرتبط: وکیل قرارداد
در افراز املاک، مال غیر منقول که بین شرکا مشترک است، با توجه به سهم هر کدام از آنها تقسیم می شود.
افراز شامل دو دسته: افراز اجباری و افراز به تراضی می باشد.
افراز اجباری، به موجب حکم دادگاه انجام شده و شرکا ملزم به قبول تقسیم مال مشترک می باشند.
در افراز به تراضی، تقسیم مال به اختیار و تصمیم شرکا انجام شده و در این تقسیم، انصاف و توافق و اختیار بین شرکا لازمه رسیدن به هدف آنهاست.
تجمیع املاک به معنی جمع آوری املاک و در مقابل تفکیک آنها قرار دارد.
اگر املاک مورد تجمیع دارای مالکین مشاع باشد، باید سهم مشاع آنها در همه قطعات یکسان باشد.
نکته مهم: برابر بودن سهام در هر پلاک برای مالکین ضروری است.
ضمنا هر مالک به اندازه سهم خود از پلاک مورد تجمیع، مالکیت خواهد داشت.
مستدات قانون تجمیع املاک
ماده ۲۱۹ قانون مدنی:
عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام آن لازم الاتباع است .مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
ماده ۲۲۰ قانون مدنی:
عقودی نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نمایند ،بلکه متعاملین را به کلیه نتایجی هم که بموجب عرف و عادت و یا بموجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می کند.
این مورد هم مطالعه بفرمایید:
هزینه تجمیع املاک با توجه به مراحل مختلف آن
تجمیع املاک شامل مراحل مختلفی،از جمله ارزیابی ابعاد و متراژ ملک موضوع تجمیع،فرایند کشیدن نقشه دقیق با توجه به ارزیابی‌ها و محاسبات انجام گرفته توسط مهندسین و متخصصان نقشه کشی و طراحی،انجام فرایند ثبت املاک و صدور پلاک ثبتی جداگانه و در نهایت صدور سند واحد برای کل مساحت ملک می‌باشد.
هزینه هر کدام از این مراحل به صورت جداگانه،شامل هزینه‌های مربوط به ارزیابی ابعاد ملک،محاسبه و نقشه کشی و هزینه‌های مربوط به صدور پلاک‌های ثبتی و حق الثبت صدور سند واحد برای ملک موضوع تجمیع، می شود که با توجه به ارزش منطقه‌ای ملک و نوسانات بازار املاک،میزان دقیق این هزینه‌ها می‌تواند متفاوت باشد.
معمولاً برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها،با توجه به سهم هر یک از مالکین در ملک موضوع تجمیع،مقداری از هر کدام از هزینه‌های ثبتی و محاسباتی وهمینطور هزینه‌های مربوط به کشیدن نقشه ملک، صدور پلاک‌های ثبتی و…،به صورت درصدی از هر یک از این هزینه‌ها محاسبه می شود و مجموع این درصدها توسط هر یک از مالکین پرداخت میشود. این فرایند باعث میشود تا تمام هزینه‌های مربوط به تجمیع املاک،بر عهده یکی از مالکین و یا عده خاصی از آنها تحمیل نشود.
شرایط تنظیم صورت جلسه تجمیع از نگاه داود چشمی وکیل پایه یک دادگستری
1) بهتر است در جهت تجمیع املاک مدت معینی فیمابین طرفین مقرر گردد در غیر اینصورت در جهت اجرای تعهدات متعهد با مشکلات مواجه می گردد.
2) بر حسب توافق طرفین معامله امکان دارد وظیفه تجمیع املاک بر عهده هر یک از مالک /مالکین و یا سازنده /سازندگان قرار داده شود.
3) تعیین ضمانت اجراء ( خسارت ) در صورت عدم انجام تعهد متعهد به تجمیع ،بسیار مهم و قابل توجه است.
مطالب مرتبط: وکیل ملکی
تجمیع املاک به چه روش‌هایی صورت می‌گیرد؟
این اقدام به شیوه‌های متنوعی صورت می‌گیرد. یکی از روش‌ها، همکاری مالکان خودرو با شرکت‌های خصوصی فعال در زمینه نوسازی است. در این فرآیند، مالکان با تنظیم قراردادهایی با سازندگان، توافق می‌کنند که در ازای ارائه خانه‌های قدیمی خود، در یک یا چند واحد مسکونی به عنوان شریک حضور داشته باشند.
روش دیگری که وجود دارد، خرید املاک قدیمی توسط سازندگان یا شرکت‌های خصوصی و بازسازی آنها به واحدهای مسکونی تازه و مدرن است.
چنانچه تجمیع املاک سبب حذف گذرهای اختصاصی شود، تکلیف چیست؟
در برخی موارد، عملیات خاصی باعث حذف گذرهای ویژه میشود. این موضوع معمولاً با ابهاماتی همراه است، زیرا مشخص نیست در این شرایط خاص چه اقداماتی باید صورت گیرد و شهرداری چگونه با این وضعیت برخورد خواهد کرد.
جالب است که بدانید در صورت بروز این وضعیت، شهرداری به طور رایگان این گذرها را به مالکان آنها واگذار خواهد کرد.
آیا تجمیع بناهای ارزشمند تاریخی مجاز است؟
نه. ضروری است که آگاه باشید که جمع‌آوری آثار تاریخی با ارزش ممنوع است.
ماده قانونی عملیات تجمیع املاک کدام است؟
در تدوین توافق‌نامه برای فعالیت‌های مذکور، به اصول کلی قراردادها و همچنین ماده ۲۱۹ قانون مدنی رجوع خواهد شد.
مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به تجمیع املاک کدام است؟
در پرونده‌های مربوط به اجبار به توافق چند ملک، مرجع قضایی مناسب برای رسیدگی، دادگاهی است که ملک در آن واقع شده است. برای ارائه این دعوا و پیگیری مراحل آن به بهترین شکل، با تیم وکلای متخصص در امور ملکی همکاری کنید.
مراحل انجام تجمیع املاک
- طرح درخواست تجمیع املاک:
شما باید ابتدا درخواست خود در رابطه با تجمیع املاک را به دفتر ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک،تقدیم نمایید. پس از انجام ارزیابی در خصوص متراژ دقیق املاک و انجام فرایند تهیه نقشه از تمام مساحت مجموع املاک به صورت واحد،درخواست شما برای مدتی بایگانی شده و سپس جهت تنظیم سند ملکی واحد،وارد فرایند اجرایی شدن تجمیع املاک خواهد شد.
2-صدور سند واحد وتجمیع نهایی املاک :
مرحله صدور سند واحد و تجمیع نهایی املاک بعد از انجام تمام موارد فوق، درخواست تجمیع در خصوص املاک وارد مرحله صدور سند بر اساس ابعاد جدیدی که برای مجموع املاک، در نظر گرفته شده است می گردد. پس از صدور سند جدید بر اساس ابعاد تازه مربوط به ملک،اسناد مالکیت مالکین از آنها پس گرفته میشود و برای همه آنها یک سند واحد مالکیت از سوی مقام ثبتی مربوطه، صادر می‌گردد. لازم به ذکر است که با توجه به سهم هر یک از مالکین،برای قدر السهم هر یک از آنها پلاک ثبتی جداگانه صادر خواهد شد.
دولت چه تشویق‌هایی برای تجمیع املاک در نظر گرفته است؟
همان‌طور که گفته شد، توافق بین دو یا چند ملک نه تنها به نفع مالکین و سازندگان است، بلکه برای دولت نیز مزایای قابل توجهی به همراه دارد. به همین دلیل، دولت نیز مشوق‌های متعددی برای سازندگان در نظر خواهد گرفت.
در پایتخت ایران، تهران، تسهیلاتی نظیر کاهش عوارض زیربنایی، صدور مجوز برای ساخت و افزایش تراکم در نظر گرفته شده است.
شایان ذکر است که با افزایش تعداد املاک تجمیع شده، میزان تخفیف‌هایی که از سوی شهرداری به سازندگان ارائه میشود نیز افزایش می‌یابد.
مطالب مرتبط: بهترین وکیل سرقفلی-وکیل سرقفلی
نتیجه‌گیری
تجمیع املاک،به عنوان فرایندی حقوقی و ثبتی که منجر به صدور سند واحد برای املاک متعدد مجاور میشود،می‌تواند مزایای زیادی برای مالکین،سرمایه‌گذاران،سازندگان و همینطور مزایای خوبی برای محیط شهری و افزایش رونق ساخت و ساز در آن داشته باشد. تجمیع املاک باعث میشود تا هزینه‌های ساخت و ساز،کاهش پیدا کرده و ارزش منطقه‌ای ملک نیز با توجه به افزایش متراژ و مساحت آن،رو به فزونی گذارد.
برای افزایش دانش خود در خصوص فرایند تجمیع ملک و مزایا و شرایط آن،با وکلا و کارشناسان حقوقی گروه وکلای حکمت،تماس حاصل فرمایید.
