حق شفعه چیست و بررسی شرایط ایجاد آن
حق شفعه چیست ؟
حق شفعه از جمله حقوق مربوط به دو شریک در یک ملک مشاع می باشد که سهم هر یک به صورت درصد و یا نسبتی مشخص، از مساحت ملک مذکور مشخص شده است. حق شفعه به نوعی حق تقدم شرکا نسبت به خرید سهم شریک خود، در ملک مشاعی اشاره دارد. شناخت حق شفعه و شرایط ایجاد و تحقق آن، بسیار به شناخت حقوق شرکای املاک مشاع نسبت به یک دیگر کمک خواهد کرد.
فهرست مطالب این مقاله
حق شفعه چیست و بررسی شرایط ایجاد آن
حق شفعه از حقوق نسبت به اموال غیر منقول است، این حق هنگامی به وجود می آید که یکی از دو نفر که در یک ملک یا مال غیرمنقول، با یکدیگر شراکت دارند و مالک سهم مشخصی از یک ملک مشاعی هستند، بخواهد سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد. در این حالت اگر یکی از شرکا مبلغ مورد توافق بین شریک و شخص ثالث را به شریک خود پرداخت نماید، می تواند سهم شریک را خریداری و تملک کند.
مطالب مرتبط: نمونه دادخواست اخذ به شفعه
ویژگی ها و شرایط تحقق حق شفعه با توجه به تعریف گفته شده عبارتند از:
1- مال باید مشاع و متشکل از سهم مشخص برای هریک از شرکا باشد.
2- مال موضوع حق شفعه، باید از اموال غیر منقول باشد و حق شفعه در اموال منقول راه ندارد. از این رو اگر درخت و یا بنا که غیر منقول تبعی هستند، همراه با زمین فروخته شوند، حق شفعه در مورد آنها هم جاری می شود.
3- تعداد شرکا در مال مشاع موضوع حق شفعه، باید دو نفر باشد و نه بیشتر
4- یکی از شریکان سهم خود را با بهایی مشخص به دیگری بفروشد. توجه داشته باشید که سهم شریک حتما باید به وسیله عقد بیع، به فروش برسد تا موقعیت برای اعمال حق شفعه فراهم شود و در صورتی که شریک، ملک خود را به طور مثال به جای بیع، صلح کند و یا هبه نماید، حق شفعه ای برای شریک دیگر وجود نخواهد داشت.
5- شریک دیگر قیمتی را که مال به آن قیمت، به وسیله ی شریک فروشنده به شخص ثالث فروخته شده است را تهیه نموده و به خریدار( شخص ثالث) بپردازد و سهم فروخته شده را تملک کند.
6- اعمال حق شفعه بر طبق ماده 821 قانون مدنی فوری می باشد. یعنی اگر هر یک از شریکان قصد اعمال این حق را داشته باشد، باید آن را در هنگامی که معامله ی سهم صورت می پذیرد، اعمال نماید و از انعقاد قرارداد خرید و فروش زمان بسیار زیادی نگذشته باشد، به گونه ای که عرفا گفته شود که از زمان منطقی مورد نیاز برای اعمال حق شفعه، زمان زیادی گذشته است و این حق دیگر قابل اعمال نمی باشد.
7- ملک باید قابل تقسیم باشد. یعنی از تقسیم آن ملک، ضرری به سهم شریک دیگر و یا اشخاص ثالث وارد نشود.
آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟
حق شفعه از حقوق مالی به شمار می آید و به همین جهت توسط کسی که دارای این حق می باشد، قابل اسقاط و صرف نظر کردن است. پس از اسقاط حق شفعه توسط صاحب آن، این حق از بین میرود و دیگر قابل اعمال نیست. حق شفعه را نمی توان به دیگران منتقل کرد و یا به آنها بخشید.
مطالب مرتبط: حق شفعه
حق شفعه چگونه به ارث می رسد؟
حق شفعه از طریق به ارث رسیدن و به حو قهری و غیر ارادی، به دیگران(وراث) به ارث میرسد و ورثه تنها حق دارند همه با هم تصمیم بگیرند تا حق شفعه را اعمال کنند یا همه با هم از اعمال آن صرف نظر کنند.
مطالب مرتبط: حق شفعه در ملک مشاع
از این رو ورثه متوفی صاحب حق شفعه نمی توانند تنها نسبت به سهم خود، حق شفعه را اعمال نموده و نسبت به سهم دیگران، از اعمال این حق صرف نظر کنند.
اخذ به شفعه
اخذ به شفعه به فرایند اعمال و اجرای حق شفعه گفته می شود. اخذ به شفعه به دو روش صریح و ضمنی قابل اعمال است. اخذ به شفعه صریح شامل اعلام صریح قصد اعمال حق شفعه و پرداخت قیمت به شریک و خرید سهم او می باشد و اخذ به شفعه ضمنی شامل اعلام صرف قصد خرید سهم با نیت اعمال حق شفعه است.
جهت آشنایی بیشتر با مفهوم حق شفعه، و چگونگی شرایط ایجاد آن با مشاورین حقوقی در گروه وکلای حکمت در زمینه ی وکیل ملکی ، وکیل ملک مشاع ، وکیل سرقفلی و … تماس بگیرید.
نتیجه گیری
حق شفعه، حقی مالی و قابل اسقاط است که تنها از طریق ارثی قابلیت انتقال به دیگران را دارد. حق شفعه هنگامی اعمال می شود که یکی از دو شریک موجود در یک ملک مشاع، بخواهد سهم دیگری را با پرداخت بهای آن به شخص ثالث، تملک نماید. تعداد شرکا در ملک مشاع باید دو نفر باشد و هر کدام قسمت مشخصی از ملک رادر تملک خود داشته باشند. همچنین حق شفعه تنها در خصوص اموال غیر منقول ایجاد میشود.
