اخذ سند مالکیت برای ساختمان‌های بدون سند
اخذ سند مالکیت برای ساختمان‌های بدون سند
در نظام حقوقی ایران ،یکی از مشکلات رایج در حوزه املاک و مستغلات، مسئله ساختمان‌های بدون سند رسمی است. که این معضل می‌تواند به دلایل مختلفی، نظیر: تخلفات ساختمان ،عدم تطابق با ضوابط قانونی یا معاملات غیر رسمی رخ دهد ، و موجب بروز چالش‌های متعددی می‌شود.
فهرست مطالب این مقاله
اخذ سند برای اینگونه ساختمان‌ها، یکی از راهکارهای حل مشکل است، که نیازمند شناخت دقیق قوانین، رویه‌های قضایی مرتبط است .
مفهوم ساختمان بدون سند
ساختمان بدون سند به ملکی اطلاق می‌شود،که قادر به ارائه سند رسمی مالکیت نیست. این وضعیت ممکن است در موارد زیر رخ دهد:
○ معاملات غیر رسمی: انجام معاملات ملکی به صورت عادی و بدون ثبت در دفاتر رسمی
○ ساخت و ساز غیر مجاز: احداث بنا بدون دریافت پروانه ساخت ،بارعایت ضوابط طرح تفصیلی و جامع شهرسازی
○ تفکیک یا افراز غیرقانونی اراضی :عدم انجام مراحل قانونی تفکیک یا افراز اراضی در سازمان ثبت اسناد و املاک
○ مشکلات ارثی و دعاوی خانوادگی: وجود اختلافات میان ورثه بر سر مالکیت یا عدم انحصار وراثت
اهمیت اخذ سند مالکیت
اخذ سند رسمی مالکیت برای ساختمان‌های بدون سند ،از اهمیت بسیاری برخوردار است این سند به عنوان یک مدرک معتبر قانونی حقوق مالک، را تثبیت کرده و امکان نقل و انتقال رسمی، اخذ تسهیلات بانکی، و بهره‌برداری از حقوق قانونی را فراهم می‌کند. همچنین سند مالکیت موجب کاهش اختلافات حقوقی جلوگیری از دعاوی احتمالی می‌شود.
مبانی قانونی صدور سند مالکیت
اخذ سند مالکیت برای ساختمان‌های بدون سند در نظام حقوقی ایران تحت شمول قوانین و مقررات مختلفی قرار می‌گیرد:
از جمله قانون ثبت اسناد و املاک: این قانون به عنوان قانون مادر در حوزه ثبت املاک ضوابط صدور سند مالکیت را تعیین می‌کند.
۲_ قانون تعیین تکلیف اراضی ساختمان فاقد سند رسمی: این قانون به طور خاص به مسئله ساختمان‌های بدون سند رسمی را مشخص کرده است.
۳_ قانون مدنی :اصول حاکم بر مالکیت و معاملات در قانون مدنی زیربنای حقوق تمامی دعاوی مرتبط با املاک است.
۴_آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف : این آیین نامه جزئیات اجرایی، مرتبط با نحوه درخواست و صدور سند مالکیت را مشخص می‌کند.
شرایط اخذ سند مالکیت برای ساختمان بدون سند
اثبات مالکیت متقاضی
- متقاضی باید مالکیت خود را با ارائه دلایل معتبر اثبات کند ،که این دلایل شامل :
۱_ مبایعه نامه یا قولنامه عادی
۲_رسید پرداخت‌های مالی مرتبط با خرید ملک
۳_اسناد واگذاری از نهادهای عمومی دولتی
- عدم تعارض با حقوق سایرین ملک مورد نظر نباید در تصرف یا ادعای مالکیت اشخاص دیگر باشد، در صورت وجود تعارض پرونده به مراجع قضایی ارجاع می‌شود.
- عدم تعلق ملک به اراضی ملی یا دولتی: اراضی که جز منابع ملی اموال عمومی محسوب می‌شود ،امکان صدور سند به نام شخص خصوصی را ندارند.
- انطباق با ضوابط شهری :ساختمان باید در محدوده طرح تفصیلی یا جامع شهری قرار گرفته داشته باشد و رعایت کاربری تعیین شده توسط شهرداری الزامی است.
مراحل اخذ سند مالکیت برای ساختمان بدون سند
○ تقدیم درخواست به ادارات ثبت و اسناد و املاک
متقاضی باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده ،و درخواست خود را همراه مدارک مورد نیاز ارائه دهد.
○ بررسی توسط هیئت حل اختلاف قانون تعیین تکلیف
بر اساس ماده ۱ قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، هیئتی متشکل از نمایندگان اداره ثبت، دادگستری و شهرداری به درخواست متقاضی رسیدگی می‌کنند.
○ انتشار آگهی تحدیدحدود
پس از تایید اولیه هیئت، اداره ثبت آگهی تحدید حدود ملک را ر روزنامه رسمی منتشر می‌کند. هدف از این آگهی اطلاع رسانی عمومی و جلوگیری از بروز تعارضات احتمالی است .
○ صدور سند مالکیت
در صورتی که ظرف مدت قانونی هیچ اعتراضی نسبت به مالکیت ملک صورت نگیرد، سند رسمی مالکیت به نام متقاضی صادر خواهد شد.
چالش‌ها و مشکلات اخذ سند مالکیت
۱_معاملات عادی و عدم ثبت رسمی
بسیاری از ساختمان‌های بدون سند به دلیل معاملات غیر رسمی دچار مشکل هستند. اثبات صحت و اعتبار مبایعه نامه‌ها در این موارد دشوار است .
۲ _ تعارضات حقوقی
ادعای مالکیت اشخاص ثالث، وجود اسناد معارض، یا دعاوی میان ورثه از جمله چالش‌های متداول هستند .
۳ _موانع قانونی و مقررات شهرسازی
رعایت ضوابط شهرسازی ساخت و ساز در اراضی غیر مجاز یا دارای کاربری متفاوت ی‌تواند مانع از صدور سند مالکیت شود.
در نهایت می‌توان گفت :اخذ مالکیت برای ساختمان‌های بدون سند یکی از نیازهای اساسی نظام حقوقی و جامعه شهری است ،این فرایند هرچند تابع مقررات مشخصی است در عمل با چالش‌های متعددی مواجه است .رفع این موانع از طریق اصلاح قوانین تقویت نهادهای نظارتی، استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند به بهبود وضعیت حقوقی ساختمان‌های بدون سند و کاهش دعاوی ملک کمک کند توجه به اصول حاکم بر ما
