اصول حقوقی مرتبط با قرارداد نیلینگ

اصول حقوقی مرتبط با قرارداد نیلینگ

قرارداد نیلینگ یکی از اقسام قرارداد های ساختمانی  است که در زمینه ی گود برداری و مقاوم سازی ساختمان، بین کارفرما و مجری یا پیمانکار پروژه ی نیلینگ، منعقد می شود و تعهدات هر یک از دو طرف در آن ذکر شده و باید طبق ضوابط و زمان بندی موجود در قرارداد کار پروژه ی نیلینگ و مقاوم سازی گود برداری ساختمان انجام بگیرد و پس از اتمام کار، حق الزحمه ی تعهد شده در قرارداد توسط کارفرما پرداخت شود.

تعریف فرایند نیلینگ ازلحاظ فنی وتخصصی

نیلینگ از دیدگاه فنی و مهندسی، شامل فرایند مستحکم نمودن پایه های دیوار های ساختمان از طریق اتصال به حالت میخکوب کردن پایه های دیواره و سازه های  نگهبان آن به زمین، به وسیله ی سازه های میخ مانند بلند که در عمق زمین کار گذاشته میشوند گفته میشود.

نیلینگ در حفاظت از پی ساختمان در برابر بلایای طبیعی از جمله رانش و نشست زمین و حتی زمین لرزه، می تواند بسیار موثر واقع شود .

پس از کار گذاشتن نیل ها وسازه های مخصوص در عمق زمین محل گودبرداری و اتصال سازه های نگهبان به زمین، روی محل گود برداری شده سیمان و بتن پاشیده میشود تا به خوبی جاگیر شود.

در به کارگیری میزان و مقاومت بتن و مصالح به کار برده شده و همین طور طول و جنس نیل های فلزی و مقدار فشار و نیروی وارده به پی از طرف ساختمان؛ باید دقت زیادی صورت گرفته و پروژه ی نیلینگ با نظارت نیروهای متخصص در امر مهندسی ساختمان انجام بپذیرد. زیرا انجام این پروژه به انجام محاسبات دقیق فیزیکی و ریاضیات تخصصی نیازمند است.

مطالب مرتبط: وکیل قرارداد

بخش های مختلف قرارداد نیلینگ

الف ) تعیین دقیق زمان انجام قرارداد

قرارداد نیلینگ دارای دو گونه زمان بندی است یک نوع آن، زمان بندی کلی پروژه است؛ که شامل تعیین یک زمان کلی برای اتمام انجام تمام پروژه و قرار گرفتن تمام حق الزحمه و هزینه های انجام گرفته توسط پیمان کار به عهده ی کارفرما می گردد.

در این زمان است که پس از انجام بازرسی و چک کردن تمام مراحل و تایید رعایت موارد ایمنی در پروژه و تایید ناظران متخصص، در خصوص اتمام کار پیمان کار به عنوان بستانکار، می تواند تمام عواید حاصل از قرارداد را که شامل حال او باشد شخصا یا توسط وکیل از کارفرما مطالبه کند.

این عواید به جز حق الزحمه ی مدیر پروژه و پیمانکاران و کارگران و کارمندان تحت امر ایشان، شامل هزینه ی مصالح و ابزار اگر چنانچه توسط پیمانکار تهیه شده باشد و  همین طوراگر چنانچه خسارت دیرکرد و یا عدم انجام تعهد در قرارداد ذکر شده باشد ،شامل این خسارت ها نیز خواهد شد.

نوع دیگر زمانبندی در قرارداد، زمان بندی مرحله ای است که در این گونه  زمان بندی، زمان لازم برای  انجام هر مرحله از پروژه ی نیلینگ به صورت دقیق محاسبه و هزینه های هر مرحله برآورد شده و به صورت پرداخت شود مرحله ای و پس از تکمیل و اتمام هر مرحله، توسط کارفرما پرداخت می شود.

مطالب مرتبط: قرارداد مشارکت در ساخت ویلا

در قرارداد های پیمان کاری و از جمله در قرارداد نیلینگ؛ هر دو نوع زمان بندی کلی و مرحله ای کاربرد دارد.

ب) تعهدات ناشی از تامین مالی پروژه نیلینگ

از موارد مهم دیگر که باید به صورت واضح و شفاف در قرارداد نیلینگ بین دو طرف ذکر شود این است که تامین مالی پروژه و هزینه‌های آن از چه محلی انجام خواهد شد ؟

گاهی هزینه ها طبق آنچه که در قرارداد ذکر می شود، توسط خود کارفرما به صورت یک جا پرداخت می شود، گاه پرداخت ها به صورت چک های مدت دار ویا سفته انجام می گیرد و حتی گاها بخش اعظم هزینه ها نه به وسیله ی شخص کار فرما، بلکه به وسیله ی اسپانسر و یا سرمایه گذار اصلی پروژه انجام گرفته وتامین مالی  کار نیلینگ ساختمانی هم به عنوان بخشی از امور مربوط به ساخت پروژه ی ساختمانی گسترده، تحت حمایت اسپانسر ها و سرمایه گذاران بزرگ انجام می پذیرد.

در تمامی مواردی که گفته شد ،کارفرمای پروژه ی نیلینگ باید نحوه و محل تامین اعتبار حق الزحمه و هزینه‌های پیمانکار را در قرارداد آورده و تا حد رفع هر نوع ابهام؛ در مورد آن توضیحات لازم را در قرارداد ذکر کند.

پ) شروط فسخ و ضمانت اجرای قرار داد

در هر قراردادی چه قرار داد های از نوع عقود معین در قانون مدنی باشد ، که احکام و مقررات راجع به آن در قانون ذکر شده مثل قرارداد ضمان دین ، حواله، صلح ،اجاره و…  و چه قرار داد هایی غیر از عقود معین موجود در قانون باشند؛ که قرارداد نیلینگ هم یکی از آنان است، که احکام آن از نوع قرداد های جدید است و حکم خاصی درباره ی آن در قانون مدنی  ذکر نشده است،  می توان با ذکر شروطی در ضمن متن اصلی قرارداد، طوری آن را تنظیم کرد که اگر شروط مذکور رعایت نشود، قرارداد قابل فسخ باشد و یا حتی خساراتی نیز بر عهده ی طرف نقض کننده ی  شرایط گذاشته شود که باید از عهده ی پرداخت آن بر آید.

شروط ضمن عقد بالاخص در قرارداد موضوع بحث ما که مربوط به عملیات ساختمانی است، معمولا تحت عنوان شرط فعل به لحاظ قانونی در نظر گرفته می‌شود.

منظور از شرط فعل، نوعی از شروط است که مفاد آن دربردارنده انجام فعل، کار یا عملیاتی خاص است که طبق قرارداد باید توسط کسی که متعهد به انجام آن کار می‌شود انجام پذیرد.

در قانون مدنی شرط فعل به همان کیفیت که طرف مقابل که در برابر او تعهد به انجام شرط شده است می‌خواهد؛ باید انجام بپذیرد.

چنانچه شخص متعهد به انجام شرط فعل، از انجام شرط امتناع کند و از طریق مراجعه به دادگاه نیز نتوان او را وادار به انجام شرط نمود یا اورا وادار کرد که اگر خود او قادر به انجام کار نیست، توسط دیگری به هزینه ی خود این شرط را انجام بدهد، در این صورت قرارداد قابل فسخ خواهد بود.

از دیگر مواردی که می‌تواند به عنوان شروط ضمن قرارداد که شروطی الزام آور هستند مطرح شود مباحث مربوط به خسارت احتمالی ناشی از انجام عملیات نیلینگ می‌باشد.

پرداخت خسارات ناشی از انجام عملیات نیلینگ ممکن است به تناسب نوع خسارت وارد شده، بر عهده پیمانکار پروژه و یا کارگران و نیروهای متخصص مسبب ایراد خسارت قرار بگیرد.

معمولاً خسارت وارد شده توسط هر کسی که ایراد گردد یعنی مسبب اصلی و وارد کننده خسارت، پرداخت  می گردد و توسط او باید جبران شود. مگر اینکه تحت شرایطی فرد یا افرادی سبب ساز ایراد خسارت شوند و به صورت غیر مستقیم زمینه‌های اصلی خسارت را ایجاد نمایند، به گونه‌ای که اگر این عوامل سبب ساز توسط ایشان به وجود نمی‌آمد، شاید اصلاً خسارتی توسط وارد آورنده اصلی آن ایجاد نمی‌شد، این مورد را ایراد خسارت به وسیله سبب اقوا از مباشر می‌گویند.

در موارد بسیاری مشاهده می‌شود که عدم رعایت نکات ایمنی مربوط به ساختمان سازی و گودبرداری ساختمان، باعث می‌شود تا انجام عملیات نیلینگ سبب ایراد خسارت‌هایی به املاک مجاور ناحیه گودبرداری شده و ورود غیر مجاز به حریم این املاک  را سبب  می گردد. جبران این خسارات طبق مواردی که گفته شد بر عهده کارگران و عوامل اصلی نجام دهنده گودبرداری و عملیات نیلینگ قرار می‌گیرد.

البته چنانچه طبق نظر کارشناسان مربوط ایراد چنین خسارتی معلول علت‌های دیگر مثل عدم محاسبه دقیق فاصله ناحیه گودبرداری شده با سازه‌های مجاور باشد؛ کارشناسان و مهندسین ناظر مربوطه، به طور جداگانه باید پاسخگوی کم کاری خود باشند.

مطالب مرتبط: تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

گاهی نیز اتفاق می‌افتد که خسارت وارد شده توسط کارگران و اعضای اکیپ تحت نظر پیمانکار پروژه، به خاطر دستورات غیر اصولی صادر شده توسط کارفرما به وقوع می‌پیوندد، که طبق حدود اختیارات پیمانکار باید نسبت به خسارات پاسخگو بوده و جبران خسارت نماید.

این مسئله در خصوص مواردی که عدم رعایت نکات ایمنی و تهیه نکردن تجهیزات مخصوص توسط پیمانکار، سبب ایراد خسارات جسمی و بدنی به کارگران زیردست بشود نیز صدق می‌کند، و پیمانکار مربوط ضامن جبران خسارت افراد زیردست خود خواهد بود.

دو طرف اصلی قرارداد نیلینگ می‌توانند در ضمن این قرارداد شرط نمایند که مبالغ خسارات بین ایشان از پیش تعیین شده باشد و حق رجوع به کارشناس را در خصوص ضررها و خسارات وارده به پروژه از خود سلب نمایند.

همچنین آنها می‌توانند به جای رجوع به دادگاه برای تعیین خسارات، افراد کارشناس و متخصصی را تحت عنوان داور معین کنند و جهت دعوای مطالبه خسارت مرتبط با قرارداد نیلینگ، به آنها مراجعه کنند تا بین آنها داوری کرده و حکم نمایند.

این شرط داوری می‌تواند درباره سایر موارد مربوط به قرارداد مثل دعوای مطالبه حق الزحمه و هزینه‌های قرارداد نیز ذکر گردد. البته باید توجه داشت که کارفرما و پیمانکار تنها در خصوص خسارات کلی وارد شده به پروژه که برای کارفرمای اصلی هزینه در بر دارد، می‌توانند در ضمن قرارداد نیلینگ تعیین تکلیف نمایند و این مورد شامل خسارات وارده به اشخاص ثالث نمی‌شود و به روابط هر یک از کارفرمای و پیمانکار با دیگر افراد خارج از پروژه قابل تسری نیست.

 اخذ رضایت از مالکین و مجاورین در عملیات نیلینگ

برای جلوگیری از مسائل و مشکلات احتمالی که ممکن است از عدم رضایت مالکین املاک مجاور نسبت به انجام عملیات گودبرداری و نیلینگ توسط پیمانکاران ایجاد شود، بهتر است تا قبل از شروع هرگونه عملیات گودبرداری و نیلینگ، رضایت همسایگان و املاک مجاور به صورت کتبی از مالکین و یا نمایندگان آنها اخذ شود.

اخذ چنین رضایتی اگرچه به لحاظ قانونی الزامی نمی‌باشد، اما برای پیشگیری از شکایت‌های کیفری و حقوقی که در اثر تعرض به حقوق دیگران، در نتیجه عملیات گودبرداری و نیلینگ ممکن است مطرح شود بسیار موثر خواهد بود.

بهتر است این رضایت به صورت کتبی و در دفتر اسناد رسمی در حضور شهود و با امضای آنان اخذ شود.

متن رضایت‌نامه شامل نام و نام خانوادگی مالک و یا نماینده او به صورت کامل و نام کارفرما و یا کسی که به نمایندگی از مسئولین پروژه، ضایت را اخذ نموده است می‌شود. متن رضایت‌نامه می‌تواند شامل صرف نظر کردن از هرگونه شکایت و دعوای احتمالی در آینده که ناشی از عملیات نیلینگ و گردبرداری ساختمان باشد نیز بشود.

مطالب مرتبط: تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در صورتی که رضایت نامه به وکالت از طرف مالک ملک امضا شده باشد سند وکالت نامه باید ضمیمه ضایت‌نامه اخذ شده از مالک گردد.

همچنین اگر مالکی که باید رضایت بدهد هنوز به سن قانونی نرسیده باشد رضایت را باید از کسی که ولی و سرپرست قانونی او می‌باشد اخذ نمود.

خسارات ناشی از گودبرداری و همینطور عملیات نیلینگ ساختمان، شامل هر نوع نشست زمین و عرصه ساختمان‌های مجاور بر اثر انجام گودبرداری غیر اصولی و عدم رعایت حریم در عملیات نیلینگ ساختمان می‌باشد. رانش زمین اگر به واقع ثابت شود که در اثر انجام عملیات نیلینگ صورت پذیرفته است و نیل های به کار رفته در این عملیات، باعث آسیب به پی ساختمان و نشست و ریزش آن شده است می‌تواند موضوع شکایت مالک ساختمان و املاک آسیب دیده قرار بگیرد .

برای کسب دانستنی‌های بیشتر در خصوص نکات و اصول مهم حقوقی و قانونی قراردادهای ساختمانی و مشارکت در ساخت، که قرارداد نیلینگ هم یکی از انواع این قراردادهاست به وبگاه تخصصی گروه وکلای حکمت مراجعه فرمایید.