خرید ملک بدون سند چه عواقبی دارد؟

خرید ملک بدون سند معمولا توسط افرادی انجام می شود که توانایی خرید ملک با سند تک برگ و سند رسمی را به خاطر قیمت نسبتا بالایی که دارد، نداشته و خرید یک ملک بدون سند، با قیمتی پایین تر به صورت قولنامه ای و یا به وسیله مبایعه نامه عادی، برای آنها به صرفه تر است. بررسی نکات مهم حقوقی خرید ملک بدون سند و یا ملک دارای مبایعه نامه عادی، به شما کمک می کند تا با آگاهی و اطمینان بیشتر دست به انجام معامله و خرید و فروش این املاک بزنید.

خرید ملک بدون سند چه عواقبی دارد؟

خرید ملک بدون سند رسمی از لحاظ حقوقی مجاز می باشد و معامله انجام شده صحیح خواهد بود. اما از جمله مهم ترین مسائلی که در خصوص املاک بدون سند رسمی مطرح می شود، مسئله اثبات مالکیت از سوی مالک املاک مذکور است. زمانی که مالک بخواهد ملک بدون سند را معامله کند، طبق قانون ثبت، اثبات مالکیت بدون داشتن سند رسمی امکان پذیر نیست. برای اثبات مالکیت در مورد ملکی که سند رسمی ندارد، استفاده از مبایعه نامه و رسید پرداخت وجه مربوط به بهای ملک، تنها راه اثبات مالکیت است.

مطالب مرتبط: وکیل ملکی

از مسائل دیگر حقوقی مرتبط با خرید املاک بدون سند می توان به سوء استفاده ها و انجام جرائمی مانند انتقال مال غیر و معاملات معارض توسط فروشندگان این املاک اشاره نمود.

در مواردی که فرد از گرفتن سند رسمی برای یک ملک خودداری می کند و آن را به موجب قولنامه و یا مبایعه نامه که سند عادی به حساب می آید خریداری نماید، راه برای سوء استفاده‌های مختلف از جمله ارتکاب جرائمی مثل معامله معارض و انتقال مال غیر باز خواهد شد،این اتفاق به این دلیل می‌افتد که امکان اثبات مالکیت فروشنده نسبت به ملک دشوار شده و از همین وضعیت به نوعی نامشخص در خصوص مالکیت ملک استفاده‌های لازم از سوی فروشندگان به عمل می‌آید.

مطالب مرتبط: بهترین وکیل سرقفلی-وکیل سرقفلی

همینطور از دیگر موارد سو استفاده از املاک بدون سند،می‌توان به سهولت در جعل قولنامه و مبایعه نامه مربوط به معامله این اموال اشاره کرد، که به علت عدم وجود پشتوانه ثبت رسمی در مورد این اسناد به عنوان اسناد عادی، بیش از اسناد دیگر امکان وقوع دارد.

در معاملات مربوط به خرید املاک بدون سند چه نکاتی را باید رعایت نمود؟

اگرچه در اصطلاح ما به معاملات ملکی بدون سند  می‌پردازیم اما باید توجه داشت که عملاً این معاملات به وسیله نوعی از مبایعه نامه تحت عنوان سند عادی،که نشان از قرارداد و بنای دو طرف به توافق نسبت به خرید و فروش یک مال اشاره دارد،اتفاق می‌افتد.

قبل از نگارش هر نوع مبایعه نامه،باید ابتدا این نکات را بررسی کنید که ملک موضوع قرارداد،دارای معارض نباشد،از املاک ورثه ای به شمار نیاید و یا اگر از املاک ورثه‌ای محسوب می‌شود،فرایند انحصار وراثت به صورت کامل در مورد آن انجام گرفته باشد. همچنین ملک موضوع مبایعه نامه نباید از املاک مشاعی و مشترک بین دو یا چند نفر باشد. همینطور این نوع  از املاک، نمی تواند از املاک خارج از شهر، که اجازه ساخت و ساز ندارند و نیز از سایر املاک غیر مجاز، جهت ساخت و ساز محسوب شود.

جهت تنظیم مبایعه نامه به صورت صحیح و قانونی،باید مشخصات دقیق ملک،کاربری ملک،نحوه تسلیم ملک به خریدار،شیوه پرداخت بهای ملک همراه با تقدیم رسید آن به خریدار و همینطور امضا و اثر انگشت دو طرف معامله به همراه امضای دو شاهد در متن مبایعه نامه گنجانده شود.

جهت آگاهی از شرایط معامله ملک بدون سند و شیوه تنظیم مبایعه نامه و خرید و فروش ملک قولنامه ای با وکلا و مشاوران حقوقی،گروه وکلای حکمت،تماس بگیرید.

مطالب مرتبط: اختلاف متراژ ملک با سند

مراحل اخذ سند رسمی برای املاک بدون سند

جهت اخذ سند رسمی برای املاک بدون سند،ابتدا باید به هیئت نظارت ثبت اسناد و املاک،مراجعه نمود تا مسئولین ثبتی در آن هیئت،نظریه خود را در خصوص اینکه آیا می‌توان برای ملک مذکور درخواست سند رسمی نمود یا خیر اعلام کنند.

برای بعضی املاک مثل املاکی که ساخت و ساز غیر مجاز،و یا پیشروی در حریم جاده‌ها و جنگل‌ها و مراتع داشته اند و یا تعداد طبقات آنان در ساختن ساختمان‌ها، بیش از حد مجاز بوده است و سایر موارد از این دست،امکان اخذ سند رسمی وجود ندارد.

اما برای سایر املاکی که دارای شرایط ممنوعیت از داشتن سند رسمی نباشند،می‌توان از طریق مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک،درخواست صدور سند رسمی را به این اداره تقدیم نموده و جهت اخذ سند رسمی اقدام کنید.

با پرداخت هزینه ثبت، هزینه‌های صدور سند، و هزینه‌های تعرفه‌ای، انجام بررسی‌های لازم در خصوص نبود معارض برای ملک،صدور سند رسمی برای ملک توسط اداری ثبت مربوطه انجام خواهد گرفت. صدور سند رسمی برای املاک بدون سند و یا دارای سند عادی،گامی محکم در جهت تثبیت مالکیت اشخاص نسبت به آنها و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در هنگام معامله و خرید و فروش این املاک می‌باشد.

مطالب مرتبط: گرفتن سند برای خانه اوقافی

آیا برای ملک بدون سند، می توان سند رسمی گرفت؟

در شرایط خاصی، قانون‌گذار به مالکی که ملکی را بدون سند خریداری کرده، این امکان را می‌دهد که با انجام مراحل قانونی، سند عادی خود را به سند رسمی تبدیل کند. در این فرآیند، فرد باید در ابتدا به هیئت حل اختلاف ثبت مراجعه کند؛ این هیئت مرجع رسیدگی به اختلافات مربوط به املاک فاقد سند است. سپس باید بررسی کند که آیا امکان اخذ سند رسمی برای ملک خود وجود دارد یا خیر.

کمیته حل اختلاف ثبتی پس از دریافت درخواست مالک، ارزیابی می‌کند که آیا امکان صدور سند برای ملک مورد نظر وجود دارد یا خیر. زیرا در برخی موارد به دلیل قوانین موجود، صدور سند برای املاک قولنامه‌ای ممکن نیست.

هزینه اخذ سند تک برگی، برای ملک بدون سند چقدر است؟

اگر در بررسی هیات حل اختلاف ثبت و دادگاهی که ملک در آن واقع شده، امکان تغییر سند عادی به رسمی وجود داشته باشد، مالک باید برای ثبت درخواست خود به اداره ثبت محل ملک مراجعه کند. وی باید مدارک لازم را ارائه دهد و هزینه‌های زیر را پرداخت کند.

• پرداخت هزینه ثبت مدارک در دفاتر اسناد رسمی
• هزینه‌ای که برای دریافت سند باید پرداخت شود
• پرداخت هزینه مربوط به دفترچه مالکیت

تعرفه‌ای که براساس ارزش معاملاتی ملک برای صدور سند مشخص می‌گردد.

باید توسط فرد درخواست‌کننده هزینه‌ای پرداخت گردد تا قرارداد مکتوب به فرم یک سند یک‌برگی تغییر یابد.

سخن پایانی

خرید املاک بدون سند،اگرچه از لحاظ قانونی بلا اشکال می‌باشد،اما ممکن است در هنگام خرید و فروش این املاک مشکلاتی نظیر عدم امکان اثبات مالکیت نسبت به آنها و وقوع معاملات معارض و غیرقانونی در خصوص املاک مذکورایجاد شود، پس تا آنجا که امکان دارد از معامله این نوع از املاک که فاقد سند رسمی هستند،خودداری نموده و یا اگر دست به انجام این کار زدید،هرچه زودتر نسبت به اخذ سند رسمی برای این املاک اقدام نمایید.